Охота за нежилым: какие метры раскупают?

27 процентов челябинских застройщиков повысили цены на коммерческую недвижимость в жилом секторе. При этом подавляющее их число – 60 процентов – оставили ценник прежним, а еще 14 процентов компаний снизили его. Тем не менее площади на первых этажах жилых домов разбираются, как горячие пирожки.

Согласно исследованию РК «Служба недвижимости», с начала нового года средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на первом этаже новостроек выросла с 61 278 до 66 496 тысяч рублей. Прирост к ценнику за квартал составил 8,5%. Среднемесячный темп прироста – 2,76%. При этом в компании отмечают, что повышение цены квадрата обусловлено большей частью изменением структуры предложения (в базу данных были добавлены новые предложения с более высокой ценой кв. м). Без учета структурных изменений средняя цена квадрата выросла менее ощутимо – на 0,81%.

Судя по анализу отобранной базы данных из 70 новостроек (402 помещения), общая площадь которых составила 53 тыс. кв. м, риелторы сделали выводы, что средняя цена квадрата начала меняться в 2013 году, правда, практически незаметно (плюс 1,4% без учета структурных изменений). При этом прирост был неравномерным. По мнению экспертов, наблюдались как положительные, так и отрицательные темпы прироста с незначительным преимуществом положительных изменений. Наибольшая доля предложений коммерческих помещений сосредоточена в новостройках Центрального (за счет ЖК «Тополиная аллея») и Калининского (за счет ЖК «Академ-Риверсайд») районов Челябинска. Здесь преобладают коммерческие помещения площадью более 300 и 100-150 кв.м на первых этажах в домах первой линии, открывающихся с проезжей части. В дефиците помещения площадью до 50 кв. м. Большинство объектов предлагается к продаже с черновой отделкой.

Также спрос на нежилое высок в Курчатовском районе, меньше всего эта недвижимость интересна в Металлургическом районе. Касательно метража помещения, наименьшим спросом пользуются площади 150-200 кв. м и более 300 кв. м; популярными же остаются помещения площадью до 150 кв. м (за последние два года в данных категориях было продано больше всего объектов). При этом отмечается, что во многом спрос зависит от местоположения нового дома, соотношения цены и качества предложения и индивидуальных характеристик помещения.

Так, по наблюдениям экспертов компании «Гринфлайт», большим спросом у коммерсантов и инвесторов пользуется коммерческая недвижимость в монолитно-каркасных домах. «Это связано со свободной планировкой таких помещений, – рассказали в компании. – Квадратура в монолитно-каркасных домах – 100-120 кв. м, тогда как помещения в панельных домах предполагают комнатный тип со стенами и перегородками. Там квадратура начинается от 40 кв. м». Всего в компании уже раскуплено 56 процентов нежилых объектов в цокольных этажах и подвалах, при этом последние менее популярны у клиентов. 3% помещений забронированы и 11% еще свободны. В связи с популярностью коммерческой недвижимости в компании решили с марта поднять цены на объекты в монолитно-каркасных домах с 70 до 80 тысяч рублей за кв. м. На нежилые помещения в панельных домах ценник остался прежним – 70 тысяч рублей за квадратный метр.

В ОАО «ЮУ КЖСИ» отмечают, что качественная коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов бронируется и выкупается очень быстро. Так, в микрорайоне «Парковый» свободных коммерческих площадей уже нет. Бизнес проглотил в микрорайонах 52 и 53 около 8,7 тыс. кв. м. Во многом столь повышенный спрос эксперты объясняют бурным развитием микрорайона. Новоселы внимательно относятся к тому, удобно ли будет заезжать в супермаркет после работы, найдется ли по соседству парикмахерская, появится ли в ближайшем доме частный детский садик. Кстати, новый загородный квартал «Белый хутор» тоже заинтересовал бизнесменов. Несколько ключевых коммерческих помещений уже забронированы.

В компании «РиэлтСтройком» рассказали, что удорожание коммерческой недвижимости происходит по мере продвижения строительства. Чем выше готовность объектов, тем весомее ценник. То есть корректировка стоимости происходит каждые 3-4 месяца с переходом на следующую степень стройки. Также в «РиэлтСтройком» отмечают, что наибольшей популярностью пользуются дефицитные небольшие объекты метражом до 100 квадратов на первой линии. «Технология возведения дома при этом не важна, в отличие от местоположения объекта, – рассказала руководитель отдела вторичной и коммерческой недвижимости компании Анна Шипина. – Чем заметнее объект с дороги, улицы, тем он выгоднее».

Имеет вес и этажность коммерческих объектов. Так, первый этаж дороже других, цоколь дешевле. А вот самым дешевым приобретением являются подвалы. Средняя цена квадратного метра там – 15 тысяч рублей за метр, тогда как стоимость метра площади на первом этаже – от 50 тысяч до 110 тысяч рублей. Средний ценник на коммерческую недвижимость в компании такой: «Тополиная Аллея» – от 55 тысяч до 90 тысяч рублей, ЖК «Кировский» – 63-99 тысяч рублей, «Ленинские Высотки» – 55 тысяч рублей, ЖК «Манхэттен» – от 90 до 110 тысяч рублей, клубный поселок «Залесье» – 56 тысяч рублей.

В ближайший год аналитики прогнозируют и дальнейшую динамику цен с незначительным преимуществом положительных темпов прироста.

В «РиэлтСтроком» советуют при выборе объекта коммерческой недвижимости, в том числе за городом, обращать внимание на расположение относительно пешеходных и транспортных потоков, плотность населения, качество постройки и помещения, возможность свободной планировки, конкурентное окружение в зоне охвата, наличие инженерных систем (вентиляция, отопление), электричества, возможность беспрепятственного доступа клиентов к объекту и круглосуточной работы, а также наличие витрин и парковки для клиентов.

Динамика цены кв. м. коммерческой недвижимости в новостройках за 11.2013-02.2014