Жилье без оброка: часть налогов отменят

Собственников жилья в скором времени могут освободить от уплаты налога при продаже недвижимости. Минфин предлагает изменить порядок налогообложения. Правда, эти условия будут доступны не для всех. Полученные доходы будут освобождаться от НДФЛ только в том случае, если продаваемое жилье единственное или было в собственности не более года. Не платить налоги от продажи смогут также владельцы маленьких дачных домиков.

Сейчас во всех регионах Росиии действует единый порядок: освобождается от налога вся сумма, полученная от продажи недвижимости. Минимальный срок владения имуществом для освобождения доходов от его продажи – три года. Законопроект меняет правила уплаты НДФЛ для физлиц. Минфин предлагает россиянам освобождение от налога в том случае, если они продают свое единственное жилье. При этом срок владения им уже не ограничен. Условно говоря, собственник может продавать и покупать квартиру хоть каждый день. Если в собственности есть два или более жилых помещения, можно будет без потерь продать то из них, которое было менее года назад единственным жильем продавца. Собственники нежилых помещений на подобные налоговые поблажки рассчитывать пока не смогут.

Выгодным такое нововведение находит директор АН «Риконт» Роман Лихоманов: «Поправки в закон пойдут на пользу горожанам, которые стремятся улучшить качество своего жилья. Теперь, скажем, не нужно будет ждать трех лет, чтобы расширить жилищные условия». А вот тем, кто вкладывает деньги в новостройки, а потом продает их, инициатива вряд ли придется по душе. Ведь квартира не используется владельцем по назначению, а является объектом вложения средств и возможностью получить с нее доход. Минфин не скрывает: помимо цели затруднить собственникам уход от налогов законопроект должен снизить привлекательность инвестиций в недвижимость.

В Госдуме уже рассматривают другие поправки в Налоговый кодекс, согласно которым россияне уже с 2015 года могут столкнуться с необходимостью платить налог на недвижимость исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости. Регионы также могут вводить ряд льгот самостоятельно.

Однако эксперты полагают, что инвесторы все равно найдут как обойти закон. «Нецелесообразно менять сроки владения жилым объектом, – уверен юрист АН «Дипломат-лайф» Адрей Воробьев. – Три года – это оптимальное время, чтобы исключить предпринимательскую выгоду собственников. Те, кто инвестирует в недвижимость с целью получения выгоды, найдут выход из ситуации. Начнут переписывать квартиры на родственников, например, чтобы попасть под освобождение от уплаты налога».

Специалист считает, что законопроект при вступлении в силу ударит не только по инвесторам, но и по обычным собственникам. «В 2015 году закончится приватизация жилья, – продолжает собеседник. – И собственники приватизированной жилплощади или квартиры, которую они получили безвозмездно, например в наследство, будут оплачивать налоги при продаже такой недвижимости на общих основаниях. При условии, что это не единственная их жилая собственность. На них отмена налога не будет распространяться».

В рамках нового законопроекта регионы вправе ввести некоторые льготы при продаже жилой собственности и участков, ограничив одновременно их предельную стоимость и срок владения. Но региональные власти не могут превышать пороги, установленные поправками к Налоговому кодексу. В субъектах смогут выбирать и срок владения – от трех до десяти лет, после которого доходы от продажи объекта не будут облагаться НДФЛ.

Руководитель департамента юридических услуг компании LA'consulting Нелли Жучкова видит в инициативе Минфина только одну положительную сторону – увеличение налоговых поступлений в бюджет. «Для граждан такие изменения негативны, они увеличивают налоговую нагрузку, – говорит собеседник. – Встает ряд вопросов. Например, если гражданин может без потерь продать жилое помещение, которое было его единственным жильем, что тогда будет признаваться таковым? В том понимании, которое сейчас имеется в законодательстве, владелец нескольких жилых помещений в принципе не сможет воспользоваться данной льготой. Если же будет приниматься во внимание прописка, тогда придется собственнику прописываться в жилом помещении, которое потом планируется продать».

Ни для кого не секрет, что кадастровая стоимость обычно не является ценой продажи. Последняя складывается из интересов сторон: по какой цене собственник согласен продать, а покупатель приобрести недвижимость. Кадастровая же стоимость лишь предполагает, сколько может стоить недвижимость на рынке, без учета индивидуальных особенностей помещения. «Вполне может сложиться ситуация, что ни один из покупателей не согласен купить жилье по кадастровой стоимости, а только по более низкой цене, – продолжает Нелли Жучкова. – Тем не менее доходы от сделки по законопроекту будут подлежать налогообложению из расчета 70% ее кадастровой стоимости. Регионы могут повысить эту планку и вовсе до 90%. В таком случае горожанам, возможно, придется до продажи жилья проводить ее рыночную оценку и потом надеяться на разрешение ситуации по взысканию налога в суде. А это дополнительные временные и финансовые затраты».

Согласно законопроекту, владельцев дачных домов, площадь которых не превышает 50 квадратных метров, освободят от уплаты НДФЛ при их продаже.

Освободить от налогов при продаже недвижимости могут и владельцев дачных домов. Для этого домом нужно владеть по-прежнему не менее трех лет, но при этом площадь дома не должна превышать в сумме всех построек 50 квадратов. Это правило станет одинаковым абсолютно для всех регионов. Также при продаже дачи не будет важно, есть ли у налогоплательщика еще недвижимость, или нет. «Сейчас редко встретишь дачный участок, где дом занимает такую маленькую площадь, – продолжает Роман Лихоманов. – Обычно это дома 100 квадратных метров и выше. Поэтому число горожан, которые освободятся от налога, при таких условиях заметно снижается».