В Челябинской области — переизбыток нераспроданной «первички», а цены почти догнали столичные

В свежем рейтинге регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек одни из самых высоких показателей риска — у Челябинской области. Согласно данным портала ЕРЗ, темпы вывода новых проектов в регионе превышают темпы продаж на 137,1%, а фактическая распроданность новостроек уже ниже нормы на 5,1 процентного пункта. При этом цены на челябинскую «первичку» сопоставимы с московскими. Имеет ли смысл в такой ситуации вкладываться в местную недвижимость и могут ли челябинцы позволить себе инвестировать в столичную — читайте в материале.

За последние 5 лет цены на недвижимость в южноуральской столице подскочили на рекордные 222%. В первой половине июня средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Челябинске составляла уже 163 442 рубля. Но, как отмечают аналитики, столь быстро растущие цены на жилье — еще не показатель, что в него выгодно вкладывать. И недавно опубликованный единым реестром застройщиков рейтинг наглядно показал, что местный рынок близок к затовариванию. Приобретать челябинскую недвижимость в надежде затем перепродать ее дороже либо заработать на аренде может быть рискованно, ведь предложение превышает реальный спрос.

Для сравнения стоимость одного квадрата в Новой Москве сейчас составляет около 180–210 тысяч рублей. При этом в столице продажи превышают вывод новых проектов на 35,4%, а раскупаются новостройки по факту на 14,6 процентного пункта выше нормы. Не удивительно, что только за последний год объем капиталовложений жителей Южного Урала в столичные объекты вырос на 15% — в частности, спросом пользуется как раз таки Новая Москва.

Региональные инвесторы покупают московскую недвижимость по нескольким причинам, объясняет руководитель направления новостроек АН «Этажи» в Челябинске Алексей Даянов. Во-первых, столичный рынок считается более стабильным и ликвидным, с более высоким потенциалом доходности. Новостройки в Москве, как правило, регулярно показывают хорошую динамику цен, обеспечивая прибыль при перепродаже или сдаче в аренду.

— Цены на недвижимость в Новой Москве растут быстрее благодаря высокой востребованности и развитию инфраструктуры, рост может достигать 10–15% в год. В Челябинске он более умеренный — около 8–12% в год, что связано с меньшей динамикой развития и спросом, — отмечает Алексей Даянов. — Да, сдавать объект в родном городе кому-то психологически комфортнее, так что челябинцы по-прежнему интересуются и местными новостройками, но постепенно начинают смотреть шире.

Как подчеркивает эксперт, Новая Москва активно развивается: здесь построены современные дороги, метро, школы, детские сады, торговые центры и медицинские учреждения, а цены на жилье зачастую доступнее, чем в центральных районах столицы. Новостройки при этом отличаются современными планировками, а районы — хорошей экологией и развитой инфраструктурой: парками, спортплощадками, зонами отдыха. Как правило, это крупные проекты от известных застройщиков с современными стандартами качества.

— Новые территории Москвы демонстрируют феноменальные темпы развития. За 11 лет здесь открылось 15 станций метро, построены десятки социальных объектов, что напрямую влияет на рост капитализации недвижимости, — отмечает заместитель коммерческого директора ГК «А101» по коммерческой недвижимости Оксана Моисеева.

По статистике, каждая пятая сделка в Новой Москве совершается с участием региональных клиентов. Растущий спрос показывают коммерческие площади, где прибыльность при сдаче в аренду достигает 12% годовых.

Как отмечают в группе компаний «А101» — а это крупнейший девелопер Новой Москвы с земельным банком 2400 га, — помимо квартир, региональные покупатели активно инвестируют в коммерческую недвижимость. А наибольший интерес у южноуральцев вызывают помещения под стрит-ретейл площадью от 50 до 100 кв. м на первых этажах жилых комплексов. Приобретая такие лоты от 14 миллионов рублей, инвесторы могут получать до 1,68 миллиона рублей годового дохода от аренды.

Еще один важный плюс новых проектов — комплексный подход к формированию городской среды: жителям не придется годами ждать строительства садиков, школ, больниц и другой привычной инфраструктуры, ведь все социальные объекты заложены на старте.

— Инвесторы, в свою очередь, могут рассчитывать на стабильно высокий трафик: треть жителей таких микрорайонов вообще не выезжают за их пределы в повседневной жизни, обеспечивая устойчивый спрос на коммерческие услуги, — поясняет Оксана Моисеева и добавляет, что к завершению строительства население новых микрорайонов столицы перешагнет отметку в 750 тысяч человек.

Как отмечает Алексей Даянов, сейчас многие застройщики по всей стране предлагают достаточно гибкие возможности для покупки недвижимости. Для челябинцев, которые пока не планируют переезжать, предложений на региональном рынке действительно много. При этом южноуральцы сегодня вполне могут позволить себе инвестиции и в столичную недвижимость — в том числе благодаря таким инструментам, как семейная ипотека. Средние ежемесячные платежи нередко выходят ниже, чем арендная ставка, так что доход от аренды позволяет не только полностью покрывать кредит, но и получать прибыль.

— В столице сейчас действуют очень интересные программы для покупки недвижимости. При средней инфляции около 10% это возможность получить практически бесплатные деньги, — добавляет Алексей Даянов.

Словом, интерес челябинцев к объектам в Новой Москве объясним. Аналитики видят в этом закономерный ответ на экономическую ситуацию: инвесторам важны надежность и потенциал роста, которых сейчас не хватает на перенасыщенном местном рынке. При этом удаленность от столицы перестала быть барьером: современные цифровые сервисы позволяют безопасно оформлять сделки дистанционно.

^{Ипотеку предоставляют банки-партнеры: АО «Альфа-Банк», Банк ВТБ (ПАО), ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк».}