Эксперты: самое время покупать жилье

Резкое падение покупательского спроса, активный торг с продавцом и экомиграция челябинцев – таковы главные тенденции на рынке жилья Челябинска в уходящем году. Что ждет покупателей и продавцов недвижимости в 2016 году, челябинские эксперты обсудили 16 декабря на круглом столе, организатором которого стал сайт DomChel.ru.

На встрече эксперты отметили, что 2015 год выдался довольно сложным для сделок с жильем. Под занавес года в Челябинске значительно выросло количество продаваемых квартир, при этом число покупателей продолжает падать. Кроме того, в 2015 году банки стали реже выдавать ипотеку. По данным РК «Служба недвижимости», объем выданных ипотечных кредитов в Челябинской области снизился на 41,6%.

По мнению директора АН «Компаньон» Елены Головковой, это можно объяснить тем, что подход клиентов к оформлению ипотеки в условиях кризиса изменился: «Не все готовы сразу после получения одобрения оформлять кредит на покупку жилья. Многие взвешивают свои возможности и решаются – вступать в долгосрочные отношения с банком по выплате ипотеки или нет. Думаю, что снижение ипотечных показателей связано именно с этим».

Аналогичную ситуацию, где предложение значительно превысило спрос, переживает столичный рынок недвижимости. Так, на вторичке Московской области средняя цена предложения в ноябре по отношению к октябрю уменьшилась на 1,3% и составила 91,7 тыс. рублей за кв. метр. Объем предложения увеличился на 1,5% и составил в ноябре 52,4 тыс. квартир. Об этом сообщают аналитики ГК «Миэль».

Руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный отмечает, что ситуация со сделками во многом зависит от того, как меняется конъюнктура рынка: «Если ранее основная часть сделок купли-продажи жилья проходила с наличными деньгами, то в этом году около 60 процентов от общего числа сделок оформлены с привлечением ипотечного кредитования. Индекс покупательской способности снижается, только по Челябинску он упал примерно на 38 процентов. Соответственно, снижается и сумма кредита».

Чтобы поддержать спрос на покупку квартир в новостройках, государство разработало госпрограмму «Жилье для российской семьи», участники которой могут купить жилье по льготным ценам. Правда, на Южном Урале интерес к этой программе пока только начал оживляться. Пока завершается строительство домов лишь в одном жилом комплексе, заявленном по программе. Остальные объекты находятся на начальном этапе строительства, рассказали в ноябре этого года представители регионального Минстроя. Однако представители челябинских агентств недвижимости признались, что проект все же вдохнул жизнь в падающий рынок жилья.

«Основная проблема на старте программы была в том, что категории граждан, имеющие право принять участие в программе, были неплатежепособными – поясняет директор АН «Информационные системы» Елена Ильясова. – Сейчас список категорий расширился, и мы видим, что сделки по программе пошли активнее. В будущем региональные власти рассматривают возможность увеличить этот перечень еще на восемь категорий и сократить сроки рассмотрения заявок от претендентов. Надеемся, что это положительно скажется на реализации программы».

Еще один тренд, который эксперты отмечают на рынке жилой недвижимости в уходящем году – это значительный дисконт от продавца. «Сейчас благоприятное время, чтобы решить свой жилищный вопрос, – утверждает руководитель АН «Ключ-Инвест» Александр Чернов: «На вторичке мы видим снижение этикетной стоимости квартир на 10–15 процентов. Скидка от продавца при выходе на реальную сделку может достигать и 20 процентов. Торг особенно уместен, если двум сторонам необходимо как можно оперативнее провести сделку купли-продажи. Поэтому на этикетные цены ориентироваться не стоит, нужно встречаться с продавцом и обсуждать и договариваться о дисконте».

По данным базы объявлений сайта DomChel.ru, в разделе «Вторичное жилье» сегодня насчитывается 4591 предложение о продаже квартир от частных лиц. Объявлений с пометкой «куплю» в этом сегменте рынка лишь 31. В разделе «Новостройки» к продаже предлагается 699 объектов от частных лиц. При этом объявлений от покупателей квартир в новостройках всего 7.

Изменились в этом году и предпочтения покупателей жилья. «Инвесторы, которые активно вкладывали средства в недвижимость, практически ушли с рынка, – продолжает Елена Головкова. – Еще какое-то время назад челябинцы старались покупать квартиры на перспективу – для подрастающих детей или для дальнейшей сдачи в аренду. Сейчас ажиотажного спроса на квартиры-студии нет, комнаты тоже все больше теряют привлекательность. Челябинцы предпочитают взять ипотеку и купить маленькую, но отдельную однокомнатную квартиру».

Большей популярностью, по мнению собеседницы, у покупателей пользуются квартиры с двумя и тремя комнатами. Чаще всего их приобретают семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Часть сделок проходит с привлечением материнского капитала. Пользуются спросом также объекты, продаваемые по принципу «заезжай и живи», подчеркивают участники круглого стола. Это связано с тем, что цены на мебель и технику в этом году значительно выросли, и быстро обустроить пустую квартиру по карману далеко не всем челябинцам.

Покупатели также стали более требовательно относиться к тому, что приобретают. Это касается как эконом-жилья, так и более дорогих квартир. Ведь в кризисных условиях будущие новоселы особенно тщательно считают потраченные на жилье деньги и тот набор опций, которые они получают. Об этом рассказала начальник службы маркетинга СК «Легион» Александра Дорохина: «Например, челябинцы стали более тщательно интересоваться из каких материалов построен дом, по какой технологии. В монолитно-каркасных домах они уже обращают внимание на то, из чего сложены стены: пеноблок, газобетон или трехслойная кирпичная кладка. Также важными критериями выбора жилого комплекса становятся наличие достаточного числа парковочных мест, современных детских и спортивных площадок, закрытая придомовая территория, видеонаблюдение, энергоэффективность и еще ряд других моментов, о которых еще несколько лет назад покупатели даже не задумывались».

«Кроме инвесторов, на рынке недвижимости постоянно присутствует еще два типа покупателей жилья – это жители Челябинска и иногородние клиенты, планирующие купить квартиру в нашем городе, – говорит директор АН «Форум» Игорь Чернядьев. – Например, челябинскими объектами интересуются жители Казахстана, Кургана и других регионов. Сейчас они по-прежнему готовы вкладывать деньги в местную недвижимость».

Однако риелторы отмечаю и обратную тенденцию, когда челябинцы продают свои квартиры и переезжают в регионы с более благоприятными экономическими и экологическими условиями. «Увеличилось число межрегиональных сделок, – комментирует тренд Елена Ильясова. – Чаще всего челябинцы выбирают недвижимость в Сочи. Еще часть горожан переезжает в соседний Екатеринбург и в более крупные города – Москву и Санкт-Петербург. Как правило, это челябинцы среднего класса, но имеющие достаточно средств для совершения подобной сделки. Думаю, межрегиональные сделки – это еще один важный пункт, который включат в свою работу многие челябинские агентства недвижимости».