Подешевеет ли элитное жилье?

Элитное жилье – особый сегмент недвижимости. Стоит ли сегодня ждать, в том числе, снижения цен на элитное жилье? Или же этот сегмент рынка по-прежнему окажется недоступен подавляющему большинству потенциальных покупателей? Об этом размышляет руководитель «Красноармейского центра недвижимости» (г.Волгоград) Александр Касаев.

«В настоящее время нет общепринятой классификации жилья, однако существует множество категорий, позволяющих реально оценить класс того или иного жилого помещения. Условно на рынке недвижимости выделяют элитный, бизнес или эконом-класс жилых помещений. Считается, что элитное жилье должно быть комфортным, оригинальным, эксклюзивным, располагаться в престижном экологически чистом районе города и обладать всеми необходимыми удобствами, коммуникациями, развитой инфраструктурой. В идеале – это дом с ограниченным количеством квартир, с социально однородным окружением. Зачастую элитные квартиры приобрести можно в новостройках престижных районов города, но при желании можно подобрать квартиру соответственного класса и в историческом центре города.

На вопрос, следует ли ждать изменения цен на элитное жилье в ближайший год, могу ответить следующее. Давайте проанализируем, кто является покупателем (потребителем) элитного жилья. Я бы выделил четыре категории покупателя.

1. Топ-менеджеры компаний разного уровня, вкладывавшие в недвижимость свои годовые бонусы, а также часть из них, которая, боясь попасть под санкции, возвращает свои накопления из за рубежа.

2. Инвесторы в недвижимость, в том числе в элитную.

3. Чиновники, вкладывающие в недвижимость свой доход, в том числе иногда сомнительного происхождения.

4. И совсем маленькая группа – средний класс: обычные граждане, с помощью ипотеки улучшающие свои жилищные условия, в основном, за продажи своего бывшего жилья эконом или бизнес-класса.

Теперь посмотрим внимательно на эти четыре категории и подумаем, откуда возьмутся деньги для поддержки спроса.

Первая категория спросу может помочь частично, так как многих из них кризис в экономике лишил сверхдоходов, а за частую и доходов вообще. За исключением топ менеджеров предприятий экспортеров в области металлургии. Возвращаемые из за рубежа деньги, как правило, выходили из высоколиквидных активов; соответственно, в высоколиквидные активы они и будут направляться.

Вторая категория с 2008 года надолго, думаю, забыла про недвижимость как элемент инвестирования. Ликвидность рынка недвижимости исчезла тогда одномоментно, все ждали продолжения роста. Многие инвесторы просто застряли надолго в своих элитных инвестициях. Интерес представляет доходность инвестиций в эквиваленте твердых и стабильных валют, а рубль этими свойствами в последние годы не отличается.

С третьей категорией более все понятно – коррупционного дохода не будет, по крайней мере в прежних размерах, поскольку экономика идет на спад. Да и не покупкой недвижимости сейчас эти люди озабочены, а обратным – как скинуть свои бетонометры и сконвертировать их в гораздо более надежную валюту.

Четвертая категория в конце года фактически лишилась возможности улучшать свои жилищные условия через ипотеку в условиях кризиса и полной неопределенности будущего. Стимулирование Правительством ипотечных ставок от 12 процентов годовых элитному жилью вряд ли поможет, так как эта программа распространяется на финансирование покупки первичного жилья на сумму до восьми миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области и до трех миллионов рублей в остальных регионах, а элитного сегмента совсем другой уровень цен

Таким образом, факторов спроса на элитное жилье в ближайшей перспективе просто нет. Это, конечно, не значит, что цены на элитку упадут обвально, так как многие продавцы (в основном, застройщики) попробуют переждать кризис. Если, конечно, позволят их кредиторы. Но с большой долей уверенности можно предположить, что как минимум роста номинальной рублевой цены на элитное жилье в этом году уж точно не будет. А цены в долларах могут и упасть в случае дальнейшего ослабления рубля.