Долги на полмиллиарда, смена владельца и перевод домов: что происходит с крупной челябинской УК

Челябинцев, дома которых до недавнего времени обслуживал «ДЕЗ Калининского района», встревожил «добровольно-принудительный» перевод в другую управляющую компанию. По словам жителей, о переходе многие из них узнали только из квитанций. В старой управляющей компании отказались комментировать ситуацию, в новой сообщили 74.RU, что дома перешли к ним «по собственному желанию». Разбираемся, что происходит с одной из крупнейших управляющих компаний Челябинска (около 400 домов), при чем тут смена собственника, откуда взялись долги на полмиллиарда рублей и чем это грозит обычным жителям.

«Собраний не было, а дом передали»

В последние месяцы по домам Калининского и других районов ходят люди, которые предлагают жильцам расписаться за перевод из «ДЕЗ Калининского района» в управляющую компанию «Мой дом Урал». Объяснения при этом звучат самые разные — от переименования названия до банкротства. Одни не глядя подписывают бумаги, другие отказываются, но потом внезапно оказываются в новой УК. Некоторые жители «переведенных домов» говорят, что ничего не подписывали, а о переходе в «Мой дом Урал» узнали только из квитанции.

— По квартирам ходили две мадам и говорили, что «ДЕЗ» то ли закрывается, то ли переименовывается. И надо подпись поставить, что мы согласны с этим. Я внимательно отношусь к таким делам, особенно где необходима моя подпись. Но увидел, что выбранный жителями нашего дома старший поставил свою подпись. Поэтому, недолго думая, тоже подписал, — рассказал Евгений, проживающий на ул. Кирова, 9/2.

По словам собственников других домов, сбор подписей происходил по той же схеме.

— В начале марта по подъезду пробежалась женщина, представившаяся представителем «ДЕЗ Калининского района». Она звонила в каждую квартиру и призывала заполнить принесенные ею решения общего собрания собственников об изменении УК. При этом говорила, что ничего не меняется, «ДЕЗ» просто меняет название. В апреле принесли квитанции от «Мой дом Урал». Протокол собрания оказался аж от 15.03, всё очень быстро, — описала процесс смены управляющей компании Екатерина из дома № 18 на улице Набережной. — Конечно, пока делать глобальный вывод по их работе рано, но двор не убран, подъезд не мыт… А по оплате рублей на 350 стало больше.

При этом Екатерина обратила внимание на характерную деталь. Люди пишут обращения в УК «Мой дом Урал» на их сайте, а ответы неизменно приходят от «ДЕЗ Калининского района».

Жители дома на Калинина, 13 отказались переходить в другую УК.

— Говорят, это «дочка» «ДЕЗа». Но нас смутило тогда, что они это втихую провернуть хотели, без нормального общего собрания, заочно, и протоколы сдавать не секретарю или председателю собрания, а им в офис. С какой стати? Так мы и не поймем, честное ли голосование было, — возмутилась Ольга. — А у родителей на проспекте Победы, 291 всех жильцов просто поставили перед фактом — и сейчас они в «Мой дом Урал».

Жительница дома на Набережной, 3 сообщила, что у них квитанции новой УК — «Мой дом Урал» — появились в марте.

— Собрания не было никакого. Ходили в «ДЭЗ», с нами разговаривать не стали, сказали: «Вы не наши». Стоимость пока не изменилась. Но непонятно, зачем это нужно было.

— К нам на Набережную, 3 приходили, сказали что «ДЕЗ» банкротится, а, по сути, останется под новым названием, — добавила Людмила.

Еще одна жительница этого же дома Ирина попросила новую УК показать лист голосования.

— Мне ответили, что все документы сданы в жилинспекцию. И у них ничего уже не хранится, — рассказала Ирина. — Плата за содержание и ремонт общего имущества увеличилась рублей на 100. Но сейчас еще и повышающий коэффициент приходится платить, потому что пришлось делать поверку счетчика. При этом сначала сказали, что заявка по вводу счетчиков платная. Хотя на самом деле она должна быть бесплатной. Только после прихода туда и устраивания разборок сделали все-таки бесплатно.

— У нас был «ДЕЗ», потом вдруг в платежках появился «Крон», сейчас — «Мой дом Урал». Всё это как-то странно, — тревожатся жители еще нескольких домов в Калининском районе.

В еще более непонятной ситуации оказались жильцы дома № 8 на улице Калинина. На собрании 10 марта они выбрали в качестве управляющей компании «ЖЭУ Сервис». По словам собственника одной из квартир Екатерины К., в середине апреля от Госжилинспекции (ГЖИ) пришло подтверждение, что дом закреплен за этой организацией. А еще через месяц, 13 мая, жильцы получили новое уведомление ГЖИ — о том, что согласно протоколу от 20 апреля жильцы дома провели очередное собрание и выбрали новую УК — «Мой дом Урал». Часть жителей утверждает, что никакого собрания не проводилось. По словам Екатерины, пока они платят по квитанциям «ЖЭУ Сервис». Но людей тревожит неразбериха и опасения, что деньги за квартплату уйдут не по адресу.

В долгах как в шелках

Ситуацию с многочисленными переводами домов в другую управляющую компанию 74.RU попросил прокомментировать генерального директора ООО «ДЕЗ Калининского района» Валерия Володина. Сначала представители УК попросили прислать письменный запрос (мы прислали. — Прим. ред.), а спустя неделю — отказались от какого-либо комментария.

Тогда мы сами собрали информацию о том, чем сейчас живет известная управляющая компания. До недавнего времени «ДЕЗ» обслуживал около 400 домов, их общая площадь — несколько миллионов квадратных метров. По оценкам экспертов, «ДЕЗ Калининского района» входит как минимум в пятерку самых крупных специализированных организаций по эксплуатации и содержанию недвижимости.

За последние годы собственники компании менялись несколько раз, но между ними прослеживается явная связь. АО «Инфо Ком», в штате которого всего один сотрудник, владеет «ДЕЗ Калининского района» с конца 2019 года. Компания зарегистрирована в комнате на окраине Москвы и занимается консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управления. Впрочем, «ДЕЗ Калининского района» продали москвичам еще три с половиной года назад. С 16 ноября 2018 года компания «Домком Инвест» приобрела у челябинского предпринимателя Андрея Герасименко основную долю УК — 82%, а с 15 января 2019 года москвичи выкупили оставшиеся 18% у челябинского АО «Домстройгарант Урал».

Первым руководителем и контролирующим лицом «Домком Инвеста», который позиционировался как крупная инвестиционная компания в сфере ЖКХ (ликвидирована осенью 2020 года), был московский бизнесмен Александр Костюков. В декабре 2019 года «ДЕЗ Калининского района» перешел «Пик-Инвестпроекту», а буквально через две недели, с 30 декабря 2019 года, а потом с 19 мая 2021 года — АО «Инфо Ком». Сейчас сведения о владельцах этой компании официально не раскрываются.

Но вернемся собственно к «ДЕЗ Калининского района», которому за обслуживание своих домов платят жильцы более 300 челябинских многоэтажек (почему не 400, объясним ниже). Реестр службы судебных приставов пестрит сообщениями о возбуждении исполнительных производств в отношении «ДЕЗа», в общей сложности насчитывается 192 документа. В арбитраже коммунальная организация является ответчиком по десяткам дел. И самое крупное из них — по иску налоговиков. В январе прошлого года инспекция ФНС России по Калининскому району Челябинска провела выездную проверку «ДЕЗа». Налоговиков интересовали три года работы коммунальщиков — с 2016-го по 2018-й. По итогам проверки в июле прошлого года «ДЕЗу» доначислили налогов на 418 миллионов рублей (290 миллионов рублей — налоги, остальное — пени и штраф). Также «ДЕЗу» запретили продавать имущество и приостановили операции по счетам в банке в пределах 269 миллионов рублей.

Управляющая компания обжаловала решение в региональном управлении ФНС, но безуспешно. Тогда «ДЕЗ Калининского района» попытался отменить обеспечительные меры в суде. В дело также вступили 5 предпринимателей, которым «ДЕЗ» не может перечислить оплату за выполненные работы по благоустройству. В марте этого года Арбитражный суд Челябинской области отказал в удовлетворении требований «ДЕЗа» о снятии обеспечительных мер. При этом суд обратил внимание на признаки снижения деловой активности компании. Так, кредиторская задолженность по итогам 2020 года выросла на 20,9% (на 65 миллионов рублей), а стоимость оборотных активов снизилась на 60 миллионов рублей, или на 95,2% (!).

Но самое главное — налоговики заявили в суде (и «ДЕЗ» это не оспорил), что УК предпринимает действия по переводу жилого фонда, ранее обслуживаемого ООО «ДЕЗ Калининского района», в другую управляющую компанию. По данным государственной информационной системы ЖКХ на 1 февраля 2022 года, на обслуживание ООО «Мой дом Урал» переведено 52 дома, находящихся ранее в управлении ООО «ДЕЗ Калининского района». При этом договоры управления на 20 домов заключены с «Мой дом Урал» еще в ноябре — декабре 2021 года.

— Таким образом, инспекцией установлено, что после вынесения решения по выездной налоговой проверке проверяемым налогоплательщиком предпринимаются действия по выводу жилого фонда из-под управления ООО «ДЕЗ Калининского района», что свидетельствует о переводе бизнеса и, как следствие, о скрытии доходов, за счет которых возможно было произвести взыскание доначисленных по итогам проверки сумм, — указал суд.

«По собственному желанию»

Компания «Мой дом Урал» совсем недавно начала обслуживать многоквартирные дома в Челябинске. Но под ее управлением уже более 100 зданий — в ГИС ЖКХ перечислены дома по проспекту Победы, улицам Либединского, Российской, Болейко, Горького, Кирова, Каслинской, Героев Танкограда, Калининградской, Днепропетровской, Трактовой, Свердловскому проспекту и так далее.

Некоторые жильцы припомнили, что еще в прошлом году Оксана Емелина общалась с ними в качестве сотрудника «ДЕЗ Калининского района». Она работала начальником отдела обслуживания клиентов, а также в отделе по сбору голосов на собраниях жильцов.

Мы спросили представителей управляющей компании «Мой дом Урал», почему часть жителей «переведенных домов» утверждает, что ничего не подписывали, а о переводе в новую УК узнали только из платежек. Там сообщили, что сейчас организация обслуживает 168 домов, ранее управляемых разными УК.

— Дома других управляющих компаний перешли в УК «Мой дом Урал» по собственному желанию. В Госжилинспекцию Челябинской области предоставлены протоколы решений общих собраний собственников, — уверяет директор компании «Мой дом Урал» Оксана Емелина. — В настоящий момент наша УК имеет ряд конкурентных преимуществ, в том числе связанных с цифровизацией работы жилищно-коммунального сектора. Также УК особое внимание уделяет персонализации обслуживания жилого фонда — за каждым домом закреплен персональный менеджер, практикуется контроль выполнения каждой заявки клиентов с выходом на место.

По словам некоторых жителей «переведенных домов», стоимость услуг в новой УК выше, чем раньше. Однако директор Оксана Емелина называет тарифы на обслуживание и управление жилыми домами конкурентоспособными и соответствующими тарифам, принятым Челябинской городской думой. По ее словам, УК «Мой дом Урал» планирует продолжить развитие на рынке региона.

Что говорят юристы

Эксперты оценивают ситуацию с переводом домов как попытку вывести бизнес на новую управляющую компанию. Возможно, с теми же самыми владельцами, либо их состав частично или полностью меняется. Но здесь есть свои подводные камни.

— Практика довольно распространенная, особенно в прошлые годы. Но надо понимать, что у налоговой службы будет возможность возложить обязательства по оплате налоговых долгов на новое юрлицо. Это произойдет, если налоговики докажут, что, по сути, произошел перевод активов на новое юридическое лицо (новую УК) без взятия на себя новым юрлицом обязательств прежнего, — объяснил старший юрист G&O Law Office Иван Абрамов. — Подобные судебные разбирательства по возложению долгов по налогам на новое юрлицо вовсе не редкость. Видимо, сейчас речь идет о краткосрочном решении задач, связанных с поддержанием деятельности по управлению домами. При условии, если, конечно, проблемы с долгами по налогам и с блокировкой счетов всё же не будут решены.

В действующем законодательстве нет ограничений насчет того, как часто разрешается менять управляющую компанию. По общему правилу это можно делать неоднократно. Главное — верно оформить перевод: по решению общего собрания собственников дома, причем проголосовать за это должны более 50%.

Но в ситуации с «ДЕЗ Калининского района» сами жильцы не понимают, чего им больше бояться — возможного банкротства старой управляющей компании или перехода в новую УК. По словам экспертов, у жильцов есть возможность сменить управляющую компанию даже в случае банкротства. Но здесь необходимы воля жильцов и проактивная позиция, добавил юрист Иван Абрамов.