Ипотека спасет только первичку?

Этикетные цены на вторичное жилье в Челябинске к началу апреля 2015 года заметно упали. Такие данные демонстрирует аналитический сервис «DomChel индексы». Заметнее всего подешевели полнометражные и элитные квартиры, а также квартиры-студии. Однако это практически не отразилось на увеличении сделок купли-продажи. Платежеспособный спрос челябинцев продолжает сокращаться. На это во многом влияют и нынешние условия по ипотеке.

В целом средняя этикетная стоимость квадратного метра в базе предложений сайта, по графику аналитического сервиса «DomChel индексы», упала с 48 тысяч рублей за кв. м в марте до 47,3 тысячи рублей к 1 апреля текущего года. Хотя этикетная стоимость вторички показывала планомерный и регулярный рост еще с ноября 2014 года. Тогда она составляла 46,6 тысячи рублей, в декабре – 46,9 тысячи. В текущем году также отмечался небольшой рост этикетной цены: в январе – 47,5 и в феврале – 47,9 тысячи рублей за кв. м.

Директор АН «Форум» Игорь Чернядьев подчеркивает, что кроме этикетной цены на жилье можно назвать еще три вида цен: «Первая – это сумма, которую хочет получить продавец. Чаще всего она завышена. Реальная стоимость объекта может быть значительно меньше той, которую собственник ожидает получить. Вторая – это цена срочной продажи. Например, когда владельцу квартиры по ряду разных причин необходимо быстро ее продать. Там может быть привлекательная скидка. Но подобные сделки я бы назвал опасными. Как правило, они имеют большое число продавцов, чистоту квартиры при покупке будет проверить сложно». Третья цена, по словам спикера, – это рыночная цена объекта. Именно она считается наиболее адекватной и привлекательной для покупателя.

По данным управления Росреестра по Челябинской области, всего за первые два месяца 2015 года в регионе было совершено 99 752 регистрационных действия с недвижимостью. Для сравнения, только в декабре 2014 года общее число таких регистрационных действий составило 80 684. Почти половина из них пришлись на жилую недвижимость. В этом году из 99 752 регистраций 50 407 также пришлись на жилые объекты. С привлечением ипотеки за два первых месяца этого года зарегистрировано 8076 сделок. В январе таких сделок было 3447, в феврале их число составило 4629. В декабре 2014 года их число было значительно выше – 8767. Договоров долевого участия в строительстве за январь–февраль 2015 года зарегистрировано 5130.

За прошедший месяц, по данным аналитического сервиса нашего сайта, этикетная цена снизилась сразу на несколько типов квартир. Например, стоимость квадратного метра брежневки упала на 1,4% и составила 45,1 тысячи рублей. На 1% стали дешевле квартиры 97 серии (47,9 тысячи рублей), на 3,3% – квартиры серии 121Т (46,1 тысячи рублей), на 3,6% – элитные квартиры (59,1 тысячи рублей), на 3,7% – квартиры улучшенной планировки (48,3 тысячи рублей). Самое большое падение показывает этикетная цена на полнометражные квартиры. Она снизилась на 7,4% и составила к 1 апреля 40,7 тысячи рублей за кв. м.

Эксперт уверен, что снижение цены на эти категории жилья можно объяснить тем, что продавцы стали чаще предлагать скидку на свои объекты: «В марте действительно активно шли сделки по купле-продаже квартир серий 97 и 121Т. Если раньше продавец готов был скинуть 30-50 тысяч рублей, то сейчас размер дисконта может достигать сотни тысяч рублей. Люди боятся негативных перемен в экономике и стараются быстрее продать жилье. В среднем падение цены на вторичном рынке в марте составляло 2–3%».

Но даже снижение цен на вторичном рынке жилья не значительно увеличило количество сделок, утверждают эксперты. «Оживление покупательской активности в марте можно назвать отложенным спросом, – уверен руководитель РК «Хочудом.ру» Марат Хуснуллин. – Люди в первые два месяца выдержали паузу и вновь принялись решать свои жилищные вопросы. Думаю, что в апреле эта тенденция сохранится. Все будет зависеть от ипотечной ставки, экономической ситуации и уверенности людей в своей зарплате».

Собеседник также отмечает тенденцию снижения цен на челябинскую вторичку. Коснулась она и квартир-студий, которые еще несколько месяцев назад пользовались у покупателей повышенным спросом. За прошедший месяц это падение, по данным нашего аналитического сервиса, составило 2,8% (51,2 тысячи рублей за кв. м). При этом их стоимость продолжает превышать 50 тысяч рублей, что заметно выше средней этикетной стоимости квадратного метра вторички в Челябинске.

«Квартиры-студии сегодня остаются одним из доступных вариантов покупки жилья для многих челябинцев, – говорит Марат Хуснуллин. – Многие покупали их для вложения своих средств и, вероятнее всего, продавать эти квартиры в ближайшее время не планируют. Возможно, люди будут пытаться сдавать их. Но надо сказать, что рынок аренды в городе практически рухнул».

Есть и ряд квартир в Челябинске, этикетная стоимость квадратного метра которых, напротив, стала чуть выше. Аналитический сервис «DomChel индексы» показывает, что этикетная цена сталинок подросла на 3,2% и составляет сегодня 41,1 тысячи рублей. Практически одинаковый рост показывают хрущевки (1,3%) и квартиры в домах, построенных по ленинградскому проекту (1,4%). Их этикетная цена за квадратный метр к 1 апреля этого года составила 46,6 и 49,2 тысячи рублей соответственно.

Однако этот рост едва ли можно назвать показательным. По мнению риелторов, собственники вторички нередко завышают цены на свою жилье. Например, привязывают его к курсу доллара. Или связывают такое подорожание с ростом цен за коммунальные услуги, продукты и другие товары. Но если верить экспертам, торг на рынке недвижимости сегодня более чем уместен.

Для многих жителей Россия покупка жилья остается самым дорогостоящим приобретением. Согласно данным Росстата, по итогам 2014 года количество россиян, проживающих за чертой бедности, увеличилось на 600 тыс. человек. Доходы ниже прожиточного минимума получают сегодня 16,1 млн граждан России. Это составляет 11,2% от общей численности населения. Год назад на доходы ниже прожиточного минимума жили 10,8% россиян (15,5 млн человек).

В целом эксперты уверены, что некоторое оживление происходит сейчас на рынке первичного жилья. Ведь правительство разработало положение о льготной ипотеке. Воспользоваться ей смогут только покупатели квартир в новостройках. Для сделок со вторичкой во многих банках ставка по-прежнему остается велика.

Однако своего дна рынок еще не достиг. По оценкам директора департамента финансовой стабильности Банка России Сергея Моисеева, Россия находится только в самом начале спада на ипотечном рынке: «Мы ожидаем, что ситуация разрешится не ранее чем к концу текущего года. Прогноз ЦБ на этот год предполагает снижение выдачи ипотечных кредитов примерно на 50%. Далее будет постепенное восстановление рынка. Начиная с первого квартала 2016 года рост выдачи ипотеки будет примерно 10%».

Это подтверждают и данные АИЖК. По их информации, уже за первые два месяца 2015 года выдача ипотечных кредитов в России сократилась на 24%. Их общая сумма составила 150,1 миллиарда рублей. Около 92 тысяч ипотечных кредитов было выдано в России в январе и феврале этого года. Это составляет 78% от уровня января–февраля 2014 года в количественном и 76% – в денежном выражении, отмечают в АИЖК. Средняя ставка по выданным в феврале 2015 года кредитам составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009 года.

В таких условиях для многих собственников доступным остается вариант обмена на вторичном рынке. «Не могу сказать, что число обменных сделок резко возросло, – продолжает Марат Хуснуллин. – Сейчас люди пытаются принять новые реалии рынка. Когда они почувствуют какую-то стабильность, начнут искать различные варианты купли-продажи жилья. Одной из таких альтернатив может стать обмен».