Ипотека: кризис диктует новые правила

Ситуация на рынке ипотечного кредитования кардинально изменилась. Еще год назад банки вели ожесточенную конкурентную борьбу, снижая ставки по ипотечным ссудам, смягчая условия кредитных программ, расширяя продуктовую линейку. Однако мировой финансовый кризис заставил большинство банков продвинуться в обратном направлении: ставки по кредитам вернулись на уровень трехлетней давности, а требования к уровню дохода и размеру первоначального взноса заметно ужесточились.

Сложившаяся ситуация и перспективы развития ипотечного кредитования на Южном Урале обсуждались на круглом столе «Ипотека: кризис диктует новые правила», организованном сайтом ChelFin.ru. Мероприятие прошло в рамках традиционной финансовой выставки «Ярмарка кредитов», организованной ЮУ КЖСИ и Первым выставочным объединением. К участию в дискуссии были приглашены представители министерства строительства Челябинской области, Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, крупнейших банков и риелторских агентств.

Недолгая пора расцвета ипотечного кредитования завершилась стремительно и неожиданно. В отчете Банка России отмечается двукратное снижение темпов роста ипотечного кредитования по итогам прошлого года в связи с нестабильной ситуацией на мировом финансовом рынке. В частности, в 2006 году объемы ипотечного кредитования в России выросли в 4,8 раза, а в прошлом году – в 2,1 раза, составив 556,5 млрд рублей. При этом тенденция к снижению темпов роста ипотечного кредитования компенсировалась за счет увеличения доли рефинансирования ипотеки банками, скупающими ипотечные портфели: показатель увеличился почти вдвое по сравнению с показателем 2006 года – до 41,6% от объема выданных ссуд, а объем сделок возрос более чем в десять раз – до 47,4 млрд рублей. При этом доля Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов снизилась с 55,3% до 34,6%, агентство выкупило у банков ипотечные портфели на сумму 35,7 млрд рублей.

Сложившаяся ситуация может чувствительно сказаться на банковском секторе: за последние три года доля ипотеки в объеме розничных кредитов выросла с 3,6% до 15,6%. В условиях нехватки долгосрочных ресурсов большинство банков придерживается крайне избирательного подхода при отборе кредитных заявок, предпочитая поступиться темпами прироста портфеля ипотечных ссуд в пользу снижения кредитных рисков. По словам первого заместителя председателя Банка России Геннадия Меликьяна, сегодня стоимость ипотечных кредитов практически сравнялась с ростом потребительских цен, поэтому предоставление ссуд на приобретение недвижимости уже не обеспечивает банкам необходимую доходность. Ряд банков негласно перестал выдавать ипотечные займы из-за невозможности привлечь долгосрочные заемные средства по адекватной стоимости, рефинансировать кредитный портфель.

В новых реалиях рынка ипотечного кредитования региональные банки оказались оттеснены на задний план, уступив лидерство банкам с участием государственного и иностранного капитала. Банки-лидеры в сегменте ипотечного кредитования не только прочно удерживают завоеванные позиции, но и стремительно наращивают кредитные портфели. Согласно исследованию агентства «РБК.Рейтинг», в первом полугодии 30 крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования выдали ссуд на сумму 366,3 млрд рублей, удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, Сбербанк в первом полугодии увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза до 156,7 млрд рублей, его доля на рынке увеличилась с 32% до 46%.

По словам начальника отдела кредитования частных клиентов Челябинского отделения Сбербанка России Елены Летовой, отделения Сбербанка на Южном Урале за прошедшие семь месяцев выдали 7,8 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 5,2 млрд рублей, в то время как в прошлом году – 5,8 тысяч ссуд на сумму 2,6 млрд рублей.

Еще более агрессивный рост ипотечного портфеля демонстрирует ВТБ 24: банку удалось утроить показатели прошлого года. В результате доля ВТБ 24 в совокупном объеме выданных ипотечных кредитов выросла с 10,4% до 18,5%. При этом банк не только сам предоставлял ипотечные кредиты, но и активно скупал кредитную задолженность в других банках. Ипотека стала главным розничным продуктом в банках с госучастием: по данным на 1 июля 2008 года, в Сбербанке на ипотеку приходится 36,1% в общей структуре кредитной задолженности частных лиц, в ВТБ 24 – 52,44%.

В результате концентрация в сегменте ипотечного кредитования, и прежде довольно высокая, еще более возросла: сегодня на долю банков, входящих в топ-30 по объему предоставленных ссуд, приходится 92,6% от совокупного объема выданных кредитов, в то время как в прошлом году показатель находился на уровне 88%. Региональные банки, не имеющие доступа к долгосрочным ресурсам и прежней возможности без ограничений рефинансировать ссуды, предоставляемые по стандартам АИЖК, стремительно теряют долю рынка.

«Стагнация наиболее заметна в небольших региональных банках, которые не располагают собственными долгосрочными ресурсами и предоставляют кредиты по партнерским программам. А в крупных банках показатель числа выданных ипотечных кредитов возрос в три раза», – отмечает управляющая Челябинским филиалом «Абсолют Банка» Халима Харисова.

«Ситуация на рынке ипотечного кредитования далека от радужной. Пока достаточная ресурсная база позволяет банкам с государственным участием, иностранным капиталом не только не снижать, но и наращивать объемы ипотечного кредитования, однако ограниченное число крупнейших банков не способно закрыть потребности населения в доступных ипотечных кредитах», – уверен председатель правления банка «Снежинский» Владислав Егоров.

До недавнего времени конкурировать с крупнейшими федеральными банками региональные кредитные организации имели возможность за счет предоставления ипотечных кредитов по стандартам федеральной программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако с 15 сентября АИЖК вновь ужесточило стандарты выкупа ипотечных закладных, фактически лишив региональные банки возможности рефинансировать выданные ипотечные ссуды.

По словам заместителя генерального директора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Надежды Обуховой, в августе произошло серьезное изменение ставок ипотечных кредитов по стандартам АИЖК – стоимость ипотечных займов возросла в среднем на три процентных пункта, составив 15–16% годовых, что объясняется удорожанием привлекаемых ресурсов. Пересмотрев базовые ставки кредитования, АИЖК перешло на форвардные контракты с банками, отказавшись выкупать пулы ранее выданных банками ипотечных кредитов по номинальной стоимости в случае, если ставка существенно отличается от установленной на сегодняшний день.

Кредитные организации вынуждены рефинансировать кредитные портфели с дисконтом, фиксируя значительные убытки. Как выяснилось, насущная задача Агентства не поддержка рынка, а сохранение собственной финансовой устойчивости. Пока уровень выданных банками Южного Урала ипотечных кредитов по стандартам АИЖК остается на уровне прошлого года – свыше 13 тысяч ссуд, однако в связи с ужесточением стандартов рефинансирования кредитов интерес региональных банков к сотрудничеству с федеральным агентством может заметно снизиться. Сложившейся ситуацией пользуются крупные банки с участием иностранного капитала, активно развивая партнерские программы. Так, о планах развития собственной агентской сети «Райффайзенбанка» сообщила на круглом столе начальник отдела обслуживания физических лиц филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Татьяна Стукалова.

Согласно маркетинговым исследованиям РБК, критический уровень ставок по ипотеке, при которых спрос на кредиты не приобретение недвижимости мог бы стать массовым, в 2007 году составлял 6,5–7% годовых при уровне инфляции 9%. При существующей на сегодня инфляции 11,5% критический уровень ипотечных ставок находится в районе 9–10% годовых. Однако таких ставок банки уже не предлагают. По официальной статистике Банка России, средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях за прошлый год снизились на 1,1% и составили 12,6%, а за первый квартал 2008 года уменьшились еще на 0,2%, однако реальная ситуация выглядит иначе.

Основные игроки рынка в течение последнего времени ставки по ипотечным кредитам только повышали. Первая волна повышения ставок по ипотеке прокатилась еще весной, вскоре после того, как Агентство ипотечного жилищного кредитования объявило о принятии новых стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. За последний месяц ряд крупных российских банков, не испытывающих трудностей с фондированием, вновь увеличил ставки по ипотечным кредитам на 0,5–2%. В результате они вернулись на уровень трехлетней давности, однако эксперты уверяют: это еще не предел, в ближайшие полгода ставки по ипотеке могут вырасти еще на 1–1,5%.

Ситуацию осложняет непрекращающийся рост стоимости жилой недвижимости в Челябинске. По словам президента ассоциации риелторов «Южный Урал» Арсена Унаняна, за восемь месяцев показатель вырос на 10%, составив 44 тысячи рублей за квадратный метр; до конца года возможен рост еще на 10–15%. Сегодня порядка 12% квартир в новых домах приобретается с использованием кредитных средств, и рост стоимости жилья уже нашел отражение в увеличении средней суммы ипотечного кредита: по словам Елены Летовой, если в прошлом году размер ипотечного кредита составлял 600–700 тысяч рублей, то сейчас он уже перевалил за 1 млн рублей.

Да и портрет ипотечного заемщика претерпел серьезные изменения: за получением кредита все чаще обращаются не молодые семьи, для которых ипотека сегодня – это зачастую единственная возможность купить первую собственную квартиру, а обеспеченные менеджеры среднего звена и индивидуальные предприниматели, заинтересованные в приобретении новой, более просторной квартиры или участка земли для возведения коттеджа.

Недавно генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка заявил о том, что уже в ближайшее время АИЖК намерено разработать проекты, повышающие доступность ипотечного кредитования. В частности, планируется разработать специальную программу, в рамках которой в качестве первоначального взноса учитывается материнский семейный капитал, что даст возможность увеличить сумму кредита при незначительных сбережениях. Кроме того, возможность получения ипотечного кредита появится и у семей с не слишком высокими доходами в случае, если есть реальная перспектива роста доходов в будущем.

Под эту категорию попадают семьи с доходом ниже 15 тысяч рублей в месяц на каждого человека, у которых сейчас практически нет возможности получить ипотеку. Для таких категорий граждан будут предусмотрены кредитные программы с возрастающим графиком платежей. В прошлом году почти половина выданных по стандартам АИЖК ипотечных кредитов (46%) пришлась на сотрудников компаний сферы услуг и торговли, 28% – на работников промышленных предприятий, 17% – на работников бюджетной сферы, 3% ссуд оформили государственные служащие.

На Южном Урале молодые семьи при приобретении квартиры в ипотеку имеют возможность воспользоваться субсидией. В 2003–2005 годах субсидию в рамках программы поддержки молодых семей получили 359 семей, купивших жилье. В 2006 году изменился механизм выплаты субсидий: деньги предоставлялись на приобретение или строительство индивидуального жилья при подтверждении наличия у молодой семьи средств для внесения первоначального взноса для получении ипотечного кредита. С 2008 года средства бюджетной субсидии могут быть направлены на погашение кредита уже взятого на приобретение или строительство жилья.

В 2006 году на осуществление программы поддержки молодых семей были выделены бюджетные средства в размере 198,9 млн рублей, свидетельства получили уже 710 семей, что в три раза превысило число участников по итогам предыдущего года. Однако использовали субсидии только 658 семей – ими было приобретено 32 379 квадратных метров жилья на общую сумму 508, 4 млн рублей. При этом 161 семья использовала средства в качестве первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья. Общая сумма ипотечных кредитов, взятых молодыми семьями, составила 112,6 млн рублей.

В 2007 году на реализацию программы были направлены бюджетные средства в размере 494 515 тыс рублей, что более чем в два раза превышает показатель прошлого года. По словам начальника отдела развития жилищного строительства Управления строительства и архитектуры министерства строительства Челябинской области Ларисы Брайловской, окончательные итоги можно будет подвести через месяц: срок действия прошлогодних сертификатов истекает 30 сентября. На сегодня воспользовались субсидией 1136 молодых семей, что составляет 84% от числа получивших социальную выплату. Ими приобретено 55 тысяч квадратных метров жилья на сумму 1 млрд 156 млн рублей, при этом 352 молодые семьи использовали средства субсидии на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита. Общая сумма взятых ипотечных кредитов составляет 272,6 млн рублей.

В 2008 году по программе государственной поддержки молодых семей по улучшению жилищных условий планируется предоставить социальные выплаты уже 1400 молодым семьям. В настоящее время в Челябинскую область поступило 128,9 млн рублей из федерального бюджета. Выделенных средств хватило бы на предоставление социальной выплаты только 470 молодым семьям. Правительством Челябинской области и Законодательным собранием области было принято решение выделить дополнительные средства, чтобы погасить недополученную долю федерального бюджета: из областного бюджета направлено 580 млн рублей, из местных бюджетов – свыше 120 млн рублей.

За восемь месяцев 2008 года получили свидетельства лишь 70 молодых семей. По словам Ларисы Брайловской, все сертификаты планируется выдать до конца ноября. С этого года список банков, аккредитованных для хранения средств социальных выплат, расширился: к Челябинскому отделению Сбербанка России и Челябинвестбанку добавились Уралпромбанк, банк «Снежинский» и Челиндбанк.

Тот факт, что лишь половина молодых семей использует полученные с таким трудом сертификаты на получение субсидии на приобретение жилья, объясняется как семейными обстоятельствами – рождением ребенка или разводом, которые отражаются на финансовом положении семьи, так и тем, что за время длительной процедуры оформления субсидии недвижимость растет в цене, и покупка собственной квартиры становится молодой семье не по карману, считает госпожа Брайловская.

Прогнозы российского правительства оптимистичны: согласно концепции долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года, предложенной Министерством экономического развития, объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в 2009 году составит 935 миллиардов рублей, а в 2012 году – 1,6 триллиона рублей. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в следующем году составит 26%, в 2012 году – уже 40%, а к 2020 году возрастет до 60%.

Средняя обеспеченность жильем, согласно прогнозу, в 2009 году составит 22,4 квадратных метра на человека, а в 2020 году – 28–30 квадратных метров. При этом Минэкономразвития прогнозирует снижение ставок по ипотечным кредитам до 6% уже к 2015 году, а количество кредитов увеличится с 445 тыс. до 2,7 млн в год. Представители банковского сообщества также сохраняют оптимистичный настрой и не прогнозируют резкого снижения спроса на ипотечные продукты, однако ситуация будет корректироваться в зависимости от реальной готовности банков предоставить доступные кредиты на приобретение недвижимости.