Как купить квартиру без лишних забот?

Людмила с семьей проживает в старой тесной квартире и мечтает переехать в новостройку. Какой должна быть последовательность действий, чтобы получение ипотечного кредита и продажа-покупка жилья прошли с наименьшими неудобствами для семьи?

Руководитель группы продаж ипотечных кредитов ОО «Южный Урал» Райффайзенбанка Лилия Рамазанова:

«Реализацию мечты о новой квартире нужно начинать с получения положительного решения банка по ипотечному кредиту. Имеет смысл обращаться в несколько банков одновременно, в каждом необходимо будет заполнить анкету, в которой указывается сумма кредита, размер первоначального взноса, действующие кредитные обязательства, срок возврата, привлечение созаемщика и так далее, предоставить справки с места работы, подтверждающие доход. Для получения положительного решения по ипотеке в Райффайзенбанке Людмиле необходимо предоставить: паспорт, справку о доходах (либо 2 НДФЛ, либо в свободной форме), копию трудовой книжки, документ о семейном положении.

Процентная ставка по ипотеке зависит в первую очередь от суммы первоначального взноса и срока кредита. В Райффайзенбанке, например, при первоначальном взносе 30% и сроке семь лет Людмила сможет оформить ипотечный кредит с процентной ставкой 11,5%, без дополнительных комиссий. Отмечу, что материнский сертификат может выступить как первоначальным взносом по кредиту, так и суммой досрочного погашения кредита.

В течение трех-пяти рабочих дней банк рассматривает заявку. После положительного решения у Людмилы есть три месяца, чтобы продать свою квартиру и приобрести новую. Для совершения продажи и покупки рекомендую Людмиле прибегнуть к услугам квалифицированного риелтора, особенно если покупатель на ее квартиру также планирует брать ипотечный кредит. Существует много нюансов, например, если в квартире Людмилы сделана перепланировка, то необходимо заранее уведомить об этом потенциального покупателя и уточнить требования его банка к принимаемому залогу. В Райффайзенбанке, например, если жилая площадь квартиры после перепланировки не изменилась, она принимается в залог на общих основаниях.

Советую максимально сократить срок между продажей и покупкой квартир. Идеально было бы провести сделки в один день, для того чтобы денежные средства, полученные от продажи прежней квартиры, можно было сразу направить на счёт застройщика новой. Новую квартиру лучше выбрать в доме, в котором заселение назначено на ближайшее время – это поможет избежать дополнительных расходов на аренду квартиры, обойтись без хлопот от дополнительных переездов. С покупателем своей квартиры рекомендуется договариваться о выезде в то время, когда будет заселение в новый дом, и закрепить договоренности письменным соглашением».

Управляющий операционного офиса ОАО «Первобанк» в Челябинске Марина Огородова:

«Поскольку речь идет о квартире в новостройке, на которую уже оформлено свидетельство о праве собственности на жилье, процедура покупки такой квартиры ничем не будет отличаться от схемы приобретения жилья на вторичном рынке. А основная сложность в данной ситуации – отсутствие первоначального взноса на момент подбора квартиры, поэтому правильный алгоритм действий очень важен для клиента. Мы рекомендуем продавать имеющееся в собственности жилье только после получения положительного решения банка о предоставлении кредита.

Оптимальный алгоритм действий при покупке квартиры в описанном случае будет следующим. Прежде всего клиент должен обратиться в банк за предварительной консультацией – ему рассчитают максимально возможную сумму кредита, разъяснят требования к заемщику, его доходу, трудовой занятости, а также требования к объектам.

После этого клиент подает в банк заявку на ипотечный кредит. В случае положительного решения по ней банк определяет параметры сделки – сумму кредита, величину первоначального взноса, ставку, срок кредитования и другие условия.

Затем клиент подбирает квартиру и согласовывает этот вариант с банком, и только после этого он может заключать договор купли-продажи своего жилья. Продав его, клиент согласовывает дату подписания договора купли-продажи с продавцом выбранного объекта и кредитного договора с банком.

После подписания этих документов клиенту необходимо посетить регистрационную службу для совершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности и получения свидетельства о собственности. Только после предоставления в банк документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю, продавец квартиры сможет получить кредитные средства».

Специалист отдела ипотеки агентства недвижимости «Дан-Инвест» Константин Мамаев:

«Сегодня в каждом банке есть множество собственных программ, ипотечные кредиты выдаются на различных условиях. А если речь идет о материнском капитале или различных субсидиях, то на мониторинг программ собственными силами уйдет уйма времени, поэтому помощь риелторов просто необходима.

Выгодней всего обращаться в крупное агентство недвижимости и получать комплексный набор услуг. Когда подбором квартиры будет заниматься риелтор, а оформлением ипотеки – кредитный специалист агентства, то шансы приобрести хорошую квартиру по выгодной цене вырастают в разы.

Чтобы не пришлось оформлять несколько пакетов документов для подачи в несколько банков, нужно собирать все справки однократно. Агент недвижимости направляет эти данные банкам-партнерам. Уже через пару дней у покупателя недвижимости на руках будут ответы от нескольких банков. Вместе с кредитным специалистом агентства он сможет определить наиболее выгодный и удобный кредит.

Кроме того, обращаясь в агентства недвижимости, покупатель может рассчитывать на двойную гарантию надежности сделки. Риелторы обязаны убедиться, что право собственности не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Ипотека предполагает обязательную проверку приобретаемой недвижимости на юридическую чистоту со стороны компании и со стороны банка. Банк в свою очередь получает гарантию того, что клиент риелтора вовремя освоит одобренный ипотечный кредит. Как показывает практика, самостоятельно взявшие ипотеку и пытающиеся своими силами подобрать объект граждане часто упускают сроки, повторно собирают справки или же не могут найти нужное жилье.

Напомню и о дополнительной экономии, которую получит покупатель недвижимости при обращении к риелторам. Крупное и опытное агентство недвижимости обычно имеет хорошие преференции от банков-партнеров. Это и сниженная ставка, и ускоренное рассмотрение документов, и отмена ряда комиссий. Специалисты постоянно анализируют и следят за изменениями рынка ипотечных программ, знают нюансы одобрения ипотеки. Персональный консультант будет сопровождать клиента на всех этапах: от выбора банка до регистрации сделки.

Риелторы начинают поиск квартиры согласно пожеланиям клиента. Специалисты полностью организуют этот процесс: ежедневный мониторинг квартир, подходящих по параметрам, организация просмотров, переговоры с продавцами. После того как квартира выбрана, риелторы организуют внесение аванса. Это необходимо для того, чтобы зафиксировать договоренности на квартиру и начать подготовку к оформлению ипотечной сделки. Для проведения сделки, а также проверки квартиры банком юристы компании проверяют пакет правоустанавливающих документов на предмет соответствия действующему законодательству, а также требованиям банка. Для оформления ипотечного кредита нужна официальная оценка приобретаемой квартиры и страховой полис в соответствии с требованиями банка. Риелторы также подготовят и согласуют проект договора купли-продажи, а также организуют подписание договора между клиентом и банком.

Для возникновения имущественных прав на недвижимость необходима государственная регистрация сделки. Специалисты на всех этапах будут сопровождать покупателя недвижимости: проверят договор долевого участия, подготовят договор уступки права требования, а также другие документы, необходимые для юридически корректной сделки».