Готовые новостройки вырастут в цене

Первичный рынок жилья в Челябинске переживает трудности. Из-за обманутых дольщиков «АКАДЕМ-Riverside» многие потребители стали еще больше бояться покупки недвижимости на этапе строительства. Специалисты говорят, что в целом эта ситуация не окажет значительного влияния на рынок недвижимости Челябинска, но может привести к увеличению цен на квартиры в домах, которые уже готовы к сдаче. Какое будущее ждет рынок недвижимости в Челябинске – в нашем материале.

Из-за финансовых трудностей, с которыми столкнулась компания «Гринфлайт», было приостановлено строительство 29 домов жилого комплекса «АКАДЕМ-Riverside». 4600 пострадавших дольщиков обратились к областным властям с просьбой разобраться в данной проблеме. Специалисты считают, что это происшествие не сильно затронет рынок недвижимости в целом, но заставит более внимательно вкладывать деньги в жилье на стадии «котлована». Доцент кафедры «Экономика и финансы» Челябинского филиала финуниверситета при правительстве РФ Надежда Калмакова, объясняет, что в условиях снижения покупательной способности населения данная ситуация обострит настороженность населения к застройщикам, тем более на уровне государства данный сегмент покупателей не защищен. Также она отмечает, что колоссального всплеска на рынке вторичного жилья не стоит ожидать, так как многие предпочитают новое жилье. При этом, по ее словам, можно спрогнозировать увеличение стоимости квартир на этапе сдачи дома в эксплуатацию.

Директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов считает, что будущее новостроек зависит от того, как ситуация с пострадавшими дольщиками будет разрешена. Во-первых, как и когда будут исполнены условия договоров с дольщиками (когда они въедут в свои квартиры)? Во-вторых, кто и какую ответственность за эту ситуацию понесет? В-третьих, что будет предпринято для предотвращения подобных ситуаций в будущем? «Конечно, потребители с особой осторожностью относятся к приобретению жилья на начальной стадии строительства, – говорит Денис Стукалов. – Но стоимость таких квартир, как правило, ниже, чем в домах в высокой степени готовности. Желание сэкономить пересиливает ощущение риска. Тем более что есть надежные строительные компании, которые выполняют свои обязательства. Однако в современных условиях никто не защищен от риска. Сегодня в Челябинске достаточно предложений квартир в готовых домах. Но покупательная способность населения снижается».

По состоянию на март 2016 года в Челябинске продано 13810 шт. квартир в новостройках.
Источник: РК «Служба недвижимости»

Эксперт объясняет все на цифрах, ссылаясь на данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Челябинской области: «Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата за январь-февраль 2016 года в крупных и средних организациях города составила 32 254 рубля, что на 8% больше уровня января-февраля 2015 года. Ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, уменьшился на 0,6%. Средняя стоимость квадратного метра на рынке нового жилья – 46 322 рубля, значит, на среднемесячную номинальную начисленную заработную плату можно приобрести только 0,6 кв. м нового жилья», – рассчитывает Денис Стукалов. Он отмечает, что на стоимость первичного жилья проблемы с «замороженными» стройками не влияют. По его словам, цены на первичку зависят от множества факторов, и в первую очередь от себестоимости строительства, покупательной способности населения и степени доступности кредитов. «В настоящее время цены на первичку постепенно падают и стремятся к уровню себестоимости. На падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше», – говорит Денис Стукалов, добавляя, что новостройки высокой степени готовности и новостройки, введенные в эксплуатацию, «убивают» вторичку массового сегмента (серийные квартиры в домах возрастом более 30 лет. – Прим. авт.).

Риелторы уверены, что ситуация вокруг «Академа» будет достаточно резонансной и ряд покупателей может отказаться от приобретения квартир на низких стадиях строительства. Но влияние на цены нового и вторичного жилья будет незначительное. «Сейчас, конечно, мы настроены на снижение спроса на новостройки, так как аналогичные ситуации заставляют потребителей опасаться, – поясняет директор ООО АН «Инженер» Елена Недоспасова. – Представьте, человек взял ипотеку, купил квартиру в строящемся доме. Дом не сдается, а ипотека платится». Она рассказала, что сегодня в Челябинске можно купить однокомнатную квартиру в пределах одного миллиона рублей. «Такого не было давно, – объясняет Елена Недоспасова. – Мало того, если хорошо скинуть цену на квартиру, тогда только будут интересоваться. Потому что сегодня есть спрос только на дисконт. В основном это из-за снижения покупательской способности».

По данным аналитического агентства RWAY в течение 2015 года для рынка жилья России в целом и Челябинска в частности, был характерен переток активного спроса со вторичного на первичный рынок, что было связано в первую очередь с действием программы государственной поддержки ипотеки. При этом застройщики активно предлагали покупателям акции и скидки, в то время как владельцы вторичного жилья в течение года на уступки в цене шли неохотно.

138 домов в Челябинске введены в эксплуатацию по состоянию на март 2016 года и готовы к сдаче. 17 адресов домов заморожены. Источник: РК «Служба недвижимости»

По мнению экспертов RWAY, банкротство крупнейшего застройщика или неисполнение им обязательств по договорам долевого участия все-таки окажет влияние на региональный рынок жилья. «Прецедент неисполнения крупнейшим в городе застройщиком обязательств по договорам долевого участия, приведет к снижению доверия потенциальных покупателей к компаниям-застройщикам в целом, и спрос может сместиться в сторону новостроек, находящихся на высоких стадиях готовности, и предложений вторичного рынка, – уверены в компании. – В складывающейся ситуации на первичном рынке на рост цен могут претендовать только отдельные объекты, находящиеся на высоких стадиях готовности. Особое внимание потенциальных покупателей будет обращено на надежность застройщиков, при этом даже безупречная репутация в прошлом не сможет послужить гарантией исполнения будущих обязательств. Для этого потребуются фактические доказательства финансовой состоятельности».Таким образом, в RWAY считают, что все это отразится в первую очередь на структуре спроса, в части перераспределения его между объектами присутствующих на рынке застройщиков. Рынок новостроек, как и вторичный рынок, в настоящее время перенасыщен, поэтому дефицита предложения не возникнет и на общий уровень цен в городе существенного влияния не будет.