«Больше не будет массовой»: льготную ипотеку в России стали брать вдвое реже. А что в Челябинске?

В июле в России выдали вдвое меньше льготных ипотек, чем месяцем ранее. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число таких займов сократилось с 55,1 до 27,8 тысячи. Челябинск из общероссийского тренда не выбился: у нас выдачи тоже просели примерно вдвое. Заемщиков становится меньше, квартиры не дешевеют, а условия льготных программ постепенно ужесточаются. Разбираемся, куда уходит ипотечный спрос.

Специалист по недвижимости Игорь Якимов считает, что прежнего ажиотажа вокруг льготной ипотеки рынок уже не увидит.

«В Челябинске в июле 2026-го был выдан 561 льготный ипотечный кредит, а месяцем ранее — около 1200, — приводит он статистику. — Спад будет продолжаться. Спроса на льготную ипотеку, как в 2020–2023 годах, больше не ждем. Он ушел и больше не вернется. Дело даже не в пересмотре условий господдержки, а в том, что потенциальных заемщиков всё меньше», — говорит Якимов.

Эксперт связывает это в том числе с демографической ситуацией. Семейная ипотека привязана к рождению детей, а значит, число потенциальных заемщиков напрямую зависит от того, сколько семей появляется и сколько детей в них рождается.

«Каждая семейная ипотека в 2026 году — это результат решения двух людей завести ребенка несколько лет назад. Посчитайте: сколько семей не родили детей за последние четыре с половиной года? А сколько пар не создали семью? — рассуждает эксперт. — Большинство тех, кто мог и хотел взять ипотеку по льготной ставке, уже сделали это, многие взяли больше одной ипотеки. А где взять новых?!»

Ипотечный брокер Кирилл Павлов не столь категоричен, по его словам, лето — не показательно, в это время года людям вообще не до ипотеки.

«Я связываю это просто с сезоном отпусков, — считает он. — Многие летом отдыхают, им не до решения жилищных вопросов, не до ипотеки. Люди стремятся съездить на юг, в другие страны, полноценно провести отпуск с семьей».

Август и начало сентября тоже не самое горящее время у риелторов: семьи заняты сборами детей в школу — одежда, канцелярия, учебники, кружки. А уже ближе к середине сентября, по наблюдениям брокера, люди возвращаются к отложенным планам и число заявок на ипотеку начинает расти. Но есть еще один фактор, который в последние месяцы заметно раскачивал рынок, — ожидание очередного ужесточения семейной ипотеки.

На этом фоне некоторые семьи решили не ждать и поспешили оформить ипотеку на действующих условиях.

«Это были слухи, а не новости. Но некоторые риелторы и ипотечные брокеры, на мой взгляд, воспользовались страхами людей, — говорит Кирилл Павлов. — В итоге семьи в спешке соглашались на не самые подходящие квартиры — лишь бы успеть получить льготный кредит. Именно под страхом того, что с 1 июля условия изменятся, они соглашались на более дешевые и худшие варианты».

А дальше возникает главный парадокс нынешней льготной ипотеки: ставка вроде льготная, а вот квартира — совсем нет. 6% по-прежнему выглядят заманчиво на фоне рыночных процентов, но сначала нужно где-то найти внушительную сумму на первоначальный взнос, а потом несколько лет выплачивать кредит. И вот здесь у многих энтузиазм заканчивается: доходы, по оценкам Кирилла Павлова, у людей заметно просели.

«Объективно, снизилась платежеспособность населения, — считает брокер. — Уровень доходов, на мой взгляд, несколько упал. Люди стали осторожнее, вокруг ситуация неопределенности. Покупатели стали осторожнее, бережливее, не все готовы здесь и сейчас приобретать недвижимость».

Эту мысль продолжает заместитель руководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» Кристина Абыдова. По ее словам, одной красивой цифры в 6% сегодня уже недостаточно.

«Даже со льготной ставкой ежемесячный платеж при стоимости квартиры 8–10 млн и первоначальном взносе 20% составляет 50–60 тыс. рублей. Это доступно лишь 20-25% российских семей», — приводит цифры Кристина Абыдова.

Вдобавок банки стали придирчивее смотреть на заемщиков: они внимательнее оценивают доходы и кредитную историю. В итоге часть желающих просто не проходит скоринг.

«Банки, опасаясь пузыря, вводят повышенные коэффициенты к доходу (например, требуют, чтобы платеж по ипотеке не превышал 30% дохода). Это отсекает часть заемщиков. Получается, что льготная ипотека постепенно превращается в привилегию для семей с детьми и IT-специалистов с высокими официальными доходами, а не в инструмент для всех желающих», — отмечает представитель «Этажей».

Дальше, по ее прогнозу, входной порог может стать еще выше. Среди возможных изменений — увеличение первоначального взноса. Это еще сильнее сузит круг тех, кто сможет воспользоваться программой.

«Однако условия еще больше ужесточатся: вероятно, лимит по сумме кредита будет снижен (например, до 6–9 млн в регионах и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге), а также будет введено требование к размеру первоначального взноса (не менее 30%), — считает Кристина Абыдова. — Это отсечет значительную часть покупателей».

Она уверена: к концу 2026 года льготная ипотека уже не будет разгонять рынок так, как это происходило в 2020–2024 годах. Скорее, она превратится в точечную меру поддержки — в первую очередь для семей с детьми и решения демографических задач.