Съем жилья: налог неизбежен?

Челябинск ежегодно недополучает больше ста миллионов рублей налогов со сдачи жилья в аренду. Это – самые скромные подсчеты риелторов. Однако как заставить собственников квартир регистрировать ее как коммерческую деятельность и, следовательно, нести в казну 13 процентов от дохода, пока не придумали. В отличие от соседнего Екатеринбурга, где мэрия решила взять теневой рынок под контроль, не без помощи риелторов и управляющих компаний.

В Уральской столице озаботились недополучением налогов с аренды жилья: ежегодно мимо госбюджета утекает около 450 млн рублей. Всего в аренду в городе, по данным местных чиновников, сдается порядка 10 тысяч объектов. Но «выбить» эти деньги из недобросовестных собственников жилья пока не представляется возможным. Поэтому в мэрии решили действовать обходным путем – через маклеров и управляющие компании. Совместно с УПН был создан сайт, где публикуются объявления со сдачей жилья в аренду от проверенных риелторов. В дальнейшем там планируют включить в федеральный реестр профессий специалиста по недвижимости. А в УПН начнут выпускать листовки с разъяснениями, как законно сдать или снять жилье, которые отправятся в управляющие компании. Последние, в свою очередь согласились развешивать листовки в подъездах.

Риелторы отмечают, что мера полезна еще и тем, что гарантирует безопасность сделок. Не редки случаи, когда арендаторы обводят собственников вокруг пальца и продают их же жилье по поддельным документам. Тогда как риелтор сможет просветить владельца о возможных рисках и расходах.

Страдают от теневого рынка аренды и управляющие компании, которые нередко вынуждены на свой страх и риск выставлять счета за квартиры, где прописаны единицы, а проживают десятки – те самые «резиновые метры». Однако выставляемые счета за потребленные ресурсы успешно оспариваются в судах собственниками квартир, поэтому заставить их заплатить довольно сложно. Поэтому в большинстве своем коммунальщики предпочитают вести только разъяснительные работы.

Кстати, в Екатеринбурге уже практикуется систематичный подход к борьбе с теневым рынком. Так, МУБ «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере» уже запросил у УК «Лига ЖКХ» «имеющиеся сведения о выявленных физлицах, сдающих в наем или аренду собственные жилые помещения с указанием улицы, номера дома и квартиры». В компании с опаской отнеслись к такому требованию, отметив, что в вопросе привлечения к ответственности лучше сотрудничать с участковым.

В Челябинске, по подсчетам риелторов, в аренду ежегодно сдается не менее пяти тысяч квартир. То есть мимо казны каждые 12 месяцев утекает 120 млн рублей. «Порядка 5–10 процентов арендодателей платят налоги со сдачи жилья в наем, – рассказал председатель совета директоров ГП «Компаньон» Арсен Унанян. – И пока кажется невозможным заставить остальных платить. Причем причин тут много. Во-первых, низкая платежеспособность населения. Уплата налогов приведет к повышению арендной ставки, а поскольку конкуренция на рынке высока, то клиент всегда найдет пусть незаконный, но более выгодный вариант. Рынок аренды у нас кратковременный, не такой, как в Европе, где жилье арендуют годами. У нас же сегодня есть арендатор, а завтра его нет. Многим в этом случае кажется нецелесообразным оформление налога. Ну и, конечно, пока не существует механизма, по которому бы работал рынок аренды – он стихийный. В Челябинске единицы компаний управляют фондом арендного жилья. Как правило, в их ведении всего лишь 10–20 квартир. Но, думаю, через пару лет мы пойдем по пути екатеринбуржцев».

Тем не менее риелторы соглашаются, что документальное оформление сделки, заверенное в налоговой, служит существенным подспорьем для обеих сторон. Так, в случае нарушения условий, арендаторы и арендодатели могут защитить свои права в суде.

А вот челябинские управляющие компании пока не готовы «сдавать» собственных клиентов налоговикам. «Чтобы к нам обращались за помощью в выявлении недобросовестных собственников и резиновых квартир? Системно такого точно не происходит, – рассказал пресс-секретарь компании «Ремжилзаказчик» Тимур Сафиуллин. – Конечно, жильцы к нам обращаются по поводу «резиновых» квартир, но, думаю, заниматься разбором таких ситуаций не в компетенции УК, вопрос, скорее, к участковым. Это не какой-то внутренний кодекс, мы действуем в рамках закона. На собраниях жильцов доносим информацию о том, что в случае подозрений, необходимо обращаться в районную администрацию, либо в правоохранительные органы». В то же время в компании отметили, что могут оказать информационное содействие.

«К нам поступает много информации о незарегистрированных гражданах, проживающих в квартирах, – рассказал генеральный директор МЖКО Артем Первушин. – В этом случае мы с участием совета дома составляем акт, который подписывают собственники жилья, представители УК, и затем он отправляется в миграционную службу. Там уже выходят на место с комиссией. Но предоставлять органам какую-то дополнительную информацию о собственниках квартир и их обитателях для налоговых органов я бы не согласился».