Ипотека: посторонним вход запрещен

Стагнация в ипотечном кредитовании, вызванная мировым финансовым кризисом, постепенно сменяется «оттепелью»: кредитование на приобретение жилья возобновили уже около двух десятков банков. Высокие требования банков к уровню доходов и финансовой устойчивости заемщиков, заоблачная стоимость кредитов, а также ожидание продолжения коррекции цен на жилую недвижимость пока существенно сдерживают спрос, однако банки и риелторские компании региона прогнозируют заметный рост числа сделок уже к осени. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на Южном Урале обсуждались на круглом столе «Ипотека: весеннее потепление?», организованном сайтами ChelFin.ru и DomChel.ru.

В последние три года ипотечное кредитование в России развивалось семимильными шагами. Согласно статистике Банка России, в 2006 году объем предоставленных банками ссуд на приобретение недвижимости составил 213 млрд рублей, в 2007 году – 424 млрд рублей, а в 2008 году – 615 млрд рублей. Приобретение собственного жилья в кредит стало доступным среднему классу населения: ставки опустились до 10-12% годовых в рублях, в ряде банков появились программы кредитования без первоначального взноса, без официального подтверждения дохода. «Заморозки» наступили осенью прошлого года: абсолютная неопределенность относительно стоимости и источников привлечения финансирования, вызванная мировым финансовым кризисом, заставила российские банки взять «тайм-аут» и временно приостановить долгосрочные и наиболее рисковые программы кредитования. Так, если до кризиса ипотека присутствовала в продуктовой линейке 120 кредитных организаций, то сейчас, согласно последнему исследованию брокерской компании «Кредитмарт», долгосрочные ссуды на приобретение жилья предоставляют около двух десятков банков, при этом три крупнейших банка возобновили ипотечное кредитование только в феврале.

«Точный список челябинских банков, которые продолжают выдавать кредиты на приобретение жилья, составить сложно, потому что ни один банк официально не заявлял о полном отказе от ипотеки. Однако в ряде банков услуга присутствует лишь формально: требования кредитных программ слишком жесткие, – рассказывает директор агентства недвижимости «Доминанта» Дмитрий Кубарев. – Реально выдают ипотечные кредиты банки, которые и прежде уверенно занимали лидирующие позиции: челябинское отделение Сбербанка, банк «Снежинский», Уралпромбанк, Городской ипотечный банк».

Согласно статистике Банка России, в феврале российские банки предоставили населению кредиты на приобретение жилья на сумму 8,5 млрд рублей, что заметно ниже показателей последнего квартала прошлого года – даже в разгар кризиса банки ежемесячно выдавали в качестве ипотечных кредитов порядка 32 млрд рублей, а в первом квартале прошлого года – 50 млрд рублей. Февральские показатели прироста ипотечных портфелей банков сопоставимы с ситуацией трехлетней давности, когда банки только «примерялись» к новому кредитному продукту.

Челябинские банки констатируют значительное падение динамики ипотечного кредитования, однако указывают, что появляются и первые признаки «оттепели». Согласно статистике Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, в Челябинской области в январе выдано 144 ипотечных кредита на сумму 168,9 млн рублей, в феврале – 168 кредитов на 118,5 млн рублей, в марте, по предварительным данным, выдано 158 кредитов на сумму 198 млн рублей. Снижение привлекательности ипотеки связано с рядом факторов, в числе которых и сокращение числа кредитных программ (банки фактически прекратили выдавать ссуды на приобретение строящегося жилья, земельных участков, загородных домов), и повышение ставок и размера первоначального взноса при сокращении сроков кредитования. По результатам последнего исследования компании «Кредитмарт», средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях в крупнейших банках составляет 19,4% годовых – по сути, столь высокие ставки можно приравнять к запретительным мерам. Однако уже в ближайшие месяцы, по прогнозам компании «Кредитмарт», продолжавшийся с осени прошлого года рост ставок по кредитам может значительно замедлиться или полностью остановиться.

По мнению начальника отдела кредитования частных клиентов челябинского отделения Сбербанка России Елены Летовой, серьезным препятствием для получения ипотечного кредита в глазах клиентов стала необходимость самостоятельно выплачивать значительную сумму в качестве первоначального взноса – не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. Сегодня за получением кредита обращаются преимущественно семьи, уже имеющие в собственности жилье и желающие переехать в более просторную квартиру или же получившие субсидию, которую можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Банки пересмотрели политику в сфере ипотечного кредитования, сконцентрировавшись на скрупулезной оценке рисков: по крупнейшим предприятиям и маленьким компаниям прокатилась волна увольнений, ряд организаций перешел на сокращенную рабочую неделю, уровень дохода в семьях заметно снизился. В ряде банков уже появились черные списки «нежелательных» сфер деятельности – у представителей ряда профессий практически нет шансов получить не только ипотечный, но даже обычный потребительский кредит. Так, в черный список попали сферы деятельности, наиболее сильно пострадавшие от кризиса: металлургия, строительство, риелторский бизнес, страхование, реклама и маркетинг. Кроме того, банки выражают сомнения в стабильном заработке специалистов, занятых в химической промышленности, работников сельского хозяйства, а также частных предпринимателей. Кроме того, в списке «нежелательных» клиентов оказались работники турфирм, коллекторских агентств, охранных предприятий, автосалонов, консалтинговых фирм и специалистов по IT. А на первых строчках в черных списках, как отмечает

руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Челябинске Оксана Обогрелова, находятся банковские служащие. А наиболее охотно финансовые организации предоставляют займы людям, занятым в оптово-розничной торговле продуктами питания, работникам мясокомбинатов, хлебозаводов, хладокомбинатов и прочих предприятий пищевой промышленности. Высокие шансы на получение кредита в банке имеют также бюджетники, занятые в сферах образования и здравоохранения, а также сотрудники ГУВД, ГИБДД, ФСБ, прокуратуры и, конечно, чиновники. Достаточно лояльное отношение банк проявляет при рассмотрении кредитных заявок от сотрудников нотариальных контор, мастерских по ремонту обуви, салонов красоты, химчисток и бюро ритуальных услуг. В «желательный» список вошли также работники транспортных организаций, железнодорожного ведомства, авиакомпаний и компаний сотовой связи.

На фоне вынужденной приостановки или резкого снижения выдачи новых ссуд становится особенно заметен стремительный рост «плохих» долгов в кредитных портфелях банков. Согласно статистике Банка России, с октября прошлого года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях увеличился в 2,5 раза – с 2,8 млрд до 7 млрд рублей, динамика по валютным займам выглядит еще более удручающе: просрочка выросла с 2,1 млрд до 7,6 млрд рублей. Волнообразный рост курса доллара и евро, наблюдавшийся в течение последних месяцев, сильно ударил по кошелькам заемщиков, оформивших ипотечный кредит в иностранной валюте. Крупнейшие банки уже предложили клиентам схемы конвертации остатка долга по валютному займу в рублевый кредит с целью нивелировать повышенные валютные риски. Однако реальная выгода от рефинансирования сомнительна: банк конвертирует валютную задолженность уже по новому курсу, да и ставки по кредитам за последние месяцы существенно возросли. Действительно полезной смена валюты ипотечной ссуды будет лишь в случае, если валютный кредит взят не так давно под сравнительно высокие ставки (от 15% годовых).

«В банк поступали заявки на рефинансирование ипотечных кредитов в иностранной валюте, однако мы не рекомендовали клиентам, – рассказывает начальник управления по работе с частными клиентами филиала BSGV в Челябинске Дмитрий Вощенко. – Необходимо устранить иллюзию, что банк способен провести конвертацию оставшейся задолженности по курсу, который был до кризиса – 24-25 рублей за доллар. Реструктуризация происходит по сегодняшнему курсу – 36 рублей, в результате размер переплаты по кредиту может даже увеличиться. При существующих ставках по ипотечным кредитам – от 17,25% по ссудам в рублях и от 11,5% по кредитам в долларах и евро – разница в размере платежа по кредиту может составлять до 20%, валютные займы по-прежнему являются более выгодными».

Как отмечают представители банков, нередко ипотечный кредит оформлялся на пределе возможностей: сумма ежемесячного платежа составляла добрую половину совместного заработка семьи, и сегодня даже незначительное снижение доходов ставит под угрозу потери жилья. АИЖК уже анонсировало государственную программу поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом положении в связи с увольнением или резким сокращением заработка, предложив возможность оформить «стабилизационный» займ сроком на год. Однако сбор пакета необходимых документов занимает около трех месяцев, а критерии отбора заявок столь жесткие, что пока воспользоваться предложением не смог ни один житель Южного Урала.

Сегодня банки разрабатывают собственные программы реструктуризации проблемных займов, предлагая клиентам отсрочить погашение основного долга или растянуть выплаты по кредиту на более продолжительный срок. По словам Оксаны Обогреловой, как правило, банки готовы предоставить клиентам, оказавшимся в затруднительном финансовом положении, возможность оплачивать в течение полугода ту сумму в счет погашения кредита, которая им по силам. «Однако нужно четко понимать, что затем придется не только вернуться к прежнему графику погашения кредита, но и возместить разницу – сумму, которую недополучал банк, так что размер платежа может увеличиться на 10-20%», – поясняет госпожа Обогрелова. По ее словам, ежедневно в крупных банках принимают по три-пять новых заявлений на реструктуризацию задолженности по кредиту, однако рассчитывать на лояльное отношение вправе лишь клиенты, не допускавшие прежде просрочек при погашении ссуды и имеющие четкие планы по поиску новых источников дохода. В крайнем случае банки предлагают продать квартиру в нагрузку с оставшейся непогашенной задолженностью по кредиту.

«Механизмы реструктуризации проблемных ссуд набирают обороты, но пока крайне медленно, а для клиентов, которые столкнулись с серьезными финансовыми проблемами, каждый день тянется вечностью, – говорит председатель правления банка «Снежинский» Владислав Егоров. – Самое тяжелое – это неизвестность. С уверенностью заявлять о том, что через год кризис будет преодолен, недальновидно, но, предоставив отсрочку в погашении ипотечного кредита, банки дают людям надежду, возможность набраться сил, быть может, отправиться на заработки в соседний регион. Сейчас наступило время серьезных, ответственных решений – и в первую очередь банкам стоило бы пересмотреть штрафные санкции за просрочку при погашении кредита. Сегодня, когда многие клиенты допускают задержку платежей вовсе не по собственной вине, а в силу известных обстоятельств, начисляемая банком пеня превратилась в карающий дамоклов меч. Если банки будут ответственно и здраво подходить к дисциплинированным заемщикам, то реструктуризация из красивых слов превратится в реальные дела».

А пока представители банков отчасти в шутку, отчасти всерьез советуют клиентам, опасающимся, что ипотека превратится в непосильное долговое бремя, задуматься о рождении еще одного ребенка: в феврале российские семьи получили возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита, не дожидаясь, пока ребенку исполнится три года. Как сообщила начальник отдела социальных выплат отделения Пенсионного фонда России по Челябинской области Альфия Камалова, заявления на досрочное погашение ипотечных кредитов за счет материнского капитала подали 1360 южноуральских семей, и более тысячи обращений уже одобрены. На прошлой неделе в челябинские банки был перечислен первый транш в размере 63 млн рублей, что позволит облегчить погашение ипотечного кредита 236 семьям. По мнению представителей банков, следующим шагом российского правительства должно стать разрешение использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту еще до достижения ребенком трехлетнего возраста.

В ходе круглого стола заместитель генерального директора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак презентовала ряд «антикризисных» предложений, призванных стать альтернативой традиционному ипотечному кредитованию: ломбардная ипотека, коммерческий найм с правом выкупа жилья, корпоративная ипотека. Первая схема дает южноуральцам возможность переселиться в квартиру в новом доме, построенном ЮУКЖСИ, предоставив старое жилье в качестве первоначального взноса – продажей квартиры займутся аккредитованные при корпорации риелторские конторы.

Программу аренды жилья с последующим его выкупом корпорация презентовала в феврале: схема предполагает, что человек по фиксированной цене арендует квартиру в доме, построенном корпорацией, а часть выплат за найм поступает на формирование первоначального ипотечного взноса: при накоплении 30% от стоимости жилья заемщик получает возможность оформить кредит и приобрести недвижимость. Очевидным минусом программы является то, что приобрести жилье можно лишь в поселках Первомайский и Увелка, удаленных от Челябинска, поэтому спрос невелик. По словам Ларисы Гусак, пока в квартиры по схеме коммерческого найма заселились лишь два южноуральца, заявки на участие в программе подали еще шесть жителей области.

По программе корпоративного ипотечного кредитования предприятия и компании получают возможность возмещать сотрудникам часть затрат по погашению кредита в обмен на налоговые льготы. По словам Ларисы Гусак, изменения налогового законодательства носят временный характер и будут действовать в течение трех лет, до 1 января 2012 года. Предприятия получили право направлять на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам до 3% фонда оплаты труда, при этом уплачиваемые суммы не облагаются налогом на прибыль (20%), а также освобождены от уплаты единого социального налога (26%) и налога на доходы физлиц (13%). При этом компании могут выбрать наиболее приемлемый вариант: компенсировать часть затрат работникам либо направлять деньги непосредственно в банк. Размер компенсации предприятие устанавливает самостоятельно в зависимости от ценности работника. Интерес к программе уже проявили ряд крупных предприятий региона – Магнитогорский меткомбинат, Коркинский цементный завод, КХП им. Григоровича.

В ожидании потепления на рынке ипотечного кредитования банки также разрабатывают новые кредитные программы. Так, банк «ДельтаКредит» запустил уникальный продукт, сочетающий фиксированную и плавающую ставку: в течение первых пяти лет ставка фиксированная, а в последующие годы – плавающая. По словам руководителя челябинского офиса банка «ДельтаКредит» Юлии Ачкасовой, в новом продукте клиентов привлекает прежде всего процентная ставка, которая значительно ниже, чем по классическим программам кредитования. «Средний срок жизни кредита составляет в среднем пять лет, так что новый продукт пользуется большой популярностью», – отмечает Юлия Ачкасова.

Главными сдерживающими факторами развития ипотеки, по мнению представителей банков и риелторских компаний, сегодня выступают падение уровня доходов населения, все возрастающая неуверенность в завтрашнем дне и ожидания дальнейшего снижения стоимости жилой недвижимости. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, предпосылки возникновения коллапса на столичном рынке жилой недвижимости, цены на которую с 2000 года возросли в девять раз, стали заметны еще в 2004 году, когда средний класс утратил возможность купить жилье бизнес-класса. Следующим тревожным звоночком о снижении покупательского спроса стала невозможность приобрести жилье повышенной комфортности в ипотеку, а к 2007 году для представителей среднего класса стало непозволительной роскошью приобрести в Москве даже недвижимость эконом-класса в кредит.

По оценкам эксперта, цены на столичную жилую недвижимость уже откатились к уровню октября 2007 года и продолжат снижаться до порога доступности жилья эконом-класса – при этом стоит учитывать, что доходы и накопления москвичей, которые могли бы быть направлены на приобретение недвижимости, за время кризиса заметно сократились. Ситуация в регионе, по словам заместителя директора риелторской компании «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, иная: стоимость квадратного метра жилья на Южном Урале росла соизмеримо с ростом доходов населения, поэтому о «перегретости» челябинского рынка жилой недвижимости можно говорить лишь с долей условности. По данным сайта DomChel.ru, расценки на жилую недвижимость в Челябинске к октябрю прошлого года достигли пика – 48,5 тысяч рублей за квадратный метр, однако в последующие месяцы медленно, но верно снижались: изменилась стоимость квартир во всех сегментах, хотя и в разной степени. По словам Дениса Стукалова, с декабря прошлого года заявленная в частных объявлениях цена квадратного метра в панельных домах упала примерно на 20-25% до 37,5 тысяч рублей, при этом дисконт при проведении реальных сделок может быть гораздо значительней: в Челябинске уже заключаются сделки по цене 30 тысяч кв. метр и даже 24 тысячи кв. метр. Вместе с тем необходимо отметить, что в скором времени риелторы прогнозируют возникновение острого дефицита нового жилья: сейчас в связи с прекращением финансирования многие строительные проекты заморожены, компании не берутся за застройку новых площадок, а выставленные на продажу квартиры в новых домах будут полностью распроданы уже к лету.

По словам Дмитрия Кубарева, в городах области спад спроса на жилую недвижимость ощутим сильнее, чем в Челябинске, и это неизбежно сказывается на стоимости квадратного метра – так, в Златоусте цены на жилье снизились уже вполовину. Однако, как полагают эксперты, уже в скором времени в развернувшейся спекулятивной игре на понижение наступит перелом.

«Сегодня дольщики продают однокомнатные квартиры в новых домах в Челябинске и за 800 тысяч рублей, лишь бы только сбыть с рук, однако это срочные, вынужденные продажи, – рассказывает директор агентства недвижимости «ВЕК» Андрей Ветхов. – Когда стоимость недвижимости упадет до 30 тысяч кв. метр, наступит психологический перелом – владельцы квартир откажутся продавать недвижимость за бесценок. Цена квартиры никогда не опустится ниже стоимости доступного автомобиля».

Представители банков и риелторских компаний сходятся во мнении, что в ближайшее время стагнация в сегменте ипотечного кредитования закончится, и приобретение собственного жилья в кредит вновь станет доступным для жителей региона.