Штормит, как в 1998-м? Россияне, лишившись ипотеки, покупают квартиры в рассрочку — насколько это надежно

Россияне, которые хотят купить квартиру, скорее получат рассрочку у застройщика или сами скопят денег, но не возьмут банковскую ипотеку. Это сродни самоубийству: себе и своим детям придется на десятилетия навесить на шею ярмо. И переплатить жадным банкирам еще за несколько квартир в виде процентов.

При этом доля сделок с рассрочкой только на первичном рынке недвижимости уже достигла 35%. А ведь еще в начале года предложения о покупке квартир в рассрочку были экзотикой. Зато сейчас девелоперы наперебой предлагают такие программы, чтобы хоть как-то сплавить сотни тысяч настроенных непонятно для кого квадратов. В чём подводные камни, разбирается MSK1.RU.

Разумеется, в сравнении с чудовищной ипотекой рассрочка от девелоперов выглядит намного лучше. Хотя и в докризисные времена не выглядела бы кабалой: первоначальный взнос в среднем 10–15%, а выплачивать деньги можно даже ежеквартально. Причем нередко даже задолженность не облагается процентами — у какого банка вы такое видали?!

Казалось бы, все должны быть довольны. Против только «вечная шапокляк» — Центробанк, который теперь во всём видит мнимую угрозу финансовой стабильности. Типа рассрочка слишком рискованна для покупателей (хотя уж лучше платить рассрочку, чем жуткую ипотеку), недостаточная защита прав потребителей и непредсказуемость рынка.

Центробанк боится, будто бы люди бросятся брать рассрочку и покупать квартиры. А это опять взвинтит инфляцию, которой Центробанк только младенцев не пугает.

Только вот банкиры поделать уже ничего не могут — строительный рынок они не регулируют. И в ближайшие месяцы (по крайней мере, пока будет держаться заоблачная ключевая ставка, а вместе с ней и гигантские ставки по ипотеке) спрос на квартиры в рассрочку будет только расти.

— Ипотека с базовыми ставками свыше 23–25% и отменой льготных программ сдерживает первичный рынок массового жилья, — считает Елена Земцова, эксперт по недвижимости, управляющий партнер Delta estate. — С другой стороны, мы видим высокие цены на жилье, которые продолжат расти из-за удорожания себестоимости строительства.

Дорожают строительные и отделочные материалы на мировых рынках, оборудование, услуги подрядных организаций за счет дефицита кадров на фоне СВО, наконец, растет стоимость проектного финансирования для застройщиков.

Рост цен на материалы в 2025 году может составить рекордные 30%, в особенности подорожают металлоконструкции, цемент, гипсокартон, строительные смеси, сантехника.

— Откровенно говоря, сочувствия к застройщикам не испытываю. Только в первом полугодии чистая прибыль топ-10 застройщиков превысила 83 миллиарда. И растет, невзирая на кризис. Так что подушка безопасности у девелоперов, в отличие от рядовых граждан, есть!

— Застройщики перекладывают все дополнительные издержки на конечную стоимость квартир, чтобы сохранять проекты рентабельными. И пока застройщики не могут снижать базовые цены, они будут стимулировать продажи высокими скидками. Причем если еще до пандемии традиционный размер скидки был в районе 5–10%, то сегодня минимум — это 10–15%, по ряду проектов они могут доходить до 25–30%.

Опцию рассрочки (в том числе беспроцентной) сегодня ввел практически каждый застройщик в качестве альтернативы ипотеке.

— А это действительно более рискованно, чем ипотека?

— Да. Во-первых, она выдается на небольшой срок (как правило, до 2 лет), поэтому покупателям нужно очень взвешенно рассчитывать свои финансовые возможности. Тем не менее сейчас это основной драйвер рынка, и в 2025 году тенденция сохранится.

— Рассрочка в основном работает на первичном рынке. А что будет вообще со вторичкой?

— Я в будущем году ожидаю оживления и снижения цен. Сейчас многие собственники уже начинают снижать понемногу цены. Дело в том, что сейчас рынок наполнен переоцененными лотами. Собственники вторички традиционно ориентировались на первичный рынок и вслед за застройщиками повышали цены. Но если продажи новостроек всё это время поддерживались льготной ипотекой, то квартиры на вторичке висят в экспозиции годами.

— То есть если у вас есть лишняя квартира, лучше продать сейчас?

— Сейчас у собственников хорошие условия для продажи своей недвижимости. Льготные программы сильно ужесточены, первоначальный взнос повышен до 50%, цены на новостройки продолжают расти. Поэтому в данной ситуации многие покупатели переключаются на вторичку, если находят более выгодное по стоимости предложение.