Артем Первушин, руководитель общественной организации «ЖКХ-Контроль»: «Вместо жителей за капремонт заплатит инвестор»

Собственников квартир в скором времени могут освободить от оплаты капремонта многоквартирных домов. Финансировать работы смогут инвесторы, которые вместе с капремонтом проведут реконструкцию строения с увеличением его площади. Сейчас такой законопроект рассматривается в Госдуме. Челябинск в числе первых начал проводить подобную реновацию домов по этой схеме. Подробнее об этом рассказал руководитель общественной организации «ЖКХ-Контроль» Артем Первушин.

– Артем Сергеевич, в чем главная идея нового законопроекта?

– Сейчас Жилищный кодекс РФ позволяет собственникам квартир привлекать инвестора для реконструкции многоквартирного дома. Например, сделать надстройку, мансарду или пристрой, а потом продать эти квадратные метры. Депутаты же предлагают ввести новый способ финансирования капремонта – за счет средств инвестора. Работает тот же механизм, когда инвестор вместе с достройкой здания параллельно выполняет капремонт. При этом собственник освобождается от этих затрат.

– Но на Южном Урале действует региональная программа капремонта. Жители платят взносы в «общий котел». Чем может быть интересен для жителей капремонт, который проводит инвестор?

– Согласно региональным программам капремонта, все виды работ утверждены законом и выполняются в соответствии с определенными стандартами и СНиПами. Стоимость работ также строго регламентируется. Например, если крыша шиферная, на нее ремонт заложена определенная сумма. И сделать капремонт с применением, например, профнастила, который прослужит дольше, возможно, уже не получится. Ведь его стоимость может превысить ценовые стандарты, предполагаемые программой.

Качества такого ремонта, возможно, хватит только на ближайшие пять лет, а потом кровлю снова нужно будет менять. Можно сделать ремонт один раз из хороших стройматериалов, или каждые пять лет снова и снова ремонтировать дом. Собственники, которые перечисляют деньги в «общий котел», не имеют возможности выбирать подрядчика, определять технологию работ, качество, перечень стройматериалов, а также ограничены в видах работ. Поэтому часто имеют результат, который их не может устроить. Отсюда и многочисленные жалобы во все инстанции.

По данным комитета по ЖКХ и жилищной политики, основанием для освобождения жильцов многоквартирного дома от уплаты взносов на капремонт за счет инвестора станет подписанный собственниками и инвестором акт приемки оказанных услуг и выполненных работ. Если региональный фонд капремонта согласует этот акт, то в региональную программу капремонта внесут изменения о переносе установленного срока капремонта дома на более поздний период.

– Но ведь у собственников есть возможность собирать средства на капремонт на спецчете. По этой схеме они могут самостоятельно увеличивать платеж и проводить те работы, которые считают необходимыми.

– Да, закон это позволяет. Сегодня регоператор и областное правительство поддерживают и стимулируют жителей на открытие спецсчетов. Есть ряд законодательных инициатив о сокращение срока перехода на спецсчета, на компенсацию затрат на открытие и работу со спецсчетом и начислениями.

Есть примеры, когда еще до новой системы финансирования капремонта УК и ТСЖ собирали деньги и общими усилиями проводили капремонт, а иногда и меняли дорогостоящие лифты. К сожалению, это единичные случаи. Не все еще осознали, что мы сами несем ответственность за свое жилище и никто нам, в принципе, не должен помогать делать капремонт. На самом деле, сложность для жителей не в том, что взносы на капремонт высокие, а то, что доходы населения не успевают за ростом тарифов и обязательных платежей.

Мы вспоминаем о капремонте, когда балкон упал, например. Сами жители редко проявляют инициативу собрать средства на капремонт, да это и сложно сделать. Общее собрание провести – часто даже это большая проблема. Поэтому и был принят такой одновременно нужный и противоречивый закон ФЗ-271 о капремонте.

Кроме того, президент Владимир Путин отмечал, что несправедливо перекладывать всю нагрузку по проведению капремонта на собственников. Ведь государство, предавая через приватизацию жилье, обязано было провести капремонт дома, если на тот момент он требовался. Этого не было сделано. Есть прецеденты в Омске, где собственники выиграли суды к администрации города с требованием провести капитальный ремонт за счет бюджета. Но и это тупик. Денег нет в бюджете даже на индексации зарплат. Нужно искать другие способы решения проблемы.

– Какие, например?

– Думаю, что привлечение частных инвестиций – один из таких выходов. Инвесторы до последнего времени шли охотно в сферу ЖКХ. Но прежде всего инвесторы выбирают коммунальную сферу, там модернизация идет активно. Только в Челябинской области за последние несколько лет были построены десятки современных котельных. В жилищную сферу, к которой и относится ремонт домов, сегодня практически не инвестируют. Есть две причины. Во-первых, нет соответствующего опыта. Во-вторых, в законодательстве сегодня масса недоработок, которые не позволяют инвесторам быть уверенным в возврате вложенных средств.

Например, в России давно и часто говорят об энергосбережении. Но конкретных программ, которые бы реализовывались, до сих пор нет. Можно посмотреть опыт восточной Европы, где несколько десятилетий действуют жесткие правила по энергосбережению. Там повышение энергоэффективности стало для правительства главным стимулом активно заниматься реконструкцией зданий. Практичные немцы не стали сносить дома. С помощью специальной программы, льготных кредитов и субсидий здания были реконструированы, в том числе надстроены, и доведены до стандартов ФРГ.

– Там «реанимировали» целые микрорайоны?

– Верно, если дом имеет определенные технические характеристики и не относится к ветхим, его перестраивали. Здания переделывались таким образом, чтобы создать доступную среду для маломобильных групп граждан, которые в нем проживают, отделить жилую часть дома от коммерческой недвижимости, провести комплексное благоустройство, повысить энергоэффективность здания, поменять старые коммуникации. Иногда для этого достраивались этажи, реконструировались подвалы, делались пентхаусы, пристраивались помещения или расселялся первый этаж, а площади отдавались под торговые помещения.

Подходили к вопросу практично и изобретательно. В нашей стране пока реализовать подобные комплексные проекты непросто. Часто и собственники не видят выгоды, им о ней никто не рассказывает. Нет государственного подхода в этой области.

Во Франции в 1993 году завершили реконструкцию всего пятиэтажного жилфонда первого поколения. Это повысило тепловую эффективность зданий в 1,5-2 раза, преобразился облик городской застройки. Все эти работы выполнялись в рамках госпрограммы НLM. Подобные проекты были задействованы в Германии, Финляндии, Венгрии и ряде других стран. Мероприятия по обновлению типовых пятиэтажек в России носят пока единичный характер. Это реконструкция отдельных зданий в 1997 году в городах Электросталь, Павловский Посад, Лыткарино, а также пилотные проекты надстроя мансардных этажей в 2000-2007 годах в Омске, Иркутске, Уфе, Челябинске, Красноярске, Чите и Владивостоке.

– По какой именно схеме инвестор проводит капремонт дома?

– Реконструкция и комплексный капитальный ремонт дома проводятся за счет средств, полученных от реализации новых квартир надстраиваемого этажа. Проект позволяет выбрать такую форму кровли, чтобы общая площадь всех квартир надстроя или пристроя покрывала сумму затрат на проведение комплексного капремонта и стоимость работ по строительству.

Важно, что все работы выполняются без отселения жильцов. Срок реконструкции жилых домов не превышает обычно 150 календарных дней. При этом капитальный ремонт общедомовых инженерных сетей существующего дома проводится за 30-40 календарных дней. Безусловно, есть случаи затягивания сроков, но это обычно из-за отсутствия пока опыта массовой реконструкции домов в России.

– Как при этом взаимодействуют инвестор и собственники квартир?

– Инвестор инициирует собрание жителей и озвучивает им свою концепцию. Решение считается принятым, если идею поддержат две трети собственников. Затем инвестор оценивает техническое состояние дома, проводит мониторинг фундамента и прочих конструкций. После чего наступает этап проектирования, выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство. На доме достраиваются этажи, квартиры продаются, возвращаются средства инвестору.

– Челябинские дома уже испытали на себе реновацию от инвестора?

– Да, в 2013 году таким пилотным проектом стал дом №16 по улице Яблочкина. Реконструкция проводилась без отселения жителей. Изначально в доме было 36 квартир общей площадью около 2 тысяч кв. м. В надстроенном этаже расположились еще 22 двухуровневые квартиры, общей площадью 1,1 тысяч кв. м.

Затраты инвестора на капитальный ремонт общедомовых инженерных сетей, ремонт фасадов и благоустройство придомовой территории составили 9 млн рублей – это порядка 6 тысяч рублей на «квадрат». Всего на реконструкцию пилотного дома, с учетом затрат на проектные работы, капитальный ремонт и надстрой мансардного этажа инвестор потратил 39 млн рублей. Себестоимость «квадрата» общей площади квартиры мансардного этажа составила 33 200 руб.

– А какие работы по капремонту удалось провести в доме?

– Полностью заменили все трубы холодного, горячего водоснабжения и канализации в каждой квартире и в подвале дома. Была установлена новая система отопления в доме и в квартирах с автоматической регулировкой расхода тепла. Установлены общедомовые и индивидуальные счетчики расхода электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды. Произведена замена старой электропроводки, а также старых оконных деревянных рам на новые пластиковые. Отремонтированы лестничные клетки и входные группы, фасад, цоколь, установлены домофоны. Усилены балконы – это самое главное сегодня.

Этот дом – лишь один из немногих примеров, когда собственники сами приняли решение привлечь инвестора. Сегодня таких желающих становится все больше. Подобная работа продолжается. Пока Челябинск – один из лидеров по реализации таких проектов в стране. Наша практика интересна многим городам, ею уже заинтересовались коллеги из Омска, Москвы и Самары. Нужно, чтобы такая работа была системной, чтобы реконструкция проводилась не точечно, а целыми микрорайонами.

– В каких домах инвестор может проводить такую комплексную реновацию?

– Если состояние дома позволяет стоять ему еще несколько десятков лет, а внутреннее содержание требует капитального ремонта, инвестор может предложить жильцам проект реновации. Приведу вам более живой пример. Известный ракетоносец ТУ-160, который эксплуатируется уже десятки лет, не уничтожается, а модернизируется и успешно используется до сих пор. Потому что конструкция планера рассчитана и сконструирована с большим запасом прочности и сегодня является передовой. Форма остается прежней, а «начинка» меняется. Так и с домами. Выгодней модернизировать. Сама конструкция здания ни морально, ни технически не устаревают так быстро, как коммуникации. Она может эксплуатироваться до 100 -120 лет.

Что не скажешь о, например, электрике в доме, построенном 50-60 лет назад, которая не была рассчитана на тот объем бытовой техники, который есть сейчас в каждой квартире. Это может приводить к авариям и пожарам. Тоже самое касается отопления, водоснабжения, канализации – они отслужили свой срок и требуют замены. Сейчас у многих графа за тепло составляет большую часть платежа за «коммуналку». В старом доме может быть надежная система отопления, но она не проектировалась изначально на сбережение энергетических ресурсов, которые стоили копейки. Сами ограждающие конструкции здания несут большие теплопотери, в сравнении с более современными зданиями. Реновация, в том числе, предполагает работы по энергосбережению.

– Где в Челябинске, на ваш взгляд, сейчас требуется такая комплексная реновация домов?

– Она необходима во всех районах города, где есть малоэтажные многоквартирные дома. Некоторые челябинцы хотели бы прожить в родном районе всю жизнь. Но сегодня в старых домах практически нет парковок, детских площадок, мест для отдыха. При этом мы видим активную застройку новых микрорайонов на северо-западе, куда переезжает много горожан.

Под строительство новых жилых комплексов закладываются дороги, коммунальная инфраструктура, новые детские сады, поликлиники. Но бюджет города сегодня можно назвать дефицитным, а на строительство и эксплуатацию новых территорий и новых коммуникаций требуется дополнительное финансирование. «Старые» застроенные территории обречены на постепенное забвение: сносить «хрущевки» в условиях Челябинска не выгодно, а капитальный ремонт их ждет еще лет через 30. Дворы тоже превращаются в трущобы, где отсутствую детские площадки, парковки, места для отдыха пенсионеров.

На мой взгляд, эффективнее было бы заниматься реконструкцией домов в старых районах Челябинска, чем массово строить новые. Жителям не нужно будет ждать строительства больницы, детского сада, магазинов. Там уже есть вся необходимая инфраструктура. Инвестор на старом доме проводит не только капитальный ремонт и достройку. В программу реновации входит и преображение придомовой территории, меняется облик целого микрорайона.

По нашим оценкам, по техническим, экономическим и архитектурным критериям реконструкции подлежат только в Советском районе Челябинска не менее 150 многоквартирных домов первых массовых серий. А это для района и города около 300 тысяч квадратных метров вновь введенного жилья, 13 тысяч новых жителей, 150 новых дворов, более 4 тысяч новых машиномест. А также 20 тысяч счастливых жителей «хрущевок», которые уже отчаялись ждать улучшения своих жилищных условий.