За ценой не постоим: как олигархи выбирают жилье

У каждой сделки с жильём свои особенности. Чем дороже квартира или коттедж, тем больше у риелтора может быть хлопот. Журналист N1.RU пообщался с экспертами, работающими с премиум-недвижимостью, и выяснил главные тонкости сделок в этом сегменте.

Придирчивый взгляд

Вкусы и требования состоятельных покупателей к жилью за последние годы ощутимо изменились. Генеральный директор агентства недвижимости «Дан-Инвест» Валентин Корытный замечает, что одним из главных критериев для взыскательных клиентов становится выбор места.

«Внимательно смотрят, где находится дом и кто соседи. Были случаи, что отказывались от объекта, который устраивал почти по всем критериям: не нравились обитатели соседних участков или квартир, — вспоминает он. — Покупатели «элитки» более притязательны абсолютно во всём. Они тщательно смотрят на качество строительства и привлекают к осмотру дома соответствующих экспертов. Для них принципиально важно, насколько современны инженерные коммуникации, насколько чистая вода льётся из крана. Они обязательно спросят, как сориентированы окна по сторонам света и функционально ли расположены объекты на земельном участке коттеджа, а затем зададут ещё множество вопросов».

В качестве места для жизни покупатели элитной недвижимости будут рассматривать квартиру или дом разумной планировки. При этом «памятники деньгам» площадью 600 квадратных метров и более не слишком пользуются популярностью — как правило, это слишком нефункциональное жильё.

«Оптимальный вариант элитного коттеджа выглядит примерно так: метраж — до 300 «квадратов», ремонт — в классическом стиле, выдержанный в нейтральных тонах. Цокольные этажи с бассейнами или погребами уходят в прошлое, а точнее, переезжают на первый этаж. СПА-зоны и тренажёрные залы размещаются в отдельном либо примыкающем к дому здании», — добавляет Валентин Корытный.

Льготы ни к чему

Берут ли олигархи ипотеку? В практике челябинских риелторов такие случаи — большая редкость, хотя иногда кредит с хорошим первоначальным взносом может быть весьма удобен. Однако льготами и субсидиями состоятельные люди обычно не пользуются.

«Хотя бывают исключения: один такой клиент решил взять маткапитал, при этом даже не знал, какая это сумма. Вместе выясняли все детали, ездили в Пенсионный фонд, подбирали объект. Большинству покупателей элитного жилья маткапитал ни к чему: много бюрократии ради небольших, по их меркам, денег», — объясняет Евгения Логинова, руководитель компании Loginova Estate.

300 тысяч за разговор по телефону

Риелторы отмечают: покупатели в элитном сегменте часто знакомы друг с другом. Именно поэтому лучше все переговоры вести только через специалистов по недвижимости и юристов — в противном случае сделка может пройти на невыгодных для сторон условиях либо вообще сорваться.

«Как-то мы продавали дорогой объект от одного известного клиента, — приводит пример руководитель агентства недвижимости «Марис-Недвижимость» Сергей Малетин. — В один прекрасный день на показ пришла целая семья с юристом, пристально изучила все детали, поинтересовалась, кто собственник. Покупатели запросили торг — 200 тысяч рублей, но сошлись на 100 тысячах и отправились готовиться к сделке. Затем, как мы узнали позже, покупатели выяснили имя и контакты нашего клиента и позвонили ему. Возможно, нашему заказчику было сложно отказать будущим новосёлам, поэтому он каким-то образом согласился снизить цену. И даже не на 200 тысяч, а на 300. Хотя если бы он сказал: «Ничего не знаю, общайтесь с риелторами», — этот звонок не обошёлся бы ему в столь крупную сумму».

Но есть и ещё некоторые причины, по которым продавцу лучше не присутствовать на показах. Например, собственника может насторожить внешний вид покупателей или его социальное положение.

«Образ некоторых покупателей может не состыковаться с картиной мира собственника, — говорит Евгения Логинова. — Как-то на показ многокомнатной квартиры пришла молодая пара. Продавец очень удивился, потому что ожидал увидеть многодетную семью. Есть покупатели, которые приходят на сделку в тренировочных костюмах со спортивной сумкой, в которой лежат миллионы. Новыми владельцами элитного жилья могут быть обладатели «быстрых» денег, например, вовремя обналиченной криптовалюты».

Юридические сюрпризы

Если недвижимость принадлежит состоятельному владельцу, это ещё не значит, что сделка безопасна. Эксперты советуют в любом случае выяснять, на кого оформлен объект, — это могут быть как физические, так и юридические лица. Следует максимально тщательно проверить, насколько чист собственник перед кредиторами. Иначе, если дело пойдёт до банкротства, сделку запросто могут завернуть, а объект попадёт в конкурсную массу.

«Представьте: люди уже живут в новой квартире, а к ним приходят и говорят: «Отдавайте, мы забираем жильё за долги прошлого владельца». Причём взыскать потом деньги за сделку обратно будет крайне сложно, — уточняет Сергей Малетин. — Не так давно, кстати, мы с клиентом отказались от сомнительной покупки. Объект очень понравился заказчику, а потом оказалось, что продавец уже задолжал банкам более 40 миллионов рублей и с выплатами дела обстоят неважно. В итоге мы решили не рисковать нервами клиентки и отговорили её от рискованной покупки, предложив другой объект».

Торг на миллионы

Сама стоимость элитного жилья задаёт внушительный торг. Здесь скидывают не 50–100 тысяч рублей — сумма торга может исчисляться миллионами. Причём больше всего снижают цены владельцы загородных домов. Дорогие коттеджи сложно объективно оценить, ведь каждый дом уникален.

Сергей Малетин вспоминает ситуацию, при которой владельцы элитного коттеджа почти год пытались продать объект за 17,5 миллиона рублей. Затем передали дом риелторам, снизив цену до 12 миллионов. Покупатель нашёлся лишь спустя полтора года: сделка прошла по цене 10,5 миллиона рублей.

Евгения Логинова дополняет, что на элитные квартиры торг ведётся в пределах 10 % от стоимости. Более щедрые скидки говорят только об одном: объект был слишком переоценён на начальном этапе продажи.

Ожидайте, пожалуйста

Опытные риелторы заранее предупреждают продавцов дорогой недвижимости: покупателя придётся подождать. По словам Евгении Логиновой, средний срок экспозиции элитной квартиры — не менее полугода, а коттеджа — от восьми месяцев.

«Ждать, что объект продастся за месяц, не нужно, это большая редкость. Лучше настроиться на процесс и наслаждаться моментом. Да, могут быть срочные продажи. Но тогда нужно ощутимо снизить цену. К сожалению, Челябинск — не курортный город и не туристическая Мекка. «Элитку» тут покупают не для инвестиций, а чаще всего для жизни, поэтому приходится двигаться по цене», — резюмирует собеседница.