Челябинцам покажут новый вид жилья

Скоро в Челябинске может появиться новый сегмент жилья – апартаменты. Кому это будет выгодно, почему апартаменты могут оказаться дешевле квартир и по какой причине такая покупка может вызвать много недовольств со стороны покупателей?

В некоторых российских городах уже есть опыт строительства и продажи апартаментов. Если говорить упрощенно, человек покупает помещение, которое по документам не является жильем. Но в нем можно проживать постоянно либо какое-то время или же сдавать в аренду. С апартаментами можно совершать те же действия, что и с жилой недвижимостью: продавать, дарить, завещать и т.д.

В идеале, апартаменты – это продукт, который застройщики стараются сделать максимально комфортным и ориентировать на состоятельную публику. За рубежом так и происходит. Однако именно из-за того, что апартаменты фактически не относятся к жилому фонду, в России возникает масса недоразумений.

Так, в Москве, Екатеринбурге и некоторых других городах страны несколько лет назад прокатилась целая волна скандалов, связанных со строительством апартаментов. Продажи таких объектов шли бойко: привлекали красивый генплан и невысокая цена. Но потом вместо уютного жилого комплекса покупатели зачастую получали «общежитие коридорного типа», в котором невозможно прописаться, а красиво обустроенный дворик на деле превращался в крохотную территорию, на которой невозможно припарковаться или прогуляться с ребенком. При этом девелоперы разводили руками: все абсолютно законно.

«Застройщику действительно проще строить апартаменты. На них не распространяются законодательные требования, которые действуют относительно жилья. Например, снижены требования к инсоляции помещения, поэтому можно строить секции вплотную друг к другу, – поясняет директор «УралНИИСтромПроекта» Василий Важенин. – Нет также жестких обязательств по числу парковочных мест, наличию детской и спортивной площадок или привязки к возведению детсадов и школ. В результате всего этого себестоимость строительства апартаментов может быть заметно ниже, чем возведение жилых квадратных метров».

Поскольку апартаменты не являются жилыми объектами, то и содержать их будет дороже. Даже если повезет, и коммунальные платежи будут более-менее подъемными, то налог на апартаменты будет выше – 0,5% вместо 0,1% от их кадастровой стоимости.

Апартаменты в Челябинске могут появиться уже в ближайшие несколько лет. В рамках подготовки к саммитам ШОС в 2020 году предполагается построить в городе 24 гостиницы. Ранее мы писали подробно о том, где они появятся. Самый главный вопрос, которым озадачены сейчас потенциальные инвесторы объектов, – что делать с образовавшимся гостиничным фондом в будущем? Ведь Челябинск – не настолько привлекательный для туристов город, чтобы обеспечить регулярную загрузку этого количества отелей. Да и крупные мероприятия проводятся в областном центре нечасто.

Самый понятный для девелоперов выход – перевести образовавшийся гостиничный фонд в апартаменты и продать их. Но директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов не уверен в том, что на апартаменты в Челябинске будет устойчивый спрос. К тому же, цена на продукт может оказаться слишком высокой.

«Гостиницы, возможно, оформят как нежилые помещения, и потом нужно будет переводить их в жилье, – говорит он. – Если этого не сделать, то людям нельзя будет там прописаться, квартиры можно будет продавать только как апартаменты. В Челябинске, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, на них спроса нет, здесь людям важна возможность оформить прописку. Тем более что есть определенные требования к номерам, участвующим в размещении гостей саммитов ШОС, предполагается уровень не ниже трех звезд. Это предусматривает определенные финансовые вложения в отделку комнат, организацию жилого пространства. Потом все это нужно будет окупать».

В свою очередь, руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров (г. Москва) уточняет, что возможность постоянной регистрации в апартаментах может появиться в следующем году. Он также считает, что построенные отели и гостиницы можно превратить в апарт-отели, добавив в номера кухни и обеспечив посуточную сдачу, или в сервисные апартаменты (современный аналог доходных домов). Есть примеры конвертации гостиниц в квартиры, а в крупных городах существует практика выкупа АИЖК апартаментов в рамках развития доходного жилья в России.

Впрочем, у некоторых игроков строительного рынка сама идея создания 24 гостиниц вызывает большие сомнения. Например, непонятно, оправдает ли себя ставка городской администрации на частных инвесторов. «Подписанное соглашение о строительстве гостиницы к ШОСу само по себе инвестора ни к чему не обязывает, – уточняет Василий Важенин. – Далеко не у всех подписавших его есть деньги на озвученные планы, и вряд ли кто-то захочет дополнительно под них кредитоваться».

Более выгодным для застройщиков могло бы стать строительство единого гостиничного городка. При грамотно просчитанной себестоимости строительства цена квартир для последующей перепродажи станет привлекательной для покупателя. «Можно изначально запроектировать здания как многоквартирные панельные дома, сделать качественную чистовую отделку, продумать дизайн и получить красивый и приятный для потребителя продукт. Для этого не нужно сверхзатрат, все решается “икеевскими” методами. Таким образом решатся еще две важные для города задачи: “оживление” депрессивной территории в Челябинске и возможность получить маневренный жилфонд. Например, на улице Российской. Но для всего этого нужен муниципальный заказ», – добавляет собеседник.

В противном же случае застройщикам придется вложиться не только в строительство объектов, но и в их последующее переформатирование для покупателя. Однако даже после этого никаких гарантий на успех нет. «Примеры переделки гостиниц в квартиры успешны в Москве при желании банка получить разумные деньги за свои непрофильные активы, – вспоминает Александр Самодуров. – У нас есть практика решения за владельца гостиниц сложностей с переделкой. Дополнительные расходы в таком случае перекладываются на конечных покупателей. Но эта схема не работает, когда ценовые ожидания владельца гостиницы завышены. Такие собственники ждут своего покупателя десятилетиями».