В Челябинске поспорили о необходимости запрета квартир на первых этажах. Такой закон уже приняли в Подмосковье

В Подмосковье приняли закон, который запрещает застройщикам делать на первых этажах новых домов жилые помещения — можно только коммерческие. В Челябинске эта тема актуальнее, чем может показаться на первый взгляд, считает урбанист Григорий Шевченко. Он назвал сразу несколько плюсов от подобного ограничения. Но руководитель агентства недвижимости Максим Дворецков смотрит на это по-другому: искусственно ничего делать не надо — рынок сам всё отрегулирует.

Подмосковные правила будут касаться тех зданий, которые только планируют строить. Теперь в каждом доме первый этаж целиком должен отходить под коммерческие помещения. Исключения сделали только для домов высотой до четырех этажей.

Что касается Челябинска, то часть новостроек и так делают с коммерческим первым этажом, отметил руководитель агентства недвижимости «Дворецков Про» Максим Дворецков.

Он подчеркнул, что застройщику выгодно, когда рядом с домом есть магазины, рестораны и офисы. Это важно, чтобы привлекать покупателей квартир. При этом помещения, которые будут сдавать всем этим организациям, часто приходится строить вновь.

— Чтобы жилой комплекс «задышал», нужно, чтобы там были места для посещений. Магазины — обязательно. Чтобы люди не через дорогу куда-то там ходили, а всё было в доме. В проходных местах застройщики подразумевают это. Чтобы не развивать дополнительную инфраструктуру вокруг дома, проще и дешевле сделать коммерческие помещения на первых этажах, — отметил Максим Дворецков.

Кроме того, со сдачи в аренду либо продажи коммерческих помещений застройщик получает дополнительную прибыль. Это, как правило, больше денег и меньше проблем, чем в случае с квартирами на первом этаже, считает он.

— Жилье на первом этаже мало кто из покупателей любит, маленький спрос. Такие квартиры находятся низко, а многим все-таки хочется повыше, с видовыми характеристиками квартиру, — объяснил Максим Дворецков.

Из минусов коммерции на первом этаже эксперт отметил неудобства для жителей, которые иногда возникают из-за работы компаний.

— Проблемы с парковочными местами. Под окнами всегда может стоять, дымить машина посетителя заведения или грузовик, который приехал загружаться-разгружаться. Если внизу увеселительное заведение, то жителям второго этажа тоже плохо слышать громкие разговоры в позднее время. Но от магазинов сейчас проблем обычно нет, своевременно вывозится мусор, — подчеркнул руководитель «Дворецков Про».

Опасение, которое в Сети высказывают некоторые эксперты на фоне подмосковного закона, — отсутствие спроса, способного покрыть такое количество свободной коммерческой недвижимости. Однако Максим Дворецков уверен, что эта история не про Челябинск:

— У нас сейчас наблюдается переезд арендаторов из старого жилфонда в новый. Поэтому в новостройках коммерция пользуется спросом.

Несмотря на положительное отношение к коммерческим помещениям на первых этажах, Максим Дворецков подчеркнул, что не видит необходимости в законах, подобных подмосковному.

— Я думаю, что этот вопрос лучше корректирует рынок, чем закон. Застройщиков же никто не пинал раньше, чтобы они начали на первых этажах строить коммерцию. Они проводят оценку и анализ спроса. И не во всех ведь новостройках должны быть первые этажи под коммерцию. Если какой-то закрытый двор, то зачем там это? Закон здесь может скорее навредить. Законотворцы, скорее всего, не общались со специалистами рынка, не выясняли нюансы, — считает Максим Дворецков.

Он подчеркнул, что сейчас не во всех новостройках Челябинска делают коммерческие этажи. Например, их нет в домах подальше от центра — в Ленинском районе и на ЧМЗ. Это было сделано исходя из потребностей рынка и без регулирования законами.

— Я считаю, что нам такой закон был бы не нужен, — заключил руководитель «Дворецков Про».

Помимо выгоды застройщиков и удобства жителей, есть и еще один важный фактор — образ городской среды. Первые этажи влияют на него непосредственно, потому что находятся на уровне глаз. Урбанист Григорий Шевченко положительно отнесся к подмосковному закону и его возможному распространению в Челябинске.

— Коммерческие первые этажи — это возможность убрать киоски и рынки с улиц. Для Москвы, возможно, и не так актуально, но для Челябинска — вполне, — отметил Григорий Шевченко.

По его мнению, ларьки в теории должны перемещаться как раз на первые этажи. А реальный результат зависит от контроля со стороны властей.

— Часто это нелегальные киоски. А здесь есть возможность вести торговлю законно. Это вопрос к контролю властей. Какие реестры этих киосков ведутся, как быстро выписываются штрафы. Сейчас просто штрафы очень маленькие, их легко перекрыть прибылью с продаж. Плюс в Челябинске большая очередь на демонтаж, из-за чего ларьков появляется больше, чем их убирают, — объяснил урбанист.

Неочевидная польза от коммерческих первых этажей — разгрузка дорог и влияние на малый бизнес:

— Когда в шаговой доступности есть развлечения, магазины и офисы, люди не загружают дороги поездками куда-то. Также есть небольшая польза для экономики с точки зрения маленьких, спонтанных покупок. Когда ты едешь за рулем, эти заведения можешь не видеть. Но когда ты выходишь из дома и у тебя перед глазами открытая витрина, случаются спонтанные покупки.

Григорий Шевченко усомнился в необходимости вводить правило, касающееся только центральных и проходных мест, не касаясь при этом спальных районов и закрытых дворов.

— Если в спальных районах не делать коммерческую недвижимость на первых этажах, то тогда сам район должен быть запроектирован так, чтобы в шаговой доступности было всё. Иначе весь поток из спального района каждое утро будет ехать в центр в магазины и на работу, а вечером возвращаться обратно, — отметил урбанист.

Говоря о необходимости принятия в Челябинске такого закона, как в Подмосковье, Григорий Шевченко подчеркнул, что есть и более важные темы для законодателей. Например, проблема разрастания Челябинска за улицей Худякова и в Парковом, где инфраструктура не успевает за застройкой. Однако он признал, что принуждение строить коммерческие помещения на первых этажах, возможно, поможет решить некоторые проблемы удаленных районов.

— Если посмотреть на опыт «Ньютона», то там многие люди дальше района особо и не ездят. Там как раз на первых этажах много магазинов и салонов. Поэтому на окраинах, наверное, в особенности нужно делать дома с коммерческой невидимостью на первых этажах. Нам этот закон скорее нужен, если речь про высотное жилье и дома на окраинах, — заключил Григорий Шевченко.