Елена Зотова, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Челябинской области: «Более десяти миллионов рублей ежегодно поступает от южноуральцев, получающих доходы от сдачи жилья»

Рынок аренды жилья сегодня остается одним из самых теневых. Многие собственники по-прежнему предпочитают договариваться с арендатором и уклоняться от уплаты налогов. При этом от нелегальной аренды жилья может пострадать не только сам квартиросъемщик, но и другие жители многоквартирного дома. Сколько горожан предпочитают сдавать жилье официально, с уплатой налогов, и куда можно сообщать о нелегальных сделках, рассказала начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Челябинской области Елена Зотова.

– Елена Васильевна, сколько южноуральцев сдают квартиры и дома в аренду легально?

– Статистику по этому виду налогообложения по 2015 году мы пока не подводили. Но за 2014 год у нас имеется информация о более чем двух с половиной тысячах жителей Челябинской области, которые получают доход от сдачи жилья в аренду. Из них 85 процентов сдали декларации и уплачивают налог со своих доходов. Большая часть граждан, сдавших декларации, самостоятельно пришли до истечения срока представления декларации, остальные – после работы с ними налоговых органов. Но это далеко не та цифра, которая отражает реальную картину.

Согласно п.п. 4 и 10 п. 1 ст. 208 Налогового Кодекса РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Доход, полученный физлицом-арендодателем в виде арендной платы (включая оплату коммунальных платежей), является объектом налогообложения. Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

– Какой объем налоговых поступлений от южноуральских арендодателей получила региональная казна в 2014 году?

– В бюджет региона в прошлом году дополнительно поступило порядка 10 миллионов рублей от собственников, уплативших налог со своих доходов от сдачи недвижимости в аренду. В сравнении с поступлениями в бюджет от других категорий декларантов это не очень большие цифры. Во многом это связано с недостаточной обеспеченностью налоговых органов информацией о фактах сдачи недвижимости в аренду.

– Выходит, крайне сложно отследить, кто и на каких основаниях сдает свое имущество в аренду и получает серый доход?

– Вопрос декларирования и уплаты налога с доходов от сдачи имущества в аренду урегулирован законодательством. Но тот механизм, который работает сейчас, рассчитан на добросовестных налогоплательщиков, исполняющих существующие законы. При этом пока нет законодательно установленного порядка, который бы позволял налоговым органам получать исчерпывающую информацию о всех сделках по аренде имущества. К примеру, такого, как постоянный информационный обмен с Росреестром о сделках по купле-продаже недвижимости.

Вместе с тем, арендатор, не заключая договор аренды (найма) жилого помещения, не только помогает своему арендодателю уйти от налогообложения, но и несет определенные риски сам. Он рискует лишиться своих прав проживания в арендованной квартире, недобросовестный владелец жилья может выселить его в любой момент, даже если заранее внесена арендная плата. И у пострадавшего не будет документа, с которым он может пойти в суд и защитить свои права. В аналогичную ситуацию может попасть и арендатор, если будут нарушены его права. Поэтому договор необходим, хотя на практике многие пренебрегают им.

– Каким образом налоговая служба получает сведения об арендодателях-«уклонистах»?

– Как я уже сказала выше, единого источника информации о сделках по аренде имущества сегодня нет. Поэтому налоговые органы используют различные способы получения информации о фактах сдачи имущества в аренду.

Росреестр предоставляет информацию о сдаче недвижимости физлицами по договорам, которые прошли регистрацию в едином государственном реестре прав. Такие договоры, заключаемые на срок более года, также подлежат обязательной регистрации. Но это лишь малая часть тех сделок, которые имеют место на самом деле. Обычно это крупная нежилая недвижимость, которую собственники сдают в аренду организациям, которые выплачивают владельцу объекта арендную плату.

При этом по законодательству организации являются налоговыми агентами и обязаны удерживать налог с сумм арендной платы, выплачиваемой физическим лицам, тогда у собственника объекта обязанности декларировать такой доход не возникает. Если же налоговый агент налог не удержал – эта обязанность сохраняется. Другой источник информации о фактах сдачи жилья – это сообщения граждан.

– А как часто соседи дают обратную связь в налоговую службу о незаконной аренде?

– Мы действительно получаем большое количество обращений от граждан, жителей многоквартирных домов. Зачастую это связано с беспокойством, которое могут доставлять арендаторы соседям. Например, арендаторы нарушают общественный порядок или собственник предоставил в аренду свое жилье многочисленным квартиросъемщикам, что нарушает баланс интересов других жильцов дома – использование общего имущества, коммунальные платежи и так далее.

Сообщить о фактах нелегальной аренды жилья южноуральцы могут по телефону 728-28-02. Либо отправить письмо на сайт Nalog.ru (онлайн-сервис «Обратиться в ФНС России») или оформить обращение в территориальный налоговый орган. Все заявки обрабатываются, а по их факту проводится проверка.

К примеру, в квартире может быть зарегистрирован один человек, а по факту проживет десять и более. При этом постояльцы используют все коммунальные ресурсы, расходы на которые затем могут распределяться на всех проживающих в доме. Ярким примером можно назвать общедомовые нужды. Конечно, жители не хотят платить за соседа, стараются разобраться в этой ситуации и сообщают о подобном нарушении закона в налоговые инспекции. По-моему, это справедливо.

– Несколько лет назад чиновники предлагали даже поощрять соседей, которые сообщают о фактах незаконной сдачи квартир. Сегодня есть какие-то бонусы для таких информаторов?

– Подобные обращения в письменной форме или по горячей линии граждан мы приветствуем. Ведь активные горожане сообщают о нарушении закона в разных сферах и в разные ведомства, не только касаемо налогов. Поощрение не регламентируется на законодательном уровне. Скорее, это вопрос ответственности и сознательности людей с активной гражданской позицией.

– Что происходит после того, как человек сообщает в налоговую службу о недобросовестных соседях-арендодателях?

– Эта информация от граждан может поступать в налоговые инспекции по месту нахождения квартиры или в УФНС России по Челябинской области, затем мы перенаправляем эти данные в инспекции. Налоговый орган может выехать по данному адресу, привлекать участковых полицейских и выявлять, кто и на каких основаниях проживает в квартире.

Затем мы работаем с собственником этой квартиры по привлечению его к декларированию доходов от аренды. Мы уведомим его, пригласим в инспекцию, разъясним права и обязанности. Если гражданин продолжает уклоняться от уплаты налогов, существует такой механизм, как выездная налоговая проверка, когда налоговый орган самостоятельно исчислит налог и предъявит его налогоплательщику, уже с пеней и штрафом.

– Есть еще какие-то источники информации о фактах нелегальной аренды жилья сегодня?

– Информацию о фактах сдачи жилья в аренду налоговые органы получают и в рамках взаимодействия с другими государственными структурами. Например, миграционная служба располагает данными о месте проживания иностранных граждан, которую они предоставляют в ходе оформления разрешительных документов для нахождения на территории нашей области.

Отдельные силовые структуры делятся с налоговиками информацией об аренде жилья своими служащими, в случаях, когда законодательством предусмотрена компенсация расходов на наем жилья из бюджета. Получая такую информацию, мы проверяем, продекларирован ли доход арендодателем, а при отсутствии декларации – принимаем в отношении него меры, направленные на декларирование доходов и уплату налогов в бюджет.

– Многие хостелы располагаются сегодня в жилых домах. Но не все владельцы таких «домашних отелей» ведут законный бизнес и, возможно, скрываются от уплаты налогов на эти доходы. На Южном Урале от граждан поступали подобные обращения?

– Непосредственно в Управление таких сообщений не было, возможно они имеются в территориальных инспекциях. В получении такой информации налоговые органы также заинтересованы. Регулярное получение дохода от деятельности мини-гостиниц, или, как их сейчас называют, хостелов, свидетельствует о том, что такая деятельность имеет признаки предпринимательской.

Гражданин, получающий такие доходы, должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, что влечет ведение предусмотренного законодательством учета доходов и расходов в соответствии с выбранной системой налогообложения. И, конечно, уплату соответствующих налогов с полученного дохода. За осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусмотрена административная ответственность.