Новый собственник ответит по долгам старого: обсуждаем с экспертами спорные поправки в Жилищный кодекс

В России решили улучшить собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. В Госдуму внесли законопроект с поправками в Жилищный кодекс РФ. Расходы на текущий ремонт хотят выделить в отдельную строку, а при смене собственника квартиры переложить долги по коммуналке на нового владельца (по аналогии с капремонтом). Обсуждаем с экспертами плюсы и минусы грядущих изменений, как это повлияет на оплату услуг ЖКХ, прозрачность расходов хозяев квартир и возможные судебные разбирательства.

Депутаты комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы разработали законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Замечания и предложения собирают до 30 апреля, а рассмотреть документ в первом чтении планируют уже в весеннюю сессию — в июне.

Сейчас в большинстве квитанций за услуги ЖКХ в многоквартирных домах есть строка «Содержание общего имущества». Она объединяет расходы на текущий ремонт и в целом на содержание дома. Законотворцы предложили выделить плату за текущий ремонт в самостоятельный вид платежа.

— Проведение как капитального, так и текущего ремонта возможно лишь на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, ответственность за техническое состояние дома фактически возложена на собственников помещений в доме, — говорится в пояснительной записке к законопроекту. — Но собственники, желая принять такое решение, сталкиваются с трудностью, а где-то даже с невозможностью четко установить, какая же сумма собрана у них на текущий ремонт. Так как в структуре платы текущий ремонт не выделяется и фактически включен в содержание многоквартирного дома.

Все это приводит, по мнению депутатов, к колоссальному «недоремонту», затратам государства и самих собственников на проведение капитального ремонта. Выделение текущего ремонта в структуре платы позволит собственникам и всем участникам жилищных правоотношений контролировать его планирование и выполнение, уверены депутаты.

Задолженность собственника отдельного жилого помещения приводит к «недоремонту» в отношении всего дома. Поэтому депутаты предложили перенести обязанность по оплате долга по текущему ремонту на нового собственника квартиры (аналогичный принцип действует в отношении взносов на капремонт). По мнению разработчиков законопроекта, такая мера повысит собираемость платежей за услуги ЖКХ и прозрачность расходования денег, пресечет случаи нецелевого расходования средств, улучшит качество выполненных работ.

Кроме того, при смене УК поправки позволят жильцам взыскивать сбор за не проведённый ремонт с предыдущей обслуживающей организации.

С 1 января 2025 года компании, управляющие многоквартирным домом, обяжут размещать в системе ГИС ЖКХ отчетность о поступивших средствах, сумме задолженности, стоимости запланированных и выполненных работ по текущему ремонту. При этом информация должна обновляться каждый квартал.

Представители управляющих компаний высказали сомнения, что поправки в Жилищный кодекс РФ кардинально повлияют на собираемость коммунальных платежей.

— Должники, которые не платят, им что делай работы по дому, что не делай. Очень слабо верится, что это повысит собираемость за коммуналку. Кроме того, содержание и текущий ремонт — взаимосвязанные вещи. Допустим, есть подсобный рабочий, он занимается и содержанием, и ремонтирует. Как я его поделю? А если управляющая компания работает через подрядные организации, которые выполняют работы по содержанию и текущему ремонту, что мы выиграем? — рассуждает директор управляющей компании «Домоуправ-Стандарт» Артем Клименко.

В предложениях депутатов, конечно, есть толика здравой логики, добавил руководитель УК. Когда новый собственник покупает квартиру, ему надо обратить внимание, оплачена ли коммуналка.

— А по большому счету было бы здорово, если бы лет пять все мы поработали без каких-либо реформ, инноваций и нововведений. Понимаете, в ЖКХ каждые полгода что-нибудь новое придумывают. Где же стабильность? — задал риторический вопрос Артем Клименко.

«Ни разу не было и вот опять» — так эксперт в сфере ЖКХ охарактеризовал очередную модернизацию Жилищного кодекса.

— К чему это приведет? Ну, во-первых, к старой схеме 90-ых. Помните объявления «куплю квартиру вместе с долгами»? Собираемость вряд ли повысится — ну, с чего, скажите, новый собственник должен платить за предыдущего нерадивого? — удивился гендиректор АО «Нера. Консалтинг ЖКХ» Никита Алешкин. — Возможно некое смешение понятий и цен на рынке вторичного жилья. А для самих УК мало что изменится. Только иллюзия, что у долга снова есть хозяин, и рост судов по этому вопросу.

Разделение платы «за содержание общего имущества в многоквартирном доме» и за «текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме» эксперт назвал странной мерой.

— Дома разные, в регионах по-разному устроена структура этих работ, — объяснил Никита Алешкин. — А еще авторы законопроекта уверены, что нововведение позволит эффективнее взыскивать сбор за не проведённый ремонт с прежней УК при ее смене. Но отчетность перед собственниками будет прозрачная только, когда в УК налажен подомовой учет. Иначе все в пользу бедных.

Размещать в ГИС ЖКХ информацию о размере начислений и оплаты за текущий ремонт каждым собственником (включая пени), потраченных деньгах на текущий ремонт, а также задолженности за оказанные услуги, тоже можно и нужно. Но, по мнению эксперта, это всего лишь так называемый «бантик». На самом деле главное, чтобы в управляющей компании был адекватно поставленный учет.

Законопроект состоит из двух блоков, не очень взаимосвязанных между собой, указали эксперты.

— Первое, что бросается в глаза, — не дано исчерпывающее определение тому, что будет считаться текущим ремонтом и как это соотносится с капремонтом. Действительно, сегодня нет четких критериев, когда заканчивается текущий ремонт и нужно уже проводить капитальный. Возьмем ремонт крыши дома — это один из видов капремонта. Но если кровля протекает только в некоторых частях, то это текущий ремонт. Бывают ситуации, когда управляющая компания сознательно не делает текущий ремонт, понимая, что кровлю надо менять целиком. А пока этого не сделано, люди страдают из-за протечки кровли, — привел пример эксперт площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. — То же самое касается ремонта фасада или его части. Бывает, что промерзает стена или пар идет из подвала, от чего страдают жители первых этажей. А замена оборудования предусмотрена капремонтом.

Что касается перехода долгов к новому собственнику, это скорее удобно для управляющих компаний, считает Павел Склянчук.

— Возможно, имеет смысл оставить все это на уровень судебных споров. Мне кажется, все-таки надо придерживаться баланса интересов и не вменять новому собственнику обязанность оплачивать долг предыдущего владельца, как это предусмотрено законопроектом, — добавил эксперт ОНФ. — Это противоречит гражданскому законодательству и понятию частной собственности.

В целом, законопроект очень дискуссионный, указали эксперты в сфере ЖКХ. И прежде, чем принять поправки, нужно тщательно проанализировать новации с точки зрения гражданских правоотношений и судебных практик.