Экс-мэр Челябинска Сергей Давыдов выставил на продажу профилакторий на Изумрудном карьере

В Челябинске выставили на продажу профилакторий, расположенный между Изумрудным карьером и Шершнёвским водохранилищем. Здание предлагают за 250 миллионов рублей. Перестроенный в гостиницу профилакторий принадлежит компании бывшего сити-менеджера Сергея Давыдова. Несколько лет назад здесь планировали построить парк семейного отдыха, но после ухода главы городской администрации в отставку, судебного противостояния с мэрией и уголовного преследования стройку заморозили. Изучаем, каковы шансы на продажу недостроенной гостиницы в одном из самых экологически благополучных районов города и кого может заинтересовать этот объект.

Прибрежная недвижимость

Многоэтажное здание на улице Шахтёрской, 29 расположено прямо на берегу Изумрудного карьера. Если пройти немного в другую сторону, то окажешься возле Шершнёвского водохранилища. В советские времена это был профилакторий «Союз». Потом его обанкротили и продали.

В 2013 году территорию огородили забором, а профилакторий начали реконструировать под гостиничный комплекс. Шесть лет назад сообщалось о планах обустроить в этом месте экопарк семейного отдыха «Грин Гарден Парк». Но в последние годы работы не велись, здание так и стоит недостроенным.

Бывший профилакторий выставили на продажу как универсальное помещение. Главным преимуществом объекта представители собственника называют его выгодное расположение.

— Здание находится в Советском районе на берегу Шершнёвского водохранилища и карьера Изумруд. В 2013 году проведена реконструкция, рядом есть небольшой пристрой, — рассказал 74.ru менеджер агентства недвижимости PRIMA GROUP Павел Харин. — Причины продажи не комментируем.

Общая площадь здания — 12 070 квадратных метров. Цена объекта определена в 250 миллионов рублей. По словам представителя агентства недвижимости, сопровождающего сделку, для такого интересного места это очень недорого — всего 20 713 рублей за квадратный метр.

— Объект ждёт нового хозяина. Здание можно использовать под гостиничный комплекс, лечебно-оздоровительный или реабилитационный центр, пансионат, — указал Павел Харин. — Из окон комплекса открывается шикарный вид на Изумрудный карьер и Шершни, есть свой пляж. Рядом лес, в котором можно гулять гостям будущего комплекса. Достаточно завершить отделку, запустить объект, и он быстро окупится.

В агентстве недвижимости не стали называть собственника объекта. По данным 74.ru, построить экопарк семейного отдыха на Изумрудном карьере собиралась компания «Авега». В бизнес-кругах её связывали с сити-менеджером Сергеем Давыдовым (именно он был основателем компании в 2004 году), но формально она ему не принадлежала. Учредителями ООО «Авега», по данным ЕГРЮЛ, на тот момент были Татьяна Толмачёва (гендиректор компании «Дельта», чьи страховки присылали челябинцам вместе с квитанциями за коммунальные услуги. — Прим. ред.) и «УралНИИстромпроект» (владелец компании — Виктор Давыдов, отец Сергея Давыдова). Поэтому 21 мая 2013 года глава городской администрации Сергей Давыдов спокойно подписал разрешение на условно разрешённый вид использования участка и объекта капитального строительства (гостиничный комплекс) на улице Шахтёрской, 29 в Центральном районе.

Весной 2013 года территорию огородили забором, начали очистку карьера и береговой зоны. Местные жители возмущались, что к берегу теперь не подойти. В ответ представители компании обещали, что площадка будет огорожена только на время проведения строительных работ (забор с охраной стоит до сих пор. — Прим. ред.). В декабре 2013 года здесь заработал зимний парк развлечений. На льду сделали каток, оборудовали горки, проложили лыжную трассу, на берегу поставили финские домики и разбили мангальные зоны. В прокат предлагали тюбинги, финские сани, снегокаты и зимние велосипеды на гусеничном ходу.

Отставка и суды заморозили стройку

После ухода Сергея Давыдова с поста сити-менеджера его бизнес переживал не лучшие времена. У компании «Авега» начались судебные распри с прокуратурой и комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям. Поначалу мэрия отдала в аренду компании участок площадью 8707 квадратных метров. Потом в договор вносились изменения. В итоге площадь земли уменьшили почти вдвое.

В декабре 2015 года Сергей Давыдов вновь официально засветился среди учредителей ООО «Авега»: ему принадлежало 23,9%, Татьяне Толмачёвой — 76,1%. В прошлом году экс-чиновник увеличил свою долю до 64,23%.

В сентябре 2017 года Сергея Давыдова задержали как фигуранта уголовного дела о хищении в 2012–2015 годах денег МУП ЧКТС. В ноябре 2017 года Центральный районный суд Челябинска арестовал недвижимость, принадлежащую бывшему главе администрации, который обвинялся в мошенничестве на 340 миллионов рублей. В перечень вошли особняки, земельные участки, часть пятиэтажного офисного здания, санаторий — всего 62 объекта недвижимости на общую сумму не менее 100 миллионов рублей.

Позже Давыдову смягчили статью по делу о хищении миллионов у теплосетей: изменили обвинение с мошенничества в особо крупном размере на более лёгкую статью — «Злоупотребление полномочиями». 5 марта этого года Советский райсуд прекратил его уголовное дело и назначил экс-градоначальнику судебный штраф в 40 тысяч рублей. В суде озвучили, что подсудимый признал вину и частично возместил причиненный МУП ЧКТС ущерб. Сейчас экс-чиновник находится под подпиской о невыезде и ждёт рассмотрения жалобы на свой приговор.

Юристы советуют потенциальным покупателям проверить, совпадают ли продавец и собственник здания, указанный в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и уточнить, не грозит ли продавцу банкротство.

— Арбитражный управляющий вправе оспорить сделки, заключённые банкротом в пределах трёх лет, по различным основаниям, — уточнил управляющий партнёр компании «ВМ-Право и Консалтинг» Владимир Чувашов. — Если продавец — юрлицо, нужно соблюсти условия устава об одобрении сделок. Что касается аренды земельного участка, то, как правило, договор аренды сохраняет силу при распоряжении находящимся на нём зданием. Но необходимо проверить в ЕГРН, не заложена ли недвижимость и не наложены ли на неё обременения.

Компания, продающая недостроенный гостиничный комплекс, замечена в судах, но ничего страшного там нет, указали эксперты.

— Прокуратура в 2016 году добилась в апелляционной инстанции признания недействительным краткосрочного договора аренды одного из земельных участков, предоставленных компании городом. Затем уже в начале 2018 года ООО «Авега» признала незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство бани на одном из земельных участков. В 2019-м комитет по управлению имуществом подал иск о взыскании задолженности по аренде — чуть меньше 400 тысяч рублей — за пользование другим участком, — перечислил партнёр международного центра защиты прав GlobalLaw Андрей Саунин. — Если судить о рисках сделки по участию в спорах данной компании, то они незначительны.

Место хорошее, но кто потратит деньги?

Специалисты по коммерческой недвижимости высоко оценивают местоположение бывшего профилактория.

— Само по себе место очень даже хорошее: рядом два водоёма — Изумрудный карьер и Шершнёвское водохранилище, — отметил эксперт Денис Стукалов. — Объект представляет интерес для тех, кто планирует организовать рекреационную зону, парк отдыха или что-то подобное. С другой стороны, это хоть и Шершни, но черта города. А летом все хотят выехать если не на юг, то хотя бы на озёра, подальше от домов и асфальта.

По поводу адекватности цены эксперт сказал лишь, что названная цифра — это приглашение к началу переговоров. К тому же продаётся лишь здание, а что будет с арендой земли — вопрос.

— Ситуация в стране не располагает к инвестированию средств в столь рискованные объекты, как профилактории, санатории, зоны отдыха, турбазы и тому подобное, — считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. — Реальные доходы населения продолжают снижаться, и вряд ли мы в ближайшее время увидим заметный рост благосостояния россиян. Соответственно, падает и спрос на услуги профилакториев, которые становятся просто не по карману значительной части наших сограждан. Так что реализовать этот объект быстро не получится.

С другой стороны, эксперт не исключил вариант появления человека, обладающего немалыми финансовыми ресурсами и заинтересованного в том, чтобы не только купить и восстановить профилакторий, но и существенно расширить кластер отдыха, добавив новые зоны развлечения, спортивные площадки и рестораны. По словам Алексея Коренева, продажа будет зависеть исключительно от того, найдётся ли достаточно богатый и заинтересованный инвестор.

Потенциальные покупатели могли бы рассмотреть объект как площадку под жильё, но по закону этого сделать нельзя.

— Максимум, что можно придумать, — апартаменты. Но это уже серьёзные затраты — мебель, холодильники, благоустройство территории и так далее в зависимости от уровня звёздности. Дополнительные расходы составят сумму, сопоставимую со стоимостью самого объекта. А в условиях современной экономики слишком много неопределённости, — добавил Денис Стукалов. — Если бы здесь появился медицинский центр с хорошей операционной и палатами для реабилитации, это было бы, наверное, наиболее оптимальным вариантом использования площадки. Но это очень дорого. Как пример, сразу вспоминается лечебно-реабилитационный центр Владислава Тетюхина в Нижнем Тагиле. Дело хорошее, но там основатель проекта — бывший совладелец корпорации «ВСМПО-Ависма», миллиардер и меценат.

Достроить коробку, сделать отделку — не так уж сложно, указали эксперты. Главное — придумать хорошую концепцию, наполнить её смыслом, содержанием, функционалом, продумать организационные моменты. А с этим в Челябинске намного сложнее.

К саммитам-2020, на которых ожидается 17 тысяч гостей, в Челябинске планируется сдать 19 объектов гостиничного типа: отели, президентские посёлки, общежитие. Это станет очередным давлением на рынок гостиничных услуг города и давно вызывает тревогу у владельцев действующих объектов. Президент группы компаний «Бовид», владелец отелей Борис Видгоф недавно прямо заявил, что многие гостиницы города стоят полупустыми.