Правила стройки: обзор нововведений в закон о долевом строительстве

С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Отныне возводить и продавать квартиры в новостройках придётся по новым правилам. N1.RU собрал ключевые изменения, которые повлияют как на дольщиков, так и на строителей.

Изменения в законодательстве коснутся тех, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Не удивительно, что большинство застройщиков постарались собрать все разрешительные документы до этого срока. Однако в ближайшем будущем компаниям придётся ощутить на себе последствия нововведений.

Сначала — квартиры, потом — деньги

Одно из главных изменений в законе — переход на эскроу-счета при расчётах за квартиры. Теперь застройщик получит деньги дольщика не авансом, а только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Новшество поможет избежать ситуации, когда средства дольщиков распределялись по принципу пирамиды — шли не на их квартиры, а на другие проекты застройщиков. До 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов в России останется добровольным, а затем будет носить обязательный характер.

Руководитель юридической службы агентства недвижимости «Дан-Инвест» Ольга Белозерова отмечает, что покупатели квартир в новостройках больше всего волнуются по двум вопросам: достроят ли их дом и что будет, если банк со средствами дольщиков разорится.

«Предполагается, что деньги дольщиков будут застрахованы в Ассоциации страхования вкладов аналогично с банковскими вкладами на сумму до 10 миллионов рублей. Но как на самом деле будет работать этот механизм и как быть, если дольщик вложил в стройку больше этой суммы, пока непонятно, — отмечает эксперт. — Покупатель хочет быть уверен, что он не пополнит ряды обманутых дольщиков, как это уже было в некоторых жилых комплексах Челябинска».

Финансы застройщика посчитают по-новому

По отношению к застройщику отменили требование к величине уставного капитала. Но зато к финансовому состоянию требования более жёсткие — теперь строить можно будет либо на свои, либо на кредитные деньги. Так, к моменту начала строительства компания обязана иметь не менее 10 % средств от планируемой стоимости объекта. Если деньги кредитные, то их должно быть не менее 40 % от проектной стоимости. На иные обязательства компании, которые не связаны с привлечением денег покупателей, отводится не более 1 % от стоимости проекта.

Для некоторых строительных компаний Челябинска практика строительства без денег дольщиков не нова. Коммерческий директор строительной компании «Икар» Виктория Никольская отмечает: активное привлечение денег граждан процветало, потому что дольщик не просит процентов. При такой системе покупатель жилья в новостройке делит все риски с застройщиком. Но дольщик — это не просто покупатель, а инвестор проекта. Поэтому он должен трезво оценивать возможные риски.

«Финансирование новостроек без участия денег дольщиков — это переход к более цивилизованной модели рынка недвижимости. Теперь риски по недострою будут лежать на застройщике и банке, который финансирует строительство», — уверена Виктория Никольская.

Санкции за долгострои

Компании, которые запятнали свою репутацию в прошлом, рискуют остаться без заключения об их соответствии законодательству. Речь идёт о ситуациях, когда застройщик допустил просрочку по вводу в эксплуатацию объекта. Не закончил вовремя старое — не получишь разрешение на строительство нового.

Более того, в некоторых случаях Росреестр может приостановить госрегистрацию прав строительных компаний. Начальник отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления областного Росреестра Эрика Столярова отмечает, что это может произойти, например, при нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства дома. Регистрирующий орган внесёт об этом дополнительные сведения в ЕГРН. Эти записи будут погашены только тогда, когда Минстрой или «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» предоставят сведения о том, что застройщик чист перед законом.

Новичкам придётся туго

Компании, желающей привлекать деньги дольщиков, необходимо соответствовать нескольким критериям и подходить под определение «специализированный застройщик». Фирма должна накопить опыт работы на рынке новостроек не менее трёх лет, а общая площадь их проектов должна составлять не менее 10 тысяч квадратных метров. Причём на ввод в эксплуатацию таких домов нужно иметь разрешение.

Кроме того, всем строительным компаниям придётся работать по принципу «одно разрешение — один счёт — один дом». Исключением станут проекты комплексного освоения территории. Здесь допустимо строить по нескольким разрешениям несколько домов.

Отчисления на нужды фонда

Застройщик отныне обязан отчислять в «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» 1,2 % от стоимости договора долевого участия до госрегистрации этого договора. Это послужит альтернативой поручительству банка или страхования гражданской ответственности компании. В теории, компенсационный фонд будет финансировать проекты, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд.

Если девелопер обанкротится, то дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив. В других ситуациях привлекать средства граждан через ЖСК запрещено.

Что ещё запретили застройщикам

С 1 июля 2018 года строительные компании не должны:

- осуществлять деятельность, не связанную с привлечением средств дольщиков и строительством объекта;
- привлекать нецелевые кредиты и займы;
- предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги;
- исполнять обязательства третьих лиц;
- участвовать или создавать организации, а также совершать сделки, не связанные с долевым строительством.

По словам властей, новые правила обезопасят покупателей недвижимости в новостройках и минимизируют число обманутых дольщиков в стране. Однако, по мнению экспертов, поправки усложнят ведение бизнеса, что может отразиться на конечной цене квартир.