Квартира с долгом: как не платить по чужим счетам

Коммунальные долги подчас становятся неприятной костью в горле новых собственников жилья: прежние хозяева часто не хотят оплачивать квитанции за продаваемые квадратные метры. Вместе с новыми стенами не особо внимательный собственник получает в приданое неоплаченные счета. Постараемся разобраться, чем опасны чужие долги, какие «хвосты» нужно закрывать, а на какие не стоит обращать внимания и тратить свои нервы.

На многочисленных форумах невезучие хозяева новых квартир рассказывают, как при покупке жилья не обратили внимания на квитки за коммуналку, а те оказались неоплаченными. Или доверили сверку документов риелтору, еще более невнимательному, чем они сами. В итоге долги мертвым грузом нависли над новыми владельцами. А коммунальщики, не желая разыскивать настоящих должников, являются к ним за платой, пугая отключением ресурсов и уголовным преследованием.

«Месяц назад купили квартиру, – пишет пользователь Сергей. – При взятии книжки на оплату электроэнергии в местной организации нам сказали, что прежние жильцы не платили за свет с 2004 года. И с нас теперь требуют, чтобы мы оплатили долг, который якобы висит не на хозяине, а на квартире. Угрожают, что отключат электричество, когда переиндексируют задолженность. Советуют так же потребовать деньги с предыдущих хозяев».

По словам коммунального инспектора Анатолия Вершинина, к такой хитрости хоть раз в своей деятельности прибегает каждая управляющая компания Челябинска. Именно потому ежемесячно омбудсмену поступает до десяти жалоб по поводу выколачивания коммунальщиками долгов с новых жильцов. Чаще всего жалуются на то, что «не прописывают без уплаты долга» или не дают какую-либо справку в паспортном столе. «Коммунальщики притворяются, что их мало интересует, кто задолжал, спекулируют на том, что раз ресурсы поставлены в квартиру, значит, и оплачивать должен тот, кто в ней живет», – уточняет Анатолий Вершинин.

Однако юристы уверены, что такая постановка вопроса в корне неверна. «Ситуация с долгами на рынке недвижимости сегодня неоднозначная, – говорит управляющий партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ольга Гольцева. – С одной стороны, общая правовая грамотность населения сегодня гораздо выше, чем 10-15 лет назад. С другой, – лавина задолженностей во всех сферах зачастую не дает спокойно жить не только должникам, но и дисциплинированным плательщикам. Однако надо помнить, что долги по коммунальным платежам никоим образом не обременяют квартиру. Они остаются на совести неплательщика. При этом даже факт продажи квартиры «с долгами» его от обязанности уплаты не освобождает».

«Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности, – соглашается юрист компании «Барский, Нестеренко и партнеры» Анна Грачева. – А право собственности возникает с момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть если квартира приобретена с имеющимися долгами прежнего собственника, к новому владельцу они не переходят».

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Но на практике работники коммунальной сферы часто начинают требовать уплаты долгов с нового собственника жилья, надеясь, что новые жильцы пойдут на уступки. При этом арсенал их действий может быть безграничен – от угроз отключить от ресурсов до запугивания судебными приставами. Что делать, если управляющие компании, а также поставщики ресурсов угрожают отключением от благ цивилизации? В этом случае, по мнению юристов, сразу же после регистрации права собственности необходимо уведомить все обслуживающие организации о смене собственника и переоформить лицевые счета на обслуживание. Если дом обслуживают управляющая компания или ТСЖ, то договор на обслуживание нужно заключать с ними. В случае, если дом находится на непосредственном управлении с ресурсоснабжающими организациями, то придется обойти всех поставщиков – энергии, воды и тепла – и перезаключить с ними договор.

«В случае приобретения квартиры с долгами, рекомендуется направить заявление в ЖЭК (иные обслуживающие организации) о том, что вами с момента приобретения квартиры оплачиваются все коммунальные услуги, и задолженности у вас не имеется, – говорит Анна Грачева. – К заявлению следует приложить копии договора купли-продажи объекта, свидетельство о государственной регистрации права, показания счетчиков, зафиксированные на момент приобретения квартиры и все оплаченные квитанции».

Однако практика показывает, что таких доводов коммунальщикам не всегда достаточно. Тогда, уверены юристы, самое время писать заявления в прокуратуру с описанием ситуации и выводом, что вы расцениваете данную ситуацию как факт вымогательства. Впрочем, иногда, по словам коммунального инспектора, достаточно продемонстрировать работникам сферы ЖКХ знание закона. «Многие наши граждане либо из-за недостаточной осведомленности, либо из-за нежелания терять время и нервы, предпочитают заплатить небольшую сумму долга, только бы коммунальщики оставили их в покое, – говорит Анатолий Вершинин. – Это вопрос мотивации. Однако иногда, чтобы отстоять свою правоту, достаточно предъявить коммунальщикам все документы и нормативные акты. Там вряд ли захотят с вами связываться. Также бывает, когда долг внушительный – сотни тысяч рублей. Тогда квартира вряд ли принесет вам радость новоселья. Остается обращаться в правоохранительные органы и прокуратуру».

Вопрос: Въехали в квартиру с неоплаченным долгом, но, несмотря на переоформленные лицевые счета, долг прежнего владельца по-старому начисляют нам, вдобавок к нашей плате и наши деньги идут в его оплату.

Ответ: Если вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, и ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника, естественно, это незаконно и легко обжалуется в суде. Однако при покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае установить, сколько было на счетчике на момент передачи вам жилого помещения практически невозможно. Тогда вы заплатите за то, что «нажег» продавец.

Накопленный долг, просрочка по которому превышает 30 дней, к 1 июня 2014 года по стране достиг 901 млрд рублей, подсчитали в Национальной службе взыскания. На население при этом приходится 189 млрд рублей долга. Проблемные долги, задолженность по которым – более 90 дней – 459,5 млрд рублей. По словам замминистра строительства и ЖКХ Андрея Чибиса, в течение года происходят скачки по задолженности. Например, в мае – к окончанию отопительного сезона – долг достигает пика.

Вопрос: «Я новый собственник квартиры, у старого владельца остался долг перед ТСЖ. И теперь мне отказывают в новом лицевом счете, мотивируя это тем, что они так не могут! Пишут в квитанции задолженность и начисляют пени. Намекают, что отключат телефон или еще что-нибудь, хотя по электричеству, телефону и воде нет задолженности. Я правильно понимаю, что следующие мои действия: написать заявление о не признании чужого долга и письмо с просьбой присвоить мне новый лицевой счет и произвести перерасчет?»

Ответ: В этой ситуации действия ТСЖ неправомерны. Новый собственник не отвечает по долгам прежнего, и претензии к нему предъявляться не могут, а новый лицевой счет в ТСЖ обязаны открыть. В этом случае можно написать уведомление в ТСЖ со ссылками на все нормы права, то есть на Жилищный и Гражданский кодекс, приложить свидетельство о регистрации права собственника, все квитанции по оплате и в этом же уведомлении высказать просьбу открыть лицевой счет. Также необходимо сообщить в уведомлении, что ответ на указанное прошение должен быть представлен в письменном виде. В случае письменного отказа ТСЖ его можно будет в дальнейшем обжаловать в суде. Если же вы сомневаетесь в своей компетенции, можно обратиться к юристам, чтобы они составили грамотное уведомление со ссылками на нормы права».

Вопрос: «Что делать, если в управляющей компании мне советуют подать в суд на бывших владельцев квартиры, чтобы добиться оплаты ими долга?».

Ответ: В этом случае долг является предметом спора коммунальной организации и непосредственно неплательщика. Вы, как третья сторона, не причастная к нему, не должны обращаться на кого-либо в суд. Обязанность добиться уплаты долга – задача управляющей компании, а следовательно, именно они должны стать инициатором иска и понести затраты на адвоката.

Нужно ли беспокоиться о коммунальных долгах при покупке квартиры? На этот счет мнения юристов расходятся. С одной стороны, закон на стороне нового собственника, который не отвечает за долги прежнего владельца, но, с другой, приобретение квартиры – событие значимое, и чтобы поберечь свои нервы и время, возможно, лучше перестраховаться и убедиться в отсутствии неоплаченных счетов.

«Знакомая покупала квартиру при посредничестве риелтора, – рассказала челябинка Марина Васильева. – Помимо того, что квартира оказалась тем еще «сюрпризом» – когда Татьяна вернулась из недельного отпуска с ребенком, то обнаружила повсюду в помещениях черную плесень, – вдобавок вскрылась истории с долгами. Коммунальщики стали надоедать с требованием погасить небольшую задолженность прежних жильцов – порядка шести тысяч рублей. Найти продавцов квартиры Таня не смогла – они сменили мобильные номера, доказывать свою правоту ей – матери-одиночке – было некогда, поэтому она покорно внесла за чужих людей плату. Однако уже через неделю к ней на порог заявились судебные приставы. Оказывается, на квартире был оформлена кредитная карта. Подруге пришлось обращаться в суд, чтобы доказать свою непричастность. Дело до сих пор рассматривается».

Сотрудники крупных агентств недвижимости убеждены: коммунальные долги и не должны быть головной болью новых владельцев жилья. Но если они имеются, непогашенные счета могут вывести и на другие минусы объекта. «Квартир с долгами продается немало, – говорит директор КН «Ключ-Инвест» Александр Чернов. – И хорошо, когда владелец откровенно говорит о наличие долга и предлагает скидку на эту сумму, либо рассчитывается по долгам сразу по заключении сделки, из полученных денег. Но другой вариант – когда продавцы объекта скрывают факт долга, и о нем становится известно из той же системы «Город». Это заставляет насторожиться. В нашей практике был не один случай, когда при дальнейшем выяснении ситуации выходило, что должник за коммуналку не является собственником. Важно выяснить причину, почему человек не платил по счетам или почему скрывает долг. Как правило, тут есть еще ряд подводных камней, посерьезней долга».

По словам Александра Чернова, хороший риелтор всегда проверит сделку на долги, так как это гарантирует в дальнейшем спокойствие, а, следовательно, довольство клиента. Но есть такие маклеры, которые чаще всего представляют сторону продавца-должника. Они намеренно убеждают покупателя в незначительности долга, обещая, что тот обязательно заплатит по счетам, как только получит плату за жилье. «В этом случае я бы посоветовал покупателям квартиры хорошо подумать, – говорит эксперт. – Во-первых, обещать – не значит сделать, а во-вторых, практика показывает, что коммунальщики чаще всего придут за платой именно к новым жильцам, а, значит, настроение от покупки жилья будет испорчено».

Иногда квартиры с долгами становятся предметом торга. Так, по словам Анатолия Вершинина, жилье с «коммунальным приданым» – уже отдельный продукт, за которым порой выстраиваются очереди. Суть такова: объект недвижимости, за которым числится существенный долг, выставляется на продажу с приличным дисконтом. С одной оговоркой – долг заплатит новый владелец. «На самом деле это уже из сферы нарушения законодательства и деятельности черных риелторов, но факт такой есть, – говорит омбудсмен. – Ко мне пару раз обращались соседи асоциальных граждан, с квартирами которых творилось что-то неладное. Все происходит так: задумавшие приобрести неблагополучную квартиру граждане обращаются к управляющим компаниям с просьбой помочь уговорить неплатежеспособных жильцов продать жилье. Последних вопрос цены, как правило, уже мало волнует, а вот управляющим компаниям обещание заплатить за долги бывших хозяев сулит избавление от неуплаты и вкупе – от злостных должников».

Впрочем, некоторые управляющие компании практикуют и другой метод избавления от долгов – продажу их коллекторам. Причем долги по квартплате коммунальщики продают вместе с персональными данными должников. А дальше жизнь неплательщиков превращается в сплошную нервотрепку. Зная имена, телефоны и адреса, коллекторы пытаются вытрясти из них долговые деньги всеми легальными и часто нелегальными способами – от назойливых телефонных напоминаний до прямых угроз членам семьи.

В Самарской области был создан судебный прецедент, воспрепятствовавший такому выколачиванию платы. В Невельскую городскую прокуратуру с жалобой на жилищную компанию в 2013 году обратилась жительница города: управляющая компания заключила агентский договор с местной коллекторской фирмой. Судя по этому договору, коммунальщики решили не общаться напрямую с жильцами: они просто поручили коллекторам «юридические и иные действия по взысканию долгов». При этом коммунальщики, не задумываясь, передали коллекторам весь реестр граждан-должников с указанием их персональных данных. Тогда как согласия на то жильцы не давали. По результатам проверки, прокуратура внесла представление руководителю УК и против него и компании были возбуждены административные дела за нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах, что карается штрафами.

Однако сами коммунальщики только разводят руками: они – главная жертва неуплат. «Оставить долги и продать квартиру – привычная схема горожан, – жалуется гендиректор ОАО МЖКО Артем Первушин. – Должники часто так делают, и в итоге нам приходится нести траты, чтобы подать на них в суд и вернуть деньги». Тем не менее спикер уверен, что метод выколачивания чужих долгов с новых жильцов – в корне несправедлив и незаконен. «Новым жильцам просто проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы избежать конфликтов, – говорит руководитель компании. – Существует ряд информационных систем, которые позволяют сделать это в режиме онлайн».