Берем квартиру в ипотеку и сдаем в аренду. Посчитали на примере челябинской двушки, выгодна ли эта схема

Сейчас не лучшее время, чтобы брать ипотеку. Процентные ставки такие, что суммы переплаты хватит, чтобы купить Ferrari. Но что, если сдавать ипотечную квартиру в аренду и заработанные деньги отдавать на погашение кредита? На примере конкретной квартиры в Челябинске мы разобрались, выгодная ли это схема.

Для подсчета выберем квартиру, которую возьмем в ипотеку. Вот типичная двушка площадью 57 квадратных метров на Чайковского, 56а в Калининском районе. Этаж — 2 из 10, в комнатах стандартный ремонт. За нее просят 6 миллионов рублей.

Ипотеку берем под 19,3% (без льгот) на 30 лет. Так можно сократить ежемесячный платеж, который все равно получится немаленьким — 49,2 тысячи. И это учитывая, что первоначальный взнос — 3 миллиона. Придется допустить, что такие деньги у нас есть, ведь если сделать первоначалку поменьше, то необходимый для оформления ипотеки ежемесячный доход будет более 100 тысяч рублей. А в нашем случае требуется зарабатывать 67 тысяч в месяц.

Вернемся к подсчетам. 30 лет — это 360 месяцев. То есть 360 раз мы будем платить по 49,2 тысячи. Всего за это время придется отдать 17,7 миллиона. Вычтем из получившегося результата сумму кредита (17,7 — 3 миллиона). Переплата по процентам составит 14,7 миллиона.

Итого: 17,7 миллиона (сумма кредита) + 3 миллиона (первоначальный платеж) = 20,7 миллиона. Столько нужно отдать банку за 30 лет.

Итак, ипотеку взяли. Пришло время сдавать квартиру. Варианты с подобными характеристиками и расположением сдают в среднем за 25 тысяч в месяц, коммунальные услуги при этом арендаторы оплачивают сами. Получается, что наш заработок от сдачи почти в два раза меньше платежа по ипотеке. Может, выгоду будет видно хотя бы на долгосрочной перспективе?

Выручку от сдачи квартиры будем считать за 15 лет. Да, это половина срока ипотеки. Но если загадывать на 30 лет, то результат получится непростительно условным из-за инфляции и повсеместного роста цен.

15 лет — это 180 месяцев. Если не будем повышать цену, то за это время получим 4,5 миллиона. Не трудно догадаться, что даже если сдавать 30 лет и понемногу поднимать цену аренды, не получится заработать 20,7 миллиона, в которые обойдется покупка ипотечной двушки.

При этом нужно учитывать важный момент: после долгосрочной аренды квартиры недорогого сегмента часто нуждаются в ремонте. Если его делать более-менее экономно, но качественно, то сумма выйдет серьезная.

— Средняя стоимость работ на такой квартире — около 400 тысяч рублей, если под ключ. Чем больше каких-то интересных вещей, например, стен под покраску, тем дороже, — рассказал бригадир, занимающийся ремонтом в Челябинске. — Еще мебель. Примерно такая, как в «Икее» была, вместе с кухней и техникой простенькой — еще около 400 тысяч. Плюс, в районе 100 тысяч за материалы черновые — электрика, шпатлевка, грунтовка, полы. Плюс чистовые материалы: обои, ламинат, кафель. В общем, 1,2 миллиона примерно.

На такой ремонт, по словам мастера, уйдет около двух месяцев. Но можно не заморачиваться и обойтись косметическим ремонтом:

— Снять обои, зашпаклевать стены, наклеить новые обои, кафель простенький наклеить без всяких инсталляций. Ну и мебель. Это около 500 тысяч выйдет.

Получается, что за 15 лет с квартиры мы заработаем примерно 3,3 миллиона рублей, если решимся на капитальный ремонт, и 4 миллиона, если обойдемся косметическим. Это едва ли пятая часть той суммы, что придется отдать банку по ипотеке за 30 лет. Даже если сдавать квартиру весь срок ипотеки и поднимать цену аренды в соответствии с инфляцией, вряд ли получится отбить хотя бы половину переплат по процентам.

Риелтор Максим Дворецков считает, что схема с получением ипотеки ради сдачи квартиры в аренду сейчас не имеет смысла:

— Так как в нашем случае покупка квартиры — не жизненно важный вопрос, а именно инвестиция, я бы не рекомендовал. Как инвестиционная составляющая, такая квартира сейчас оттягивает на себя деньги, а не приносит доход или хотя бы отбивает инвестицию.

Вероятно, ситуация изменится после пересмотра Центробанком ключевой ставки. Ранее ипотечный брокер Кирилл Павлов предположил, что это может случиться в конце лета или осенью.

Напомним, по статистике в Челябинске возводят мало жилья. В разы меньше, чем, например, в Екатеринбурге и Тюмени. Однако взлетевшие в этом году цены на южноуральский квадратный метр могут изменить ситуацию. Подробнее — в материале 74.RU.