Ипотека: пришло время переезжать

Южноуральцам, которые планируют переехать в новую квартиру, рекомендуют не затягивать с покупкой, пока не изменилась экономическая ситуация, а цены на недвижимость и ипотечные ставки не возобновили рост. Подорожают ли квартиры и стоит ли ждать повышения ставок по ипотеке – эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Новые веяния в ипотеке и перспективные новостройки Челябинска», организованном сайтами ChelFin.ru и DomChel.ru.

В этом году рынок недвижимости Челябинской области немного замедлил темпы развития. Во многом эти тенденции связны с экономической ситуацией в стране и, как следствие, падением покупательской способности населения. Как отметил директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов, ВВП страны, равно как и зарплата россиян, растет довольно медленно. «Несмотря на имеющийся спрос на жилье, в регионе есть много семей, доход которых не позволяет купить новое жилье», – комментирует Денис Стукалов. На рынке по-прежнему много предложений по продаже квартир на вторичном рынке – хрущевки, брежневки, трехкомнатные квартиры. Однако в силу высокой стоимости наиболее приемлемой альтернативой для кошелька большинства южноуральцев становятся малометражные квартиры экономкласса. По данным ассоциации эксперта, цены на новостройки в этом году выросли на 1,4%, на вторичку – на 1,3%.

Как пояснил генеральный директор ООО «Артель-С» Николай Янов, ориентируясь на продажи своей компании, заметен небольшой спад спроса на полуторки. «Наш клиент проявляет интерес к двух-, трех- и даже четырехкомнатным квартирам с большими кухнями», – говорит Николай Янов. В ипотечном агентстве «Ключевые люди», работающем с такими крупными проектами, как «Академ Riverside», отмечают, что действительно наметился рост спроса на жилье большей площади, но сильного перекоса пока нет.

Генеральный директор ипотечного агентства «Ключевые люди» Мария Драничникова констатирует: «Развитию рынка недвижимости в регионе сегодня способствуют социальные программы финансовой поддержки отдельных категорий граждан. Мы сейчас работаем по программе Фонда Межрегионального Ипотечного Развития с бюджетниками, молодоженами, многодетными и неполными семьями, семьями с усыновленными детьми и детьми-инвалидами. Эти категории граждан по программе «Легкий старт» могут сегодня приобрести в ипотеку квартиру, используя безвозмездную субсидию в размере 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья».

Еще одна тенденция, которую отметили участники рынка недвижимости, – это склонность покупателей к покупке жилья в комплексной застройке. «Если раньше ключевыми параметрами при покупке жилья была цена и место (к примеру, ближе к работе), то сейчас челябинцы при подборе квартиры обращают внимание и на инженерные системы, обслуживание», – говорит заместитель директора по развитию строительной компании «Легион» Алексей Сахаров.

Заместитель финансового директора строительной компании «Легион» Данила Филатов добавляет, что многих покупателей волнует наличие консьержа, видеонаблюдения, а также экологическое состояние района. Кстати, в летний период сильно возрос интерес к покупке загородной недвижимости в пригороде мегаполиса. «В нашем банке в летний период значительно увеличилось количество сделок по покупке загородной недвижимости в ипотеку, а также оформление кредитов на
индивидуальное жилищное строительство», – отмечает начальник управления по работе с партнерами Челябинского отделения ОАО «Сбербанк России» Елена Валеева.

Эту тенденцию подтверждает и управляющий РОО «Челябинский» филиала №8 АКБ МОСОБЛБАНК (ОАО) Елена Куплевацкая: «Мы не почувствовали снижения интереса со стороны заемщиков на ипотечные продукты. Наоборот, количество обращений клиентов продолжает расти, в том числе и по программам кредитования на покупку загородной недвижимости. Что интересно, такие предложения интересуют не только жителей города, но и области».

Банки предлагают интересные программы кредитования на покупку загородного жилья и малоэтажное строительство. Как правило, кредиты на строительство жилого дома предоставляются траншами. Начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Ирина Чебанюк поясняет, что это не только удобно, но и финансово выгодно – начисление процентов идет не на всю сумму, а на размер предоставленного транша. Кредит предоставляется в размере не более 70% от стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет. Клиенту достаточно иметь собственные средства в сумме 20% от сметы затрат на строительство. При этом обеспечением по кредиту, как правило, является залог земельного участка со строящимся на нем домом. Как добавляет Алексей Сахаров, загородное жилье не станет излишне популярным, пока такие поселки не будут полностью укомплектованы инфраструктурой.

В целом, по данным Елены Валеевой, объемы выдачи ипотеки в Сбербанке также не упали. По некоторым городам даже отмечен рост количества выданных ипотечных кредитов. «Можно отметить некоторое снижение поступления заявок по малым городам области. В этом году здесь стала наблюдаться некоторая стагнация спроса», – поясняет Елена Валеева и добавляет, что эта тенденция не касается таких крупных городов, как Челябинск и Магнитогорск. По данным Сбербанка, чаще всего южноуральцы берут в ипотеку вторичное жилье: кредиты на покупку первички составляют всего 23-30%. В целом рынок ипотечного кредитования в Челябинской области развивается по-прежнему активно.

По данным начальника экономического отдела ГУ Банка России по Челябинской области Ольги Лазаревой, за девять месяцев 2013 года всеми банками России жителям Челябинской области было выдано ипотечных кредитов в объеме 23 млрд рублей. Рост по сравнению с прошлым годом составил 25%. «Но все же этот показатель вполовину ниже прошлогоднего, когда рост составил 50%», – добавляет Ольга Лазарева. По ее мнению, сокращение темпов развития обусловлено характером рынка. «Прошлый год был периодом восстановления после кризисных явлений. Сейчас мы видим плавное развитие. Хотя до сих пор в ипотечном кредитовании наблюдается большая динамика, нежели в других сегментах кредитования», – говорит эксперт. Снижается и просрочка по ипотеке. С начала года, по данным Центробанка, просроченная задолженность по ипотеке в Челябинской области сократилась на 6%. Как отмечают эксперты, большая часть просрочки по ипотеке – это старые «кризисные» долги. Сейчас покупка недвижимости стала более доступной и в плане разнообразия предложений, и по количеству программ для отдельных категорий граждан, и по стоимости ипотеки.

Игроки рынка уверены, что в ближайшее время ипотека дорожать не будет. По данным ГУ Банка России в Челябинской области, на сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке по всем банкам, выдающим кредиты жителям области, составляет 12,8%. «Это немного выше, чем в среднем по России и по УрФО, но все же ниже, чем в первом квартале года», – поясняет Ольга Лазарева. По ее словам, в первом квартале 2013 года ставка выросла на 0,7% до 13,1%. Во втором-третьем квартале ставка упала до 12,8%. Что касается валютной ипотеки, то ставки с начала года выросли на 0,6% до 9,2%. По мнению Ольги Лазаревой, снижение ставки по ипотеке можно объяснить запуском временных акций и специальных программ банков. Однако банкиры утверждают, что банки вряд ли будут менять ставки в ближайшее время. Вряд ли повышать ставки по ипотеке будет и Челябинвестбанк, который, по словам Ирины Чебанюк, в ближайшее время планирует запуск программы кредитования на покупку жилья с более выгодными для клиентов условиями. Планируется снижение процентной ставки и упрощение процедуры рассмотрения заявки.

Помимо кредитных учреждений, конкурентные ипотечные программы предлагают и сами застройщики. К примеру, компания «Легион» выдает собственные ипотечные займы на покупку своих объектов. «Требования к заемщикам схожи со стандартами АИЖК. Разница заключается в том, что мы не повышаем ставку по займу на этапе строительства. Она фиксированная – 9,5%», – рассказывает Алексей Сахаров, добавляя, что эта возможность появляется благодаря тому, что у застройщика нет необходимости страховать свои риски. Помимо этого «Легион» работает по программе «Простое новоселье», когда ипотечные займы выдаются под залог имеющегося жилья. «Артель-С» также фиксирует стоимость квадратного метра во время строительства своих объектов, предлагая рассрочку на весь период строительства.

Как уже было озвучено, для многих покупателей недвижимости приоритетом является не только цена, но и комфортность, в том числе и при получении займа. Так, к примеру, важным пунктом становится сокращение сроков рассмотрения заявки. По словам начальника Управления продаж филиальной сети Челябинского отделения ОАО «Сбербанк России» Ирины Звонаревой, Сбербанк сократил сроки рассмотрения заявки до 2-5 дней. Агентство «Ключевые люди» предлагает удобные условия по оформлению сделок по принципу «одного окна».

Промсвязьбанк сделал упор на качество сервиса. «Клиенты, оформляющие ипотеку, получают комплекс бесплатных услуг: интернет-банк, дебетовую карту с бесплатным обслуживанием и накопительный счет с сервисом «День за днем». С октября 2013 года Промсвязьбанк предоставляет возможность своим клиентам самостоятельно формировать справки и выписки о состоянии счета, уплаченных процентов через интернет-банк, что существенно экономит время и освобождает от дополнительного посещения банка», – рассказывает руководитель ипотечного центра операционного офиса Промсвязьбанка в Челябинске Екатерина Богатырева.

В Челябинвестбанке удобно организован процесс оформления ипотечной сделки: банк полностью готовит договор купли-продажи недвижимости, резервирует окно в регпалате, освобождая тем самым клиента от лишних хлопот. Заемщик может рассчитаться с продавцом объекта недвижимости в день сдачи документов по сделке на регистрацию, что позволит продавцу охотнее идти на сделку купли-продажи. Помимо этого многие банки начали активную работу со льготными категориями граждан.

На сегодняшний день в Челябинске очень много граждан, которые нуждаются в дополнительной финансовой поддержке при покупке квартиры: работники бюджетной сферы, молодожены, неполные и многодетные семьи и многие другие. Для того чтобы сделать жилье доступнее для этих категорий граждан, в городе активно реализуются социально направленные программы. «Гринфлайт» и АН «Ключевые люди» активно участвуют в подобных социально значимых проектах. В Агентстве Недвижимости «Ключевые люди» сегодня можно приобрести в ипотеку новую квартиру с 20-процентной безвозмездной субсидией по программе «Легкий старт». Программа реализуется Фондом МИР (Фонд Межрегионального Ипотечного Развития) и охватывает большую категорию граждан: бюджетники, молодые семьи и многодетные, неполные семьи, семьи с усыновленными детьми и детьми-инвалидами. «У этих южноуральцев появляется уникальная возможность улучшить свои жилищные условия», – комментирует Мария Драничникова, добавляя, что предложение распространяется как на небольшие квартиры, так и на жилье большой площади. В этом году банки в Челябинске начали реализацию программы АИЖК по обеспечению жильем молодых учителей и ученых. Молодые учителя на Южном Урале теперь имеют возможность получить ипотеку от 8,5% годовых с выделением субсидии до 20% от суммы кредита, в том числе в ОАО АКБ «МОСОБЛБАНК».

По словам Елены Куплевацкой, поддержка является адресной, субсидия выделяется молодым учителям, удовлетворяющим требованиям программы поддержки в муниципальном образовании. Сумма субсидии зависит от стажа, доходов и нуждаемости в жилье. Челябинвестбанк также предлагает спецпрограммы отдельных категорий заемщиков. «Мы принимаем в качестве первоначального взноса по ипотеке субсидии фонда, субсидии молодым семьям и работникам бюджетной сферы, материнский капитал, а также разработали льготные условия получения ипотеки для участников зарплатных проектов», – поясняет Ирина Чебанюк.

Пользуется популярностью ипотека с использованием военного сертификата. Наибольшее число сделок по военным сертификатам – почти 100% – наблюдается в «закрытых» городах, таких как Трехгорный и Озерск, добавляет Ирина Звонарева. «А количество сделок по ипотеке с использованием материнского капитала в Сбербанке составляет 15% от общего числа выдаваемых ипотечных кредитов», – рассказывает Ирина Звонарева. Именно этот клиент – представитель среднего класса – является самым перспективным заемщиком для банка. Для самих клиентов рынок недвижимости и ипотеки сегодня является не менее многообещающим. Эксперты советуют: если на данный момент семья испытывает потребность в жилье, его стоит покупать.

«Мы видим определенную стагнацию в экономике. Но, честно говоря, кризиса мы ждем три последних года, а жить в ожидании – не самое приятное и полезное занятие. Ипотека – долгосрочный кредит, и рассчитывать, что за весь ее срок не случится ни одного кризиса, вряд ли стоит. Поэтому, соблюдая несколько несложных правил ипотечного кредитования, можно успешно решить свои жилищные проблемы», – считает Елена Валеева.

По мнению Дениса Стукалова, цены на недвижимость будут расти в зависимости от общеэкономической ситуации. «До конца 2013 года и начала следующего года резкого повышения цен не будет», – резюмирует Денис Стукалов. Учитывая остановившийся рост ипотечной ставки и цен на недвижимость, время для покупки самое подходящее, пришли к выводу эксперты.