По рублю за здание: в Челябинске продали активы бывшего танкового училища

Четыре участка и около двух десятков зданий бывшего Челябинского танкового училища из федеральной собственности перешли к новому хозяину. Торги по знаковым для города объектам прошли 18 июля в Москве. Причём стартовую цену превысили на 86 миллионов рублей. Кому досталась «танковая» земля, как её будут использовать и что ждёт расположенные там объекты культурного наследия, разбирался 74.ru.

Распродажу территории и зданий бывшего танкового училища в Челябинске провело акционерное общество «ДОМ.РФ». На торги выставили четыре земельных участка общей площадью 81 038 квадратных метров и 18 нежилых объектов разной этажности на улице Монакова, 1. Всё это вместе с наружными инженерными сетями объединили в один лот. Начальная стоимость — 168 миллионов 600 тысяч рублей.

До середины 2006 года в Советском районе действовало Челябинское высшее танковое командное училище. В 2007 году его расформировали, и курсантов перевели в Казань. С 2010 года Министерство обороны провело несколько аукционов по продаже недвижимого имущества расформированного вуза. В итоге часть территории осталась в собственности военных, а половина перешла в частные руки. На месте бывшего ЧВТКУ функционирует производство радиосистем, стоянка, автомойка. А площадка Минобороны пустует: здания стали объектами мародёрства, заросшую территорию облюбовали бомжи и стаи бродячих собак. Огромный участок, разрывающий центр города на части, оказался заброшенным.

На торгах продавалось имущество бывшего военного городка: две казармы, учебный корпус, мастерская, хранилище для техники, две трансформаторных подстанции, два склада, овощехранилище, аккумуляторная, склад ГСМ, контрольно-пропускной пункт, контрольно-технический пункт, класс показа техники, курсантская кухня-столовая, офицерская столовая с магазином и нежилое помещение (без уточнения).

Сами здания оценили по рублю за каждое, то есть за 18 объектов (в том числе двух- и пятиэтажные строения) просят 18 рублей. Стоимость восьми гектаров земли определена в 168 599 982 рубля. Аукцион объявили на повышение, то есть победителем признаётся участник, предложивший наибольшую цену за имущество.

На аукцион поступило шесть заявок — от двух граждан и четырёх компаний, все участники допущены к торгам. Приобрести активы бывшего танкового училища захотели москвич Вячеслав Ракоч, челябинец Николай Серсков (собственник компании «Никс». — Прим. авт.), ООО «Русский дом качества — девелопмент» из Чеченской республики, ООО «Парк Лайн» из Москвы, ООО «Специализированный застройщик «Легион.Центр»» из Челябинска и ООО «Трест «Магнитострой»» из Магнитогорска.

На торгах шла активная борьба. Ставки поднимали 40 раз, каждый шаг — минимум два миллиона рублей. Вначале соперничество шло между представителями Николая Серскова, Вячеслава Ракоча и «Легион.центра». А когда цена достигла 238 миллионов рублей, в борьбу включился собственник «Треста «Магнитострой»» Олег Лакницкий, лично присутствовавший на аукционе.

Победителем признали Николая Серскова, предложившего за «танковую землю» 254 миллиона 600 тысяч рублей.

Агентом по продаже федеральной собственности выступает АО «ДОМ.РФ». Это преемник Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которому были переданы земли Минобороны.

— 80 процентов от итоговой цены имущества перечисляется федеральному государственному автономному учреждению «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации, 20 процентов — АО «ДОМ.РФ», — сообщил организатор аукциона.

По данным координатора группы «АрхиСтраж», краеведа Юрия Латышева, на территории бывшего танкового училища есть объекты культурного наследия регионального значения — одна офицерская и две солдатских казармы.

Но, как выяснил 74.ru, три старинных здания бывшего войскового остановочного пункта в этот лот не вошли. Участок, на котором они находятся, выставят на другой аукцион, и продаваться он будет с обременением.

Краевед Юрий Латышев всё же посетовал, что площадка бывшего военного вуза до сих пор остаётся без присмотра.

— Мне сказали, что якобы заключён договор с какой-то компанией, которая должна охранять территорию бывшего танкового училища, — добавил Юрий Латышев. — Увы, это миф. Никто ничего не охраняет.

По оценкам экспертов 74.ru, площадка бывшего военного института интересна благодаря своему месторасположению — в центре города. Несколько лет назад интерес к территории проявляли свердловские и московские коммерсанты. Известно, что были планы и по жилой застройке бывшего военного городка.

— Торги выглядят слегка подготовленными, наверняка есть финальные покупатели. Здания оценены по рублю, вся основная цена — на земле. Это связано с тем, что на землю не начисляется НДС, — объясняет директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — На землю будет претендовать тот, кому она интересна для застройки и кто уже прорабатывает градостроительные вопросы в части изменения правового зонирования — на то, что позволит строить жилые и коммерческие объекты.

В то же время аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев не видит никакого подвоха в том, что здания оценены столь дешево.

— Это в чистом виде формальность. Важна общая стоимость лота, а не отдельных входящих в него элементов, — объясняет эксперт. — Но такой вариант может показаться выгодным покупателю в том случае, если он не собирается реконструировать и эксплуатировать эти здания, а будет их сносить. Балансовая стоимость в один рубль не покажет существенных убытков при сносе этих зданий.

Продажа объектов, сочетающих в себе земельный участок, жилые или нежилые помещения, инфраструктуру, коммуникации и вспомогательные сооружения одним лотом, — широко распространенная практика, добавляет аналитик.

— Реализация столь крупного и многопланового объекта по частям не только затруднит продажу, но и может привести к финансовым потерям. Например, несколько зданий и земля под ними быстро найдут покупателя, а оставшиеся могут «зависнуть» на балансе продавца навсегда, — объясняет Алексей Коренев. — Продажа единым лотом увеличивает сроки реализации объекта. Но всё же для продавца такой вариант продажи выгодней и удобней. Вероятно, упор делается на то, что имущество бывшего военного городка и землю под ним приобретут для строительства там крупного объекта офисного или торгово-развлекательного направления.

Несмотря на то, что памятники историко-культурного наследия не попали в лот, потенциальные покупатели рискуют наткнуться на подводные камни.

— У любого памятника есть защитная зона, на которой нельзя строить, — добавляет Станислав Ахмедзянов. — Поэтому ситуация в некоторой степени напоминает чемодан без ручки. Вроде бы всё очень хорошо, но есть глубинные непроработанные вопросы. Если бы были времена получше, я рекомендовал бы ставить развлекательные объекты, например аквапарк. Но сейчас с выгодой там можно построить разве что жильё. Ни во что другое я не верю.

В 2007 году, после расформирования танкового училища, челябинские власти просили Минобороны передать участок из федеральной собственности в муниципальную под жилое строительство. Военное руководство страны отказалось передать городу земли расформированного института. Позже Минобороны заявляло о планах создать военный городок в центре Челябинска. Предполагалось, что туда переедут комендатура, областной военкомат, сборный пункт для призывников, военная прокуратура и госпиталь для военнослужащих Челябинского гарнизона.

Весной 2010 года объявили первый аукцион о продаже недвижимого имущества бывшего танкового вуза, но покупателей найти тогда не удалось.

В августе 2012 года прошел второй аукцион, на котором удалось реализовать часть объектов.

В октябре 2014 года заместитель председателя Военно-промышленной комиссии при правительстве РФ Олег Бочкарев во время визита в Челябинск озвучил новую идею по использованию территории бывшего Челябинского танкового училища — под застройку жилья для работников предприятий ОПК. Речь шла о 14 гектарах земли.

В ноябре 2016 года глава города Евгений Тефтелев сообщил, что Минобороны передало земли танкового училища Российскому фонду развития жилищного строительства. При этом мэр отметил, что у администрации были свои планы на эту территорию — там хотели строить жильё и социальные объекты.

В конце 2016 года на части территории бывшего танкового училища открылась оптово-розничная продовольственная ярмарка.

В 2017 году офицеры со всей России приехали отметить 50-летие Челябинского высшего танкового командного училища. К памятной дате выпускники изготовили копию знамени учебного заведения и прошли под ним строем. Выпускник 1993 года Альбин Добосевич провел для 74.ru экскурсию по территории альма-матер.