Аренда жилья станет выгодней застройщику

Землю под строительство доходных домов на Южном Урале застройщикам выделят бесплатно. Правда, право на ее получение будут иметь только те организации, которые предоставят жильцам минимальную плату соцнайма. Власти в свою очередь предлагают половину квартир в таких домах передать инвесторам для коммерческих целей.

Впервые в Челябинской области о проекте доходных домов заговорили еще в 2011 году. Тогда же была создана специальная рабочая группа по реализации строительства арендного жилья. По мнению депутатов, такие здания должны помочь решить вопрос с жильем для многих россиян. В первую очередь для тех, кто не в состоянии самостоятельно купить квартиру и в тоже время не входит в категорию людей, которым обязано помочь государство.

После продолжительной паузы в Челябинске вновь заговорили о строительстве доходных домов. В Законодательном собрании Челябинской области разработали проект закона «О порядке учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений, жилищного фонда социального найма». Благодаря ему в регионе начнется строительство домов, которые предоставят южноуральцам жилье по соцнайму. Около 30 тысяч нуждающихся семей в ближайшие годы смогут получить квартиры по договору социального и коммерческого найма.

Доходные дома – это жилые помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности; они относятся к жилищному фонду коммерческого использования и должны приносить доход в местный бюджет.

По словам председателя комитета по строительству, первого вице-спикера ЗСО Юрия Карликанова, такое арендное жилье смогут строить органы государственной власти, муниципальные образования, а также юридические лица. Земля под строительство будет выделяться бесплатно. Однако право получить ее будет только у тех организаций, которые готовы предоставлять минимальную плату соцнайма, либо через аукцион. При этом власти готовы предложить инвесторам 50 процентов квартир в таком доме отдать в социальный найм, а другие 50 процентов выделить под коммерческое использование. Дополнительных расходов из госбюджета этот законопроект не предусматривает.

Несмотря на предлагаемые властями бонусы, челябинские строительные компании пока не проявляют огромного интереса к такому арендному бизнесу. Многие считают его не прибыльным. «Более выгодным можно назвать строительство многоквартирных домов, жилье в которых продается, – говорит замдиректора ООО СК «Альтернатива» Алексей Ботто. – Доходные дома имеют большой срок окупаемости, возможно, не один десяток лет. Это снижает привлекательность таких инвестиций для застройщика».

Собеседник также отмечает, что выделяемый властями участок земли под строительство доходного дома – это всего около пяти процентов от стоимости всего проекта. Остальные 95 процентов затрат ложатся на плечи застройщика: это строительные материалы, работа строителей, коммуникации, внутренняя инфраструктура и многое другое.

В соответствии с главой 35 ГК РФ жилые помещения могут предоставлять их собственникам на условиях договора найма: социального и коммерческого найма жилого помещения. По договору социального найма жилье передают только малоимущим и иным категориям граждан, признанным нуждающимися в жилплощади. По договору коммерческого найма жилые помещения предоставляются любым категориям граждан. Жилфонд коммерческого использования формируется из государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Социальное жилье будет предоставляться южноуральцам в порядке очереди на условиях найма сроком от одного года до 10 лет без права выкупа и последующей приватизации. Квартиры в доходных домах не могут быть проданы, они предназначены лишь для сдачи в коммерческий или социальный найм. Устанавливать размер платы будет наймодатель. Ежемесячный размер арендной платы при этом не должен превышать той суммы, которую установит муниципалитет.

«Для того, чтобы объект такого строительства окупился, ежемесячная плата за однокомнатную квартиру в доходном доме должна составлять около 15 тысяч рублей в месяц, – отмечает директор СК «Доступное жилье» Андрей Яцун. – Тогда теряется главный смысл такого жилья – его доступность. Если устанавливать более низкую стоимость аренды, это будет не выгодно уже застройщику».

По словам директора СК «Артель-С» Николая Янова, сегодня на Южном Урале есть потребность в строительстве доходных домов. «Большинство квартир сегодня люди покупают с привлечением ипотечных кредитов. Но не у всех есть возможность оформить ипотеку или арендовать дорогое жилье», – говорит спикер. Несмотря на востребованность такого жилья в нашем регионе и планы по его строительству, в российском законодательстве пока нет такого термина, как «арендное жилье» или «доходный дом». Под вопросом также остаются регистрация граждан по месту жительства и налогообложение наймодателей.

Проект закона «О порядке учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений, жилищного фонда социального найма» уже подготовлен ЗСО для принятия в первом чтении. Поправки в документ еще можно внести до 30 декабря 2014 года. Юрий Карликанов подчеркивает, что до начала строительства в Челябинской области первых доходных домов Законодательному собранию предстоит принять 12 нормативно-правовых актов. Их подготовкой уже занимается специально созданная рабочая группа.