«Хотим знать, куда уходят деньги»: как челябинцам избавиться от управляющей компании в своём доме

Грязные подъезды, мусор во дворе, неразбериха с начислениями коммунальных платежей и завышенные тарифы — непременные атрибуты в жизни людей, недовольных работой своих управляющих компаний. Всё больше челябинцев решают уйти от УК и открыть своё товарищество собственников недвижимости (ТСН). Рассказываем, как это можно сделать всего за шесть шагов.

В Челябинске всё больше товариществ собственников жилья появляется в новостройках. Такую тенденцию отметил руководитель областного Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Анатолий Вершинин.

— Многие люди начинают считать деньги, — рассуждает он. — Больше инициативы исходит от жителей новых домов, так как там больше активных молодых людей. Но сейчас эта практика развивается и на других домах. Как правило, это всё-таки крупные многоэтажки, где больше 100 квартир. Просчитать экономику на старой маленькой трёхэтажке довольно сложно — там вложений может потребоваться в разы больше, чем собирает дом.

Работать ТСН может в двух вариантах: непосредственно управлять домом, набирать свой штат сотрудников и самим ремонтировать и содержать дом или нанять подрядчика, который возьмёт на себя все работы на доме, а члены товарищества при этом смогут контролировать, куда и на что расходуются их деньги.

— Всего в Челябинской области сейчас зарегистрировано 970 ТСН и ЖСК (жилищно-строительный кооператив), — рассказала 74.ru замначальника региональной Госжилинспекции Элла Никитина. — Товарищество ждут такие же проверки, какие инспекция проводит в отношении управляющих компаний. Разница лишь в том, что за УК ведётся лицензионный контроль, и в случае грубых нарушений компания может лишиться лицензии. А в отношении ТСН ведётся жилищный надзор. При этом на работу товариществ также достаточно жалоб поступает — в основном в части начисления платы. Разнится и сумма штрафов: у УК это могут быть суммы в 200–300 тысяч рублей, у ТСН за эти же нарушения — 20–40 тысяч.

Перейти из управляющей компании в товарищество собственников недвижимости можно за шесть шагов. Они описаны в нашей инфографике.

Жители дома № 61б на улице Воровского решили создать ТСН зимой прошлого года. Сперва на высотке организовали собрание собственников, на котором многие высказались за смену УК на новую форму управления. Через месяц собрание провели повторно в очно-заочной форме — жители получили бюллетени, где и указали своё желание поменять управляющую компанию на ТСН и выбрали председателя правления.

В течение месяца жители могли проголосовать, после этого был готов протокол с решением собственников — две трети высказались за создание товарищества. На основании этого документа председатель зарегистрировал ТСН в налоговой, где товариществу присвоили свой ИНН и выдали свидетельство (ТСН ведёт финансовую деятельность, а значит, должна регулярно сдавать отчёт в налоговую. — Прим. ред.).

— Управляющая компания работала на нашем доме 10 лет, деньги собирали, но работы не выполняли, — рассказал 74.ru председатель правления ТСН «На Воровского» Андрей Ерофеев. — Крыша протекала, топило верхний этаж; лифты тоже работали ужасно. На весь огромный дом была лишь одна урна. Мы с ними долго воевали, а потом решили уйти в товарищество. Когда пришли в УК с просьбой передать нам все документы, то услышали, что один из жильцов хочет обжаловать протокол собрания. Спустя несколько месяцев тяжб суд вынес решение признать протокол действительным, и мы начали работать в апреле этого года.

У ТСН «На Воровского» нет своего штата сотрудников и отдельного офиса — все работы ведутся в формате аутсорсинга (передача организацией по договору определённых видов предпринимательской деятельности другой компании, работающей в нужной области. — Прим. ред.). При этом члены товарищества сами решают, на что необходимо потратить собранные с жильцов деньги, и контролируют, как эти средства расходуются.

— За восемь месяцев нашей работы дом уже начал преображаться, — отметил председатель правления ТСН «На Воровского». — За это время мы поменяли водовод у одного из подъездов, починили крышу, заключили договор с другой лифтовой компанией на обслуживание, приняли решение перейти на спецсчёт по капремонту, поменяли автоматику на тепловых узлах, а сейчас устанавливаем автоматику на ворота во дворе. Хотя проблем ещё много. Например, со стороны улицы на фасаде дома много пёстрых рекламных баннеров, от которых нужно избавляться. Главное преимущество, которое я вижу в ТСН, — это контроль за домом. УК было всё равно, по счётчику нам начисляют плату или по нормативу, сколько урн во дворе и работает ли лифт. Минусов у ТСН я пока не увидел.

К слову, разбогатеть в должности председателя ТСН вряд ли получится. Зарплата обсуждается и утверждается на собрании собственников и составляет в среднем 15 тысяч рублей в месяц. Зато жильцы могут заработать на своём доме — это деньги от сдачи нежилых помещений, к примеру, или размещение рекламы на фасаде здания. Эти доходы могут пойти на ремонт и содержание многоэтажки.

Но не всем жильцам удаётся уйти от прежней управляющей компании без боя. Многие оказываются втянуты в настоящие «коммунальные войны».

ТСН «Единство» на своей шестнадцатиэтажке жители дома № 16 на улице Мартеновской создали в начале сентября этого года. Товарищество заключило договор на обслуживание с подрядчиком — УК «Новелла», который взял на себя обслуживание и содержание дома. Но полноценно приступить к работе за эти три месяца они так и не смогли — прежняя компания, управлявшая домом больше 20 лет, просто так отдавать его не собирается.

— В начале сентября мы зарегистрировали своё ТСН — за это проголосовало большинство жителей. Передали документы об этом УК, как этого требует закон, но в компании принимать их отказались, — рассказала 74.ru председатель ТСН «Единство» Марина Визенко. — Они обратились в суд с требованием признать протокол общего собрания с решением открыть ТСН недействительным. Мы знаем, что представители компании ходили по квартирам и уговаривали жильцов проголосовать за ликвидацию ТСН. Кому-то работу предлагали, кому-то обещали списать долги за это.

«Коммунальная война» за высотку начала набирать обороты после того, как новое ТСН попросило УК передать им ключи от помещений и техническую документацию. В управляющей компании отказались. Хотя ГЖИ лишила их лицензии на управление домом, после того, как на нём официально начало работать товарищество.

— В один из дней к дому подъехала машина, и какие-то парни начали снимать все оконные рамы в подъездах, — говорит собеседница 74.ru. — Больше 40 рам успели снять, потом соседи их остановили, вызвали полицию. Те признались, что это УК делает, якобы они эти рамы ставили, поэтому и забирают. После того, как мы всё-таки заменили замки на подвале, они пытались их срезать. Мы создали с соседями группу в вайбере. Теперь как только во дворе происходят провокации, сообщаем друг другу и бежим защищать своё имущество. Практически круглосуточное дежурство уже установили на доме.

Решение создать ТСН на высотке не было прихотью, уверяют жители. Несколько лет они пытались наладить диалог с компанией, но безрезультатно.

— Представьте, дому 25 лет в следующем году, а у нас в подъезде ремонт ни разу не делали — все стены исписанные, грязные, — добавила председатель ТСН «Единство». — То, что было при их управлении, — ужас! В подвал нас никогда не пускали. Узнавали об аварии, когда уже топило первый этаж. А мыть пол в подъезде нам по графику уборки предложили раз в полгода. Мы начали вникать в тариф и поняли, что нам его постоянно завышали. За семь месяцев по предписанию ГЖИ дому вернули переплату в 500 тысяч. Годовой доход с нашего дома, где 195 квартир, — около двух миллионов рублей, а куда они тратятся — мы не видим. Все эти нарушения и стали последней точкой. Мы хотим знать, куда уходят наши деньги, поэтому и открыли ТСН.

Финальная точка в споре между товариществом и управляющей компании до сих пор не поставлена. В региональной Госжилинспекции 74.ru уточнили, что по решению суда на работу ТСН наложены обеспечительные меры. Это значит, что начислять жильцам плату товарищество не может до тех пор, пока суд не примет окончательное решение по этому спору.

— По решению арбитражного суда из реестра лицензий нас пытались исключить, — уточнила замдиректора по связям с общественностью УК «Доверие+5». — Но в реестр лицензий по решению того же арбитражного суда мы были восстановлены и продолжаем обслуживать дом, как и раньше. Решение об этом можно найти и на сайте жилищной инспекции.