Подсчет размера доходов на оплату коммунальных услуг, перепланировка помещения или оформление ипотечных займов — лишь некоторые из ситуаций, где необходим технический паспорт объекта недвижимости. Однако устаревшие паспорта не дают гарантий принятия справедливых решений. Государственной думой в первом чтении уже рассмотрен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». О том, какие изменения коснутся коммунальной сферы, и куда обратиться за подготовкой нового паспорта, рассказала руководитель организации-основателя системы государственного технического учета жилищного фонда Челябинской области — начальник ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» Ирина Морозова.
— Ирина Дмитриевна, чем вызвана необходимость изменения жилищного законодательства в части государственного технического учета?
— Государственный технический учет объектов недвижимости зародился еще в 1927 году. Все это время он позволял органам власти, в первую очередь, иметь представление о количественном и качественном состоянии жилищного фонда. Для этих целей и создавались отделы в структуре ЖКХ, функции которых впоследствии были переданы Бюро технической инвентаризации. В БТИ хранилась вся накопленная информация.
Однако в ходе реформирования системы регистрации прав в 2007 году был реализован переход от технического учета к кадастровому и создан государственный кадастр — как свод сведений, необходимых для оборота недвижимости. На сегодняшний день регистрация права и кадастровый учет доступны, идет постоянный процесс улучшения качества данных услуг. Однако существуют проблемы в коммунальной сфере, возникающие в связи с постепенной утратой актуальности имеющихся сведений о жилищном фонде.
— Каких например?
— Например, всем хочется улучшить качество проживания в многоквартирном доме. Законом предусмотрен сбор средств на капитальный ремонт, и мы их оплачиваем. Но дата проведения ремонта зависит от степени изношенности конструкций и систем конкретного дома. Для того, чтобы правильно расставить дома по степени нуждаемости в капитальном ремонте, необходимо обладать достоверной информацией об их износе.
Полномочия по оценке технического состояния жилых домов всегда возлагались на специализированные организации технической инвентаризации — БТИ. Предусматривалась периодичность проведения обследований, и установленные по результатам обследований показатели процента износа вносились в технические паспорта многоквартирных домов. Таким образом создавался информационный массив, который с течением времени без обновления данных теряет свою актуальность.
Современная государственная информационная система в области ГИС ЖКХ в электронной форме заполняется с использованием уже устаревших паспортов. Следовательно, не дает гарантий правильности принимаемых на ее основе решений. Поэтому новый закон предполагает наделение субъектов Российской Федерации правом проведения технических обследований многоквартирных домов, в том числе при наличии сомнений в объективности имеющихся данных. Правительство РФ оставляет за собой право установления порядка проведения технического обследования.
— Какие еще проблемы ЖКХ решит введение нового закона?
— Еще одна проблема связана с достоверностью информации о жилищном фонде. В процессе формирования государственного кадастра недвижимости нормативное регулирование технического учета было сведено к минимуму. Деятельность по составлению технических паспортов многоквартирных домов, которую ранее осуществляли только БТИ, начали выполнять разные коммерческие организации, в том числе кадастровые инженеры.
А вместе с тем, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации техническую инвентаризацию могут выполнять исключительно специализированные государственные и муниципальные предприятия — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Получается, что технический паспорт, выполненный иной организацией, не имеет никакой юридической силы и является бесполезным документом.
На сегодняшний день прокуратура уделяет большое внимание обеспечению законности рынка объектов недвижимости. Проводятся прокурорские проверки, связанные с незаконным изготовлением технических паспортов. В данном случае прокурорами Челябинска и Кыштыма вынесено представление и объявлено предостережение о недопустимости изготовления технических паспортов кадастровыми инженерами.
— К каким проблемам может привести использование технического паспорта, выполненного неуполномоченным лицом?
— Технический паспорт любого объекта недвижимости содержит точные планы этажей, площадь объекта и другие характеристики на определенную дату. Данный документ необходим в случае оформления перепланировки жилого помещения. Совместно с проектом он сдается в орган местного самоуправления. Из совокупности данных документов видно, какие работы планируется провести в процессе перепланировки.
Технический паспорт также требуется кредитными организациями при оформлении ипотечных займов в качестве подтверждения отсутствия самовольной перепланировки и подтверждения факта наличия имущества. В указанных случаях он ложится в основу решений, принимаемых уполномоченным органом местного самоуправления либо банком.
Кроме того, сведения об общем имуществе, содержащиеся в технических паспортах, необходимы для подсчета размера расходов на оплату коммунальных услуг. Очевидно, что технические паспорта на объекты недвижимости, подготовленные неуполномоченным лицом, не имеют юридической силы и не могут быть предоставлены в судебные органы при наличии спорных ситуаций, например, по оплате коммунальных расходов.
— Чем это грозит?
— Действия коммерческих организаций, выполняющих работы по подготовке технических паспортов без законных на то оснований, в первую очередь, нарушают права правообладателей объектов. На основе недостоверных сведений должностными лицами могут быть приняты ошибочные решения. И главное, что средства на такой документ будут потрачены впустую.
