Челябинские застройщики переосмыслили закат долёвки

Пока челябинцы догуливали свои отпуска и готовились к 1 сентября, застройщики внимательно вчитывались в поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 1 июля 2018 года и осмысливали новые аспекты. Именно с сентября всех застройщиков независимо от их опыта и репутации обязали перейти либо на спецсчета либо на эскроу-счета, чтобы банк мог полностью контролировать целевое использование денег дольщиков. Строительные компании-лидеры расстаются с мыслью о долевке и примеряются к проектному финансированию, а покупатели беспокоятся и тоже пытаются оценить свои риски. Стоит ли паниковать? Чем грозит рынку недвижимости отказ от долевки? И почему планировать переезд в новое жилье лучше в ближайшее время? Рассказывает заместитель управляющего агентства недвижимости «РиэлтСтройком», флагманским проектом которого является микрорайон «Вишневая горка», Анна Шипина.

— Анна, переход от долевого строительства к проектному финансированию. Кому это выгодно и что будет с рынком?

— Для строительной отрасли — это горячая тема лета-2018. Да, часть изменений федерального законодательства уже вступила в силу 1 июля, но это далеко не финал. В ближайшее время поэтапно начнет действовать еще ряд поправок — в сентябре, в октябре и в декабре. Закон заработает в полную мощность с 1 июля 2019 года. А к 2020 году в регионе должен произойти окончательный переход на рельсы проектного финансирования. Основная цель изменений — защитить права дольщиков, тех людей, которые решили приобрести квартиру в строящемся доме. Как изменится рынок недвижимости? В первую очередь произойдет естественный отбор, и в отрасли останутся только сильные игроки, самые надежные застройщики, финансово стабильные и соответствующие всем требованиям законодательства. Чем чреват переход на проектное финансирование? Строительство домов будет производиться путем привлечения банковских средств. Проценты по кредитам повлекут дополнительные расходы. Если застройщик не имеет достаточно собственного капитала на то, чтобы работать без привлечения кредитов и в дальнейшем продавать готовое жилье, он будет вынужден обращаться в банк. Проценты будут закладываться в себестоимость квадратного метра и отражаться на его цене.

— Это единственный фактор влияния на стоимость квадрата?

— Нет, не единственный. С 1 октября планируется увеличение размера отчислений в компенсационный фонд. Создание такой структуры, куда все застройщики будут обязаны перечислять определенный процент от стоимости каждого заключенного договора, — это тоже защитный механизм для покупателя квартиры. Фонд выступит своего рода подушкой безопасности для рынка и в случае форс-мажора выплатит компенсацию будущим новосёлам. Выполнить требования законодательства опять же смогут только финансово устойчивые компании, остальным наверняка придется покинуть рынок. Каждый застройщик обязан страховать свою ответственность на тот случай, если что-то пойдет не так. С 1 октября взнос в компенсационный фонд повышается с 1% до 3%. И с января 2019 года планируется повышение до 6%, которые, скорее всего, застройщики будут закладывать в стоимость квадратного метра в новостройке.

— Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а вскоре станет обязательным. Действительно ли эта мера обезопасит дольщиков?

— Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства, и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства. В свою очередь так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику. К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.

— Застройщик «Вишневой горки» уже принял решение о своей ценовой политике?

— Что касается микрорайона «Вишневая горка», застройщик регулярно проводит сезонную индексацию цен. Политика ценообразования строится следующим образом. Тот, кто хочет приобрести жилье на ранней стадии строительства, имеет возможность купить квартиру дешевле. Разница между ценой на старте продаж и ценой готового жилья достигает 18–20%. Сейчас в микрорайоне «Вишневая горка» можно приобрести жилье на начальном этапе строительства по цене 32,5 тысячи рублей за квадрат. На стадии ввода в эксплуатацию стоимость квадрата составит 37 тысяч рублей. Редко, когда квартиры «доживают» до стадии ввода в эксплуатацию. На данный момент уже произошло сезонное повышение цен — буквально с 15 августа. Осень — традиционно активная пора. Также прогнозируется рост стоимости параллельно с ростом себестоимости в начале октября.

— Об изменении цены и сроках сдачи объекта застройщик будет информировать покупателей через свой сайт?

— С введением поправок застройщик станет для покупателя жилья прозрачнее. Основная задача изменений, как мы помним, защита прав дольщиков. Все сделано для того, чтобы перед принятием решения о покупке квартиры человек мог собрать максимальный объем информации из открытых источников. Если сейчас важные сведения публикуются на сайте застройщика, то с 1 октября все компании обязаны будут размещать информацию в более расширенном формате на федеральном сайте Дом.рф. База данных уже начала формироваться. Там публикуются проектные декларации, разрешения на строительство и другая документация, которая раньше не была в открытом доступе.

— Насколько критичны новые требования для застройщика «Вишневой горки»?

— Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы предвидеть очевидные последствия ухода с рынка ряда несостоятельных застройщиков: также понятно, что темпы строительства упадут. На тех застройщиках с проверенной репутацией, которые уверенно стоят на ногах, новые требования существенно не отразятся.

— Процесс выбора жилья для покупателей как-то должен измениться? Многие впадают в панику и не знают, на что опираться при принятии решения.

— Покупка квартиры — не поход в магазин за газировкой. Я рекомендую провести основательную домашнюю работу. Для начала нужно изучить всю доступную информацию в открытых источниках в сети интернет. Помимо сайта застройщика и сайта Дом.рф можно проштудировать социальные сети, изучить группы жильцов и почитать отзывы. Застройщик «Вишневой горки» принципиально ведет открытую политику, в официальной группе компании можно напрямую задать любой вопрос руководству. Стоит проследить фотоотчеты со строительной площадки, которые выкладываются на сайтах в динамике. В идеале — приехать на объект и лично оценить состояние новостройки и инфраструктуру, поговорить с соседями. Важно проверить документы — сейчас единственный законный способ покупки строящегося жилья — это 214 ФЗ. Регистрируем при покупке квартиры договор долевого участия или договор уступки.

— Многие застройщики анонсируют в своих буклетах эффектную инфраструктуру, но на деле реализуется далеко не всё. Как понять, что из проектов благоустройства будет реализовано, а что нет?

— Оценивайте готовое. Если приехать в «Вишневую горку» и посмотреть состояние микрорайона, то вы увидите, насколько активно развивается инфраструктура. Мы ведем переговоры с частными инвесторами и госструктурами по поводу дальнейшего развития территории. Это касается спортивных и образовательных учреждений. Мы понимаем, что в микрорайоне живет много семей с детьми, и этот вопрос очень важен для них.

Уникален для нашего микрорайона запущенный в конце прошлого года центр отдыха и спорта. Первый объект — хоккейная коробка — активно эксплуатировался зимой. Летом популярна среди местного населения и гостей квартала прогулочная экотропа. Строится теннисный корт. Сейчас нами ведутся переговоры с различными компаниями по поводу открытия спортивных секций, детских кружков и других развивающих объектов инфраструктуры, которые будут интегрированы в центр спорта и отдыха. Для компаний, желающих создать спортивно-развлекательную индустрию, в «Вишневой горке» сейчас проводится акция «Арендные каникулы». Отдел продаж застройщика находится в самом микрорайоне, поэтому приехать на экскурсию можно в любой день рабочей недели или в субботу. Проводятся индивидуальные и коллективные экскурсии для тех, кто хочет познакомиться с дворами, спортивными и детскими площадками, почувствовать добрососедскую атмосферу «Вишневой горки», убедиться в активном темпе строительства домов, зайти в шоурум и оценить планировку квартиры.

Наш проект будет только развиваться, предлагая привлекательное место для жизни и выгодный объект для инвестиций жителям региона. Возможно, законодательные меры оздоровят рынок. Безусловно, новость об отказе от долевого строительства застройщикам только предстоит осознать в полной мере.

г. Челябинск, ул. Каслинская, 5;
мкр. «Вишневая горка», ул. Изумрудная, 5;
тел.: (351) 731-99-99;
VG174.ru.

_{Застройщик: ООО «ЭкоСити», проектная декларация на сайте: VG174.ru.}