На сколько упадет цена на недвижимость?

Сокращение спроса и стагнация на рынке жилья заставили многих аналитиков заговорить о снижении стоимости квадратного метра. Каким же все-таки будет ценовое дно и когда оно наступит, рассуждает директор по развитию компании «1Капиталь» Дмитрий Соломников (г. Санкт-Петербург).

«В конце 2014 года мы наблюдали волну ажиотажного спроса на фоне существенного ослабления рубля. Однако высокий спрос минувшего года сменился существенным спадом на 40-50% в первые месяцы 2015 года. По этой причине в Санкт-Петербурге, к примеру, застройщики, реализующие проекты в сегменте эконом-класса, оказались в патовом положении. С одной стороны, себестоимость строительства стала увеличиваться, но с другой, значительное падение спроса не позволяет увеличить цену предложения. Поэтому строительные компании вынуждены снижать свою маржинальность: замораживать цены, улучшать условия рассрочки, проводить стимулирующие акции, предоставлять дополнительные скидки.

При этом девелоперы, которые выбрали удачное местоположение для своих объектов и угадали с концепцией, не ощутили снижения продаж. Стоимость предложения у них увеличивается вместе с изменением готовности объекта. А вот застройщики с непродуманными объектами вынуждены снижать цену предложения, даже откровенно демпинговать.

В связи с этим, по моему мнению, инвестировать деньги в строящееся жилье сегодня можно, но необходимо предварительно провести полноценный анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщика, посмотреть структуру привлеченного капитала, текущий уровень продаж и скорость работ на всех проектах. Замораживание строительства на каких-либо площадках является очень тревожным сигналом. Нормальная средняя скорость строительства – один этаж в 1,5 месяца.

На вторичном рынке спрос изменился не так заметно: продажи в первые месяцы 2015 года просели в среднем на 20%. Однако в продаже «качественных объектов» стало существенно меньше: в конце 2014 года продавцы исключили такие объекты из листингов в ожидании более выгодной сделки по более высокой цене в будущем. Как итог, объем предложения сократился на 30%. На текущий момент в листингах специализированных ресурсов выставлены не самые ликвидные объекты.

Недавно аналитики сайта «Мир квартир» опубликовали исследование, в котором наглядно продемонстрировали, что происходит увеличение стоимости квадратного метра жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке практически во всех регионах РФ. Конечно, цена реальных сделок на этом сайте не фиксируется.

Фактически ситуация в регионах схожа с ситуацией на рынке жилья Санкт-Петербурга: наблюдается сильное падение спроса и количества заключенных сделок. На сегодняшний день в открытых базах представлены наименее ликвидные объекты, которые не смогли продать даже на волне ажиотажа в конце 2014 года. При этом их продавцы повышают цены, но реальный спрос на такие объекты отсутствует.

Владельцы ликвидных объектов в большинстве же заняли выжидательную позицию. Они пытаются понять, что будет дальше.

Поэтому я бы сегодня говорил о стабилизации цен на жилую недвижимость на уровне 2014 года, а в некоторых случаях и о постепенном снижении. В кризисный период продавцы готовы идти на большие уступки в отличие от ситуации растущего рынка.

Дальнейшая ситуация с ценами на недвижимость будет зависеть только от нашей экономической ситуации. Можно рассмотреть три варианта развития событий в краткосрочной перспективе:

1. Цена на нефть стабилизировалась. В этом случае экономика будет вынуждена приспосабливаться к текущим условиям, население также адаптируется к нынешней рыночной конъюнктуре. Падение рынка продолжится до конца 2015 года, затем мы можем увидеть стабилизацию.

2. Цена на нефть продолжит падение до 30 долларов за баррель и зафиксируется. При таком раскладе нас ждет дальнейшее ослабление рубля, еще более серьезное падение реальных доходов населения. В этом варианте ценовое дно мы можем увидеть через несколько лет, а рынок может начать восстанавливаться только через 3-4 года.

3. Цена на нефть повысится до 100 долларов за баррель. Это означает, что сейчас мы наблюдаем дно цен на недвижимость. Рост цен продолжится, отыграв кризисное падение».