В Челябинске выставили на торги старинное здание в районе вокзала. Кому оно нужно?

Историческое здание, построенное более 100 лет назад возле челябинского вокзала, пустят с молотка в первой половине 2027 года. Сообщение об этом появилось на сайте федерального института развития Дом.рф. Речь идет о доме на ул. Свободы — объекте культурного наследия регионального значения «Дежурные комнаты паровозных бригад». Мы спросили экспертов, какой бизнес там можно организовать и кого вообще может заинтересовать это предложение с учетом серьезных ограничений, накладываемых статусом культурного наследия.

В Челябинске определили новую дату продажи здания, расположенного рядом с пересечением улиц Свободы и Российская. Как сообщили в Дом.рф, торги пройдут во втором квартале 2027 года. Дом на ул. Свободы, 165 построили в 1904–1907 годах для отдыха паровозных бригад. В свое время такие дома были при каждом депо. Они строились по принципу общежития — со спальными комнатами, столовой и прочими помещениями, включая библиотеку. По словам краеведов, здание соорудили из кирпича на каменном фундаменте. Может быть, поэтому оно и сохранилось до наших дней.

В 2017 году здание, собственником которого на тот момент был «Центр гигиены и эпидемиологии Челябинской области», включили в перечень выявленных объектов культурного наследия регионального значения. Он так и называется — «Дежурные комнаты паровозных бригад».

Одноэтажное здание вытянуто в длину, его площадь — 562 кв. м. Объект находится «в неудовлетворительном состоянии», коротко отмечено в конкурсной документации. Действительно, последние лет 10-15 оно пустует и постепенно разрушается. Поэтому власти стремятся передать здание и ответственность за него в частные руки.

«Дежурные комнаты паровозных бригад» попали в федеральный проект «Наследие.дом.рф». Это перечень разрушающихся объектов, которые могут быть переданы в собственность, аренду или безвозмездное пользование частникам. Причем на их восстановление можно получить льготный кредит.

Потенциальному покупателю одновременно предоставят в аренду земельный участок, на котором находится дом — площадью 1 488 кв. м. Участок относится к землям населенных пунктов. Среди видов разрешенного использования — хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, оказание услуг связи, деловое управление и так далее.

«В пешей доступности находится городской сад, администрация и дом культуры. Хорошая транспортная доступность обеспечивается близостью автобусной остановки — 280 м», — говорится в документах Дом.рф.

Пока стоимость объекта не называется. Но прикинуть можно, посмотрев условия предыдущего аукциона. Тогда начальная цена была 4,6 миллиона рублей. Торги сорвались из-за отсутствия заявок.

Также следует учесть, что для восстановления здания на ул. Свободы, 165, по данным экспертизы госкомитета охраны ОКН Челябинской области на начало 2026 года, требуется 84,3 миллиона рублей.

По словам экспертов, статус ОКН резко ограничивает возможности использования здания, но не лишает объект коммерческой перспективы.

«Ни сносить, ни надстраивать объект культурного наследия нельзя. Но внутри перестраивать можно. По-моему, предмет охраны касается только фасадов, — подтвердил краевед Юрий Латышев. — Честно говоря, я был там давно, здание много лет пустует. Сейчас, похоже, крыша уже прохудилась. Но стены-то все равно сохранились, с ними ничего не сделается, они же из дореволюционного кирпича плюс на каменном фундаменте. Думаю, с прочностью все нормально».

По мнению краеведа, начальная цена в несколько миллионов все-таки завышена. Бизнесменам придется серьезно потратиться на приведение здания в порядок, поэтому более приемлем вариант с символическими ценами на сам объект и аренду земли.

«С одной стороны, место вроде бы и в центре, а с другой, немножко глуховатое. Если использовать его под питейное заведение, то не очень удобно расположено, придется дополнительно раскручивать. Использовать как офисное? Но для этих целей есть и более интересные здания. Может быть, там разместить небольшое промышленное производство, например, типографию», — предположил Юрий Латышев.

Несмотря на все сложности работы с объектами культурного наследия, удачные примеры возрождения памятников с помощью бизнеса всё-таки есть.

«Хорошо восстановлено здание на улице Октябрьской в Троицке. Предприниматель Александр Ерахин открыл там хостел, туда приезжают туристы. Александр Карелин восстановил бывшее училище в Троицке — сейчас там автовокзал. В Миассе — знаменитый музей пельменя. Правда, вокруг там сильно понастроили, — перечислил Юрий Латышев. — В Челябинске в 90-е годы в плохом состоянии было здание на ул. Труда, 62 с большими железными дверями, очень похожими на дореволюционные: окна выбиты, крыши не было. Потом его восстановили. А больше и не припомню».

Список зданий в разрушенном состоянии гораздо длиннее, добавил Юрий Латышев.

Историческое здание обладает собственной ценностью: архитектурой, узнаваемостью, связью с прошлым города, указал федеральный эксперт, директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. «Дежурные комнаты паровозных бригад» — часть истории российских железных дорог и развития Челябинска. Эта история может стать основой концепции пространства и помочь ему выделиться.

«Покупка такого здания может быть интересна предпринимателям, которые готовы вложиться в его восстановление и развивать бизнес с расчетом на долгую работу. Потенциально это владельцы кафе и ресторанов, образовательных и культурных проектов, компании, которым нужен собственный офис, а также инвесторы с опытом работы с исторической недвижимостью, — отметил Валерий Тумин. — Для местного бизнеса такой проект может стать и вкладом в сохранение наследия Челябинска».

При этом коммерческий успех будет зависеть от востребованности услуг, удобства расположения и расходов на содержание, подчеркнул эксперт.

«В качестве возможных форматов можно рассматривать офис, образовательный центр, выставочное пространство с платными мероприятиями или кафе, связанное с железнодорожной историей города. Небольшую гостиницу тоже можно изучать как вариант, но здесь особенно важно проверить возможность обустройства санузлов, инженерных систем и путей эвакуации, — указал Тумин. — Любой из этих сценариев необходимо сопоставить с предметом охраны здания, его техническим состоянием и разрешенным использованием участка. Статус памятника позволяет приспособить объект для современных нужд при соблюдении требований к его сохранению».

Эксперт обратил внимание, что инвестору необходимо учитывать обследование конструкций, разработку и согласование проекта, реставрационные работы, подключение или обновление коммуникаций, аренду земли и содержание здания до открытия бизнеса. Расходы на восстановление могут оказаться существенно выше стоимости покупки.

Отдельного внимания требует земельный участок, поскольку он предоставляется в аренду одновременно с продажей здания. Для покупателя важны срок аренды, размер платежей, условия использования территории и возможность организовать доступ к объекту. Эти параметры влияют на работу будущего бизнеса и срок возврата вложений. Поэтому оценивать привлекательность предложения нужно по общему бюджету и будущему доходу, а конкретную сумму вложений можно определить только после обследования и подготовки сметы.

«Региональный статус памятника сам по себе не запрещает частную собственность, но охранные ограничения сохраняются при смене владельца. Новый собственник принимает обязанности по содержанию и сохранению здания. Работы по восстановлению и приспособлению объекта должны проводиться с необходимыми разрешениями и согласованием проектной документации», — подчеркнул Валерий Тумин.

Срыв предыдущих торгов еще не означает отсутствия перспектив. Круг покупателей у исторической недвижимости более узкий: здесь нужны финансовый запас, готовность пройти согласования и понимание реставрационных задач, добавил эксперт. Повторные торги дают возможность привлечь инвестора, для которого сохранение здания совместимо с долгосрочной бизнес-моделью.

«Привлечение ответственного частного собственника может дать дополнительные средства на восстановление памятника при сохранении государственного контроля за соблюдением охранных требований. Бизнес получает возможность развивать свое дело, а город — сохранить важную часть своей истории. Такой подход позволяет включать наследие России в современную жизнь и передавать его следующим поколениям в достойном состоянии», — заключил Валерий Тумин.

Напомним, в Челябинске были прецеденты с продажей объекта культурного наследия с начальной ценой один рубль. Здание на Цвиллинга, 8 трижды выставляли на торги, цену поднимали до полутора и трех миллионов рублей. Но когда понимали, как им придется вложиться в ремонт, победители отказывались от подписания договоров. Их не устраивали слишком жёсткие условия контрактов. В итоге здание вернули государству. За реставрацию многострадального особняка XIX века, который теперь стоит на балансе областной филармонии, власти заплатят подрядчику 136,6 миллиона рублей.