Вложение в недвижимость спасет деньги?

Большинство челябинцев уверены, что недвижимость – чуть ли не единственный инструмент, способный защитить деньги от инфляции в нынешней ситуации. Действительно ли выгодно вкладывать сбережения в недвижимость, о каких дополнительных расходах нужно помнить, покупая жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, и чем отличается спекуляция от инвестирования – в очередной публикации сайта ChelFin.ru.

Вложения в недвижимость – самая надежная инвестиция. Это выражение с подачи журналистов и аналитиков стало самым распространенным советом начинающим инвесторам. Однако, как указывают эксперты, в экономических словарях «покупка квартиры с целью перепродажи по более высокой цене, используя условия рынка» все-таки не является инвестированием в недвижимость. Это, скорее, спекулятивная операция. «Основное отличие инвестиций от спекуляций в том, что инвестор разделяет риски с инициатором проекта, – поясняет директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Инвестор участвует в выборе площадки для строительства, проработке концепции и пр.». По его словам, заходить в инвестирование в чистом виде нужно с суммой не менее 10 млн рублей и сейчас для подобных вложений самое время.

Другого мнения придерживается руководитель аналитического отдела риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков: «Рынок недвижимости сегодня не обладает существенными возможностями для инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость. Арендные ставки существенно упали, а продавцы пока не снизили цены продажи на сопоставимую величину. Это привело к тому, что доходность в большинстве сегментов существенно упала и конкурирует с альтернативными вариантами вложений». По данным эксперта, те, кто купил квартиру в конце прошлого года, скорее потеряли, чем заработали. Цены на рынке жилья в 2015 году уже снизились на 3-10% по отдельным сегментам. И тенденция к их снижению сохраняется. «На мой взгляд, покупать в надежде, что что-то изменится, не стоит, так как это не инвестиционное решение. Участникам рынка я бы посоветовал забыть про инвесторов и сконцентрироваться на конечных пользователях, их потребностях и предпочтениях», – говорит Михаил Хорьков.

Время, когда можно было скупать дешевые однокомнатные квартиры и быстро их продавать, наварившись, прошло. Это было актуально раньше, когда цена недвижимости росла на 15-20% в год. И даже в 2012-2013 гг., когда рост был сопоставим с инфляцией – 7-9%, какой-то вариант заработать еще был. По данным «Службы недвижимости», последние годы этот вид недвижимости самый ходовой. Если в 2012 году за год было продано 5,5 тысяч однокомнатных квартир, то в 2014 – уже 7 тысяч. «И это в большей степени спекулятивные операции. Если посмотреть объявления о продаже, почти все из 13 тысяч объявлений – однокомнатные квартиры от агентств недвижимости. Но ликвидных среди них нет», – уверен Денис Стукалов. Он добавил, что сейчас на рынок выброшены инвестиционные квартиры 2012-2013 гг., которые из-за падения спроса никто не покупает, рентный доход при этом просел так же серьезно.

По его словам, покупка жилья с целью сдачи и последующей продажи может стать прибыльной только в долгосрочном периоде, в тот момент, когда восстановится конечный спрос, а предпосылок для этого пока нет. «Покупательская способность населения падает, товарооборот в области упал – продажи продовольственных и непродовольственных товаров заметно сократились, реально начисленная зарплата стала больше, но ее покупательная способность меньше. И спрогнозировать, когда процесс падения экономики остановится, сложно. Одни аналитики говорят о 2017 годе, другие – о 2018», – комментирует Денис Стукалов, добавляя, что в Челябинске ситуация в следующем году будет еще интереснее. Сейчас из-за экономической ситуации люди опасаются покупать квартиры на стадии строительства, а в конце 2015 года – начале 2016 будет введено в эксплуатацию еще 54 дома, то есть к имеющимся зависшим квартирам добавятся новые предложения при низком спросе. К этой массе, по словам риелтора, мертвым грузом примкнут квартиры в 30-40-летних домах старого фонда в Ленинском и Металлургическом районах. Но цены при этом падать не будут, уверен эксперт.

Член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский уверен, что цены на жилую недвижимость будут еще снижаться в следующем году. «Потом может начаться новый виток роста. Динамика будет зависеть от цен на нефть, которые не поддаются фундаментальному анализу и прогнозированию», – считает Максим Раевский. По его мнению, сдача в аренду коммерческой недвижимости дает гораздо более интересную доходность (около 10%), но здесь необходима большая стартовая сумма и опыт подбора объекта, который не по плечам физлицам.

Покупать жилье эксперты рекомендуют либо на будущее для себя/детей/внуков, либо в расчете, что до момента, пока цена не начнет расти, квартиру можно сдавать. «Нужно помнить, что если сейчас вы купите квартиру за 2,5 млн рублей, а через два года продадите за 2,8 млн рублей, покупательная способность денег все равно останется на уровне 2,5 млн рублей, а то и ниже», – считает Денис Стукалов, добавляя, что при этом даже с учетом дохода от аренды маленькая, но прибыль есть.

Максим Раевский уверен, что многое зависит от того, где находится квартира: транспортная доступность, инфраструктура, надежный застройщик. Тогда, по его мнению, можно рассчитывать на доходность от сдачи в аренду в 5-6%, что сегодня сопоставимо с прибылью по депозитам. Но стоимость аренды в Челябинске планомерно снижается. «Самый минимальный ценник я встречал в «Залесье» – студия без мебели за 5 тысяч рублей. В «Парковом» можно снять студию за 8-10 тысяч плюс коммуналка. С учетом большого объема плохо продающихся инвестиционных квартир и старого фонда предложение на рынке большое. И если вы рассчитываете на доход в 15 тысяч в месяц, то с учетом всех трат выйдет не более 5 тысяч», – комментирует Денис Стукалов. Остальное уходит на необходимые траты, о которых нужно помнить, планируя покупку квартиры для аренды:

• траты на косметический ремонт в зависимости от купленного жилья. По оценке Дениса Стукалова в среднем он обходится в пять тысяч рублей на квадратный метр;

• покупка мебели и хотя бы минимума техники – плита, стиральная машина, холодильник, диван, стол, стулья – обойдутся при самом экономичном варианте в 30-40 тыс. рублей (по данным «Яндекс. Маркета». – Прим. автора). Сэкономить можно, обставив квартиру б/у мебелью;

• ежегодная уплата налога на недвижимость.

Напомним, в России принят закон, в рамках которого налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как сейчас. Челябинская область пока проводит оценку, но эксперты считают, что мера может заработать в 2016 году. Кроме того, с этого года перенесен срок оплаты налога на 1 октября и изменен порядок льгот. Как отмечает пресс-секретарь УФНС России по Челябинской области Юлия Бердникова, при определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.

• оплата нотариальных услуг за заключение договора. Эксперты рекомендуют оформлять договор найма, поскольку так будет проще предъявить претензии арендатору в случае порчи вашего имущества (к примеру, жильцы затопили соседей);

• налог на доходы. Заключение договора аренды предполагает уплату налога на доходы. Как сообщила Юлия Бердникова, физические лица, получающие суммы вознаграждений по договорам найма или аренды, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы в бюджет. «На основании п.3 ст.228 и п.1 ст.229 НК налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля», – пояснила она. Ставка составляет 13% от годового дохода;

• страхование имущества является необходимым условием при покупке квартиры в ипотеку. Однако во избежание рисков можно самостоятельно застраховать свое имущество, а также обстановку от грабежа, пожара и затопления. К примеру, при страховой премии в 7 тысяч рублей страховая сумма может составить до 1,2 млн рублей. Плата – ежегодно.

Покупать квартиру в ипотеку, чтобы продать ее дороже, в нынешней ситуации смысла нет, уверен Денис Стукалов. «Чтобы получить 14,5% по ипотеке на 15 лет на покупку квартиры на вторичке, потребуется не меньше 30% первоначального взноса. Схожая история с первичкой, правда, ставки там благодаря госпрограммам ниже. Но и такие суммы надо где-то взять. А учитывая все вышеперечисленные траты, к которым прибавятся расходы на ежегодное страхование жизни, имущества и оценку объекта, арендные платежи попросту не покроют ежемесячный платеж», – уверен эксперт. Тем более при покупке на этапе строительства появляется простой, ведь в это время сдавать жилье не удастся.

Расчет платежей при минимальной переплате при покупке квартиры в ипотеку на первичном и вторичном рынках за 2 млн руб. на 15 лет, первоначальный взнос 20%.

Источник: калькулятор ChelFin.ru.

Эксперты уверены в одном, что без лишних сомнений стоит покупать недвижимость тем, кто хочет решить свои задачи – улучшить жилищные условия, обзавестись жильем для детей на будущее. Небольшой доход может дать и сдача жилья в аренду. Однако стоит взвесить все за и против: будет ли эта прибыль выше, чем от других менее финансово и трудозатратных инструментов?