Рента: четыре причины расторгнуть сделку

В непростые экономические времена некоторые собственники задумываются о том, как заработать на собственных квадратных метрах. Одинокие пожилые люди могут рассчитывать на договор ренты. Он выгоден обеим сторонам: рентополучателю гарантируют уход и пожизненное содержание, рентодатель бесплатно получает в собственность квартиру. Но при заключении таких сделок необходимо учитывать некоторые нюансы. О причинах, которые могут привести к расторжению договора ренты, – в нашем материале.

Нередко по договорам пожизненного содержания с иждивением возникают споры. К примеру, этой зимой житель Озерска (Челябинская область), выступающий опекуном пожилой женщины, обратился в городской суд с иском о расторжении такой сделки. Дело в том, что 13 лет назад пенсионерка заключила договор ренты с мужчиной и передала ему в собственность квартиру. Но с момента заключения договора он не выплатил пенсионерке ни копейки и не оказывал помощь, хотя эти условия были прописаны в документах.

«Ответчик не выполнял взятые на себя обязательства: не делал в квартире ремонт, не менял сантехнику, не убирал квартиру, не покупал продукты престарелой опекаемой. Он зарегистрировал в квартире рентодателя свою супругу, хотя такого условия сделкой не предусмотрено», – говорится в материалах Озерского городского суда. Суд согласился с тем, что ответчик не соблюдал требования договора и принял решение расторгнуть его на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор пожизненного содержания с иждивением может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. В соответствие с ч. 2 ст. 605 ГК РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

«При совершении такой сделки получатель ренты перестает быть собственником своего жилья, но продолжает проживать в нем. Плательщик ренты, становясь собственником квартиры, обязан пожизненно содержать гражданина на условиях, прописанных в договоре, – поясняет председатель совета общественной организации «Правосознание» Алексей Бабин (г. Челябинск). – В обязанности плательщика ренты может входить покупка для рентодателя продуктов питания, одежды, медикаментов и прочего, а также уход за ним».

Но договор пожизненного содержания с иждивением можно отнести к сделкам с повышенными рисками, уверен эксперт: «Обе стороны берут на себя риск того, что они получат по договору меньше, чем сами предоставят друг другу. Так, получатель ренты из-за скоропостижной смерти фактически не получит денежные средства или услуги, входящие в содержание, эквивалентные стоимости квартиры. В то же время и плательщик ренты может «переплатить», если получатель ренты будет жить долго».

Иногда возникают ситуации, когда договор ренты необходимо расторгнуть.

Много споров относится к определению минимального размера оплаты труда, в соответствии с которым и устанавливается размер ежемесячных платежей рентодателей. Так, размер пожизненной ренты не может быть менее величины прожиточного минимума на душу населения в конкретном регионе. При пожизненном содержании с иждивением общая стоимость содержания не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в регионе.

«Размер индексируется, но при заключении договора стоит использовать более сложную формулу, чем привязку к прожиточному минимуму, – уверен директор службы юридической помощи «Центр защиты прав» Алексей Мотылев (г. Челябинск). – Это сведет к нулю последствия инфляции, например, и других изменений. Договор обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется в Росреестре. Кроме того, доход от получения ренты является доходом и облагается налогом. Поэтому нужно учитывать уменьшение реальной суммы на 13%».

Рентодатель берет на себя ряд обязанностей. При их неточном изложении в условиях договора могут возникнуть конфликтные ситуации, которые приведут к расторжению сделки. Например, если в договоре сказано, что рентодатель обязан оказывать помощь в уборке квартиры рентополучателя, он не может отказаться от этого или заменить помощь денежным возмещением.

«Сделку часто расторгают из-за нарушений условий договора плательщиком ренты, – подтверждает Алексей Мотылев. – К примеру, если он не выполняет обязательства по страхованию риска ответственности. Ведь страхование является обязательным для этого вида договора. Еще одно нарушение договора – невыплата ежемесячных платежей рентополучателю или замена этих платежей другой формой расчета».

Поводом для расторжения сделки может стать психическое состояние здоровья рентополучателя. Поскольку рантье зачастую становятся пожилые люди, в силу возраста и различных заболеваний они не всегда в полной мере способны отдавать отчет своим действиям. Поэтому в рамках судебного процесса по аннулированию договора обязательно проводится судебно-психиатрическая экспертиза. Если сомнения о состоянии здоровья при заключении договора подтвердились, суд признает договор недействительным.

«Любая сделка – это соглашение сторон, – комментируют юристы. – Когда обе стороны решили, что не хотят больше продолжать отношения, они имеют право расторгнуть договор ренты. Также инициатором расторжения может выступить одна из сторон. Например, были случаи, когда сделку аннулировали по требованию плательщика ренты. Причиной стал пожар, он уничтожил квартиру, которая была объектом договора».

Правда, иногда рентополучатель готов расторгнуть сделку из-за субъективных причин. «Так, пожилая женщина пыталась через суд расторгнуть договор ренты и вернуть свое жилье, – рассказывает юрист Алексей Бабин. – Женщина пояснила, что у нее возникают конфликты со второй стороной: не те продукты купил, не те обои наклеил. В таких случаях мы советуем обговорить эти нюансы со второй стороной до обращения в суд. Можно согласовывать ассортимент продуктов и уточнять все услуги, которые входят в условия договора. Как правило, стороны находят компромисс и не расторгают сделку».

В юридической практике также встречается такое явление, как притворная сделка. «Есть дела о признании договора дарения недействительным, – отметил заместитель председателя коллегии адвокатов «Стерлигов и Партнеры» Александр Щербинин. – Договор заключался вместо ренты, с устной договоренностью ухаживать за дарителем. Да, договоры дарения и завещание более понятны для граждан, но у каждой сделки есть свои правовые последствия. Если человек хочет что-то передать безвозмездно – он дарит свое жилье. А если хочет за свою недвижимость каждый месяц получать плату или помощь, то заключает ренту».