Дорогой наш Крым: сколько стоит поселиться на полуострове у Черного моря

Коронавирус ударил не только по здоровью россиян, но и по ценам на крымскую недвижимость — здесь продолжается жилищная лихорадка. И стоимость квадратного метра, по мнению экспертов, будет только расти.

Угнаться за ценами

— Опять новый дом строят, да сколько их еще в Ялту приедет, она же не резиновая! — возмущается Нина Афанасьевна, коренная жительница курортной столицы Крыма.

И с ней солидарны многие крымчане. Строительные краны стали постоянной приметой южнобережного пейзажа наравне с соснами и кипарисами. Но возмущает крымчан не только растущее число новых горожан, но и то, что в этих красивых домах им поселиться не получится. Цены на квадратный метр в ялтинской новостройке на окраине города у Южнобережного шоссе начинаются от 200 тысяч рублей, а в тех, что у моря — от 250 тысяч. Такие квартиры и апартаменты недоступны большинству местных жителей. Поэтому полуостров уверенно входит в пятерку российских регионов, где основную часть приобретаемой недвижимости регистрируют приезжие.

Но и для них мечта поселиться у теплого моря может так и остаться мечтой. Не каждая российская семья способна осилить нынешние крымские цены. И если у аналитиков были предчувствия, что в 2022 году рост квадратного метра в Крыму остановится, то они не оправдались.

— Цена на крымскую недвижимость будет увеличиваться и дальше, — считает Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Атлас». — Причем этот рост будет наблюдаться во всех регионах. По нашим прогнозам, цена квадратного метра в Ялте, Алуште, в прибрежных поселках Южного берега Крыма в следующем году поднимется на 15–20 процентов, в Симферополе как минимум на 10 процентов. В Севастополе — на 15–20 процентов. Единственный регион, где цены будут повышаться не так значительно — Западный Крым, в котором есть еще свободные земли под застройку. Когда спрос превышает предложение, рынок отвечает ростом цен.

Не нужен нам берег турецкий

Крымские квадратные метры растут не один год. Первый резкий скачок случился в 2014-м, когда Крым снова стал нашим и присоединился к России. После «Крымской весны» на полуостров рванули самые предприимчивые россияне, не испугавшись санкций и транспортной оторванности региона от материка. И не прогадали — купленные в 2014 году квадратные метры за эти годы подорожали вдвое.

Следующий скачок цен вызвало сначала намерение построить Крымский мост, а потом его ввод в эксплуатацию. А затем в дело вмешался коронавирус.

— За последние полтора года пандемия стимулировала резкий спрос на недвижимость в Крыму, — рассказывает Олег Чубаров, эксперт по недвижимости агентства Barin home. — Стало очевидно, что проводить отпуск за границей проблематично. Даже если ты владеешь квартирой или домом в этой стране — нет гарантий, что не введут очередные коронавирусные ограничения, которые затруднят доступ к собственному зарубежному жилью. Поэтому на Южном берегу Крыма за время пандемии были раскуплены 70 процентов домов и квартир, выставленных на продажу. А цены взлетели на 40 процентов.

Резкий рост цен за последние два года переживает и Севастополь — цена квадратного метра здесь в среднем начинается от 150 тысяч рублей.

— Сейчас российские покупатели из всех регионов Крыма выбирают именно Севастополь — город федерального значения, который активно развивается, — говорит Лариса Аксененко, эксперт по недвижимости агентства «Херсонес». — Севастополь — не просто курортный поселок, а полноценный город, где можно найти работу и совмещать ее с отдыхом у моря. Многие россияне оценили эти преимущества. Повысился спрос на жилье и после того, как большое число частных фирм перевело сотрудников на «удаленку». Цены на квадратные метры и землю в Севастополе только растут и не собираются отыгрывать назад.

Такая тенденция радует тех, кто уже вложил средства в крымскую недвижимость — квартиры, дома и земельные участки дорожают и остаются привлекательными как инвестиционные проекты.

— Если четыре года назад 2-комнатная квартира в новостройке в центре Ялты стоила в среднем 6,5 миллиона, то сегодня такая квартира будет стоить уже 15 миллионов, — объясняет Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Атлас». — А вот для тех, кто только задумался о покупке жилья в Крыму, нужно быть готовым потратить больше денег. Конечно, может помочь ипотека, но она же и стимулирует спрос, который пока превышает предложение. На крымский рынок еще не пришли крупные российские строительные компании, которые возводят целые кварталы с полной инфраструктурой. И ощутимый дефицит нового жилья никак не способствует стабилизации цен.

Безусловно, квартиры в новых домах остаются самым желанным вариантом для тех, кто решил перебраться в Крым для работы или погреться на заслуженном отдыхе. И для тех, кто рассматривает квартиру в Крыму как бизнес — 80 процентов жилья, приобретаемого на Южном берегу и в прибрежных поселках на западе и востоке полуострова, сдаются в аренду отдыхающим. Но возводится новостроек в Крыму слишком мало, чтобы удовлетворить высокий спрос. В основном на полуострове работает пять крупных застройщиков и несколько игроков второго эшелона. Удорожание земли, строительных материалов и рабочей силы, а также новые нормативы строительства влияют и на рост цены квадратных метров.

— Стоимость квадратного метра в новостройках Ялты уже превышает 200 тысяч рублей, но даже эти цены не останавливают тех, кто, например, инвестировал в жилье Сочи. Сейчас в Сочи объявлен мораторий на возведение новых домов. И инвесторы ринулись в Крым, — говорит Олег Чубаров, эксперт по недвижимости агентства Barin home. — Они скупают квартиры, присутствующие на рынке. И вскоре начнут их продавать по второму кругу. Жилье, которое в этом году стоит 5,5–6 миллионов, в следующем будет стоить уже 8 миллионов.

Действительно, новостройки более привлекательны для покупателей, чем вторичный рынок — это прежде всего другой уровень комфорта: современные планировки, продуманные и охраняемые придомовые территории, соседи одного социального уровня. А главное — более прозрачный продавец, особенно если квадратные метры продает застройщик. Его всегда можно проверить в едином реестре застройщика.

— Но в покупке новостроек есть и свои минусы — их мало, поэтому, если хочется сэкономить и приобрести жилье на этапе строительства, то придется ждать ввод дома в эксплуатацию. А, как правило, строители затягивают сроки, в среднем, на полгода, — объясняет Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Aтлас». — К тому же в новостройке вы покупаете черновую отделку и нужно приготовить еще 1–2 миллиона на ремонт. И ждать, пока он завершится. В последнее время мы наблюдаем такую тенденцию: россияне, перебирающиеся в Крым на жительство, сначала покупают квартиру на вторичном рынке, а уже через несколько лет продают ее, чтобы купить жилье в новостройке. За это время они знакомятся с регионом, понимают специфику рынка жилья, стройматериалов для будущего ремонта, обзаводятся подходящими ремонтниками. А вообще я считаю, что вторичный рынок жилья в Крыму более интересный и разнообразный, просто нужно понимать его специфику, чтобы не нарваться на «нехорошую» квартиру.

Предложения вторичного рынка жилья гораздо богаче и разнообразней, чем выбор строящегося. Тем более что большинство квартир и домов продаются с ремонтом и даже мебелью — купил и живи. Да и разброс цен на них огромен — на любой кошелек. Можно найти маленькую однокомнатную квартиру в центре Алушты или Евпатории по 3–4 миллиона, а можно присмотреть апартаменты за 25 миллионов и выше. Но возрастают и риски приобрести некачественное, спорное или обремененное жилье.

Никто из покупателей домов в окрестностях Севастополя не предполагал, что свои права на эти земли заявит Министерство обороны. И суды по таким участкам всё еще идут и в Севастополе, и в Балаклаве. Поэтому правовая проверка приобретаемого жилья — обязательное условие перед покупкой на вторичном рынке. Особенно если продает ее гражданин Украины. А таких квартир, домов и земель сегодня в Крыму очень много. За 20 лет жители украинских регионов так же охотно, как сегодня жители российских, скупали недвижимость на полуострове. Большинство — как летние дачи и квартиры для себя или для сдачи в аренду отдыхающим. После присоединения Крыма к России основная часть недвижимости украинских собственников оказалась на рынке.

— Бояться «украинских метров» не нужно, но проверять такое жилье придется особенно тщательно. Каждый месяц оказывается, что одна-две квартиры, которые продают на полуострове украинские собственники, уже имеет обременение, то есть владелец зарегистрировал ее в украинском Реестре недвижимости и, например, взял под ее залог кредит, — рассказывает Ада Пай, руководитель крымского агентства недвижимости «Атлас». — Проверить недвижимость в украинских структурах на ранее взятые кредиты, судебные иски, прописанных в них несовершеннолетних родственников — это задача не по плечу обычному покупателю. Поэтому выбор авторитетного агентства недвижимости просто необходим и полностью оправдывает стоимость услуг. Еще и не у каждого агентства есть связи, позволяющие провести такую проверку. Я очень советую не рисковать — крымские метры стоят дорого, поэтому экономить на юридической чистоте сделки точно не стоит.