Кадастровая оценка бьет по бизнесу

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости, которая началась в Челябинской области, может добавить бизнесу новых проблем. Негатив вызвали как сами результаты предыдущей кадастровой оценки, в ходе которой допускалось множество ошибок, так и практика оспаривания этих результатов. Почему оценочная деятельность снова нуждается в переменах и как сегодняшняя методика кадастровой оценки разваливает бизнес, читайте в материале делового сайта Chel.ru.

Многократное увеличение кадастровой стоимости земельных участков, используемых предпринимателями, стало причиной ликвидации бизнеса. Об этом говорили эксперты на конференции «Актуальные проблемы взаимодействия оценщика, заказчика и предпринимателей при проведении оценки недвижимого имущества», прошедшей на прошлой неделе в Заксобрании Челябинской области.

Депутат Законодательного собрания Челябинской области Константин Захаров отметил, что в дальнейшем эти вопросы могут коснуться не только юридических, но и физических лиц, каждого гражданина, проживающего на территории России. «Если люди сегодня платят налоги исходя из инвентаризационной стоимости своих квартир в расчете в среднем около миллиона рублей, то в случае кадастровой оценки имущества есть предположение, что эта стоимость увеличится в разы, и дай бог, если она будет действительно рыночной, – говорит он. – В противном случае может получится ситуация, что собственники с плакатами будут выходить на улицы и требовать, чтобы тот, кто оценивал имущество, его купил».

По словам президента московского НП «СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексея Каминского, оценочная деятельность в очередной раз находится на грани перемен. «Недавно сформирован совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития, от деятельности которого будет зависеть, как будет дальше развиваться эта отрасль, – отметил эксперт. – Тема бизнеса, власти, потребителей и кадастровой оценки особенно актуальна с точки зрения оспаривания результатов. И оценщики обвиняются здесь во всех грехах. В первую очередь это относится к бизнесу, который не собирается платить неправомерно завышенные налоги».

Как отметили в пресс-службе управления экспертизы ЮУТПП, количество обращений бизнеса в суд по итогам прошлых процедур переоценки не слишком велико. Значительная часть споров между предпринимателями и государством о пересмотре результатов разрешается до арбитража.

«На заседании «примирительной» комиссии присутствуют представители собственника, оценщика и автора претензии, – сообщила ранее член комиссии при Росреестре по оспариванию результатов кадастровой стоимости Татьяна Вдовина. – Сейчас законодательством расписана процедура оспаривания результатов кадастровой оценки. Первый этап: несогласный идет в комиссию при Росреестре, и только в том случае, когда комиссия принимает отрицательное решение, заявитель идет в суд. Так как я участвую в комиссии по Челябинской области, могу сказать, что если заявитель приносит полный пакет документов, и все они в порядке, принимаем положительное решение, если все нормально с датами, есть отчет оценщика и положительное заключение саморегулируемой организации».

Приводя данные из практики, эксперт ЮУТПП отметила, что в большинстве случаев разница между результатами предыдущей и новой оценки компенсируется корректировкой налоговой и арендной ставок: «Вообще процент в плане количества оспоренных участков небольшой. И мы сами как оценщики прежде, чем участвовать в оспаривании результатов кадастровой стоимости, предварительно консультируем и смотрим, есть ли смысл участвовать в оспаривании, верно ли определена кадастровая стоимость или нет. И насколько я знаю, процент оспаривания в Челябинской области не настолько велик. У нас администрация налоги и аренду по тем участкам, где стоимость действительно была завышена, приводила к реальной рыночной стоимости с помощью коэффициентов».

Однако, как заявил Алексей Каминский, сегодня пленум пытается закрепить практику самостоятельного рассмотрения судами отчетов об оценке. «Качество работы зависит далеко не только от оценщиков, – отметил эксперт. – Существует целый ряд проблем». При этом он отметил, что на территории Челябинской области создана благоприятная обстановка.

Член совета и руководитель представительства НП «СРОО «Экспертный совет» по Челябинской области Владимир Дудко указал, что по сегодняшний день массово поступают отказы по оспариванию кадастровой стоимости земель населенных пунктов, и лишь в единичных случаях отстаивали положительное решение суда. В связи с этим наиболее острой является проблема разработки требований, которые сделают процедуру оспаривания более прозрачной.

«С августа 2015 года полномочия по оспариванию были переданы из арбитражных судов в суды общей юрисдикции, – говорит Владимир Дудко. – Ранее суд мог принять решение самостоятельно, не пригласив даже оценщика и эксперта. Как правило, это всегда отрицательное решение. Однако суд обязан проанализировать все доказательства и с обеих сторон, поэтому, на мой взгляд, необходимо разработать требования к той информации, которая ляжет в основу оценки кадастровой стоимости».

Несмотря на то, что массовая оценка недвижимого имущества не может быть объективной на 100 процентов, именно кадастровая оценка является наиболее приближенной к реальности. Об этом на конференции в ЗСО заявила начальник управления проведения кадастровой оценки министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области Ольга Васильчик: «Бизнес-сообщество вынуждено сегодня платить большие налоги, и все льготы, такие как налоговые каникулы, снижение процентов и так далее, регулируются законодательным органом. Сейчас из органов местного самоуправления к нам поступают сведения о том, что в расчете из кадастровой стоимости налог будет намного ниже».

Однако не все присутствующие согласились с таким заявлением. По словам начальника управления экономической политики Светланы Савиной, говорить с уверенностью о безошибочной кадастровой оценке и ее положительном влиянии на размер налога, не произведя тщательных расчетов, просто абсурдно.

«Мы проанализировали 700 объектов на территории Челябинской области, и у всех инвентаризационная стоимость, за исключением семи объектов, намного ниже, чем та кадастровая, по которой вы рекомендуете рассчитывать налог на имущество, – возразила Светлана Савина. – К тому же урегулировать законом Челябинской области налог на имущество так, чтобы всем было хорошо, не представляется возможным, поскольку налоговая льгота может предоставляться только отдельным категориям объектов. Мы проанализировали объекты по нескольким категориям, и разница в кадастровой стоимости расположенных на различных территориях объектов составила 100 раз. Поэтому я бы не спешила с высокой трибуны, не произведя никаких расчетов, заявлять от имени органов власти, что областным законом можно нивелировать все ошибки массовой кадастровой оценки».

Ольга Васильчик отметила, что положительный либо отрицательный опыт региона можно будет увидеть только в следующем году. Однако, по результатам оценки налогообложения Московской области, бизнес от этого массово не пострадал.

Помимо этого эксперты заметили нарушение методических указаний. Так, кадастровая стоимость, согласно указаниям, рассчитывается на 1 января, а в соответствии с законодательством оценка проводится на дату формирования перечня объектов оценки, то есть по факту на любую дату.

«Из-за несовершенства методики кадастровой оценки у бизнеса возникает целый ряд проблем, – говорит вице-председатель совета ЧРО «Опора России» Денис Константинов. – Законодательство об оценочной деятельности соблюдать очень важно потому, что налог, не имеющий надлежащего экономического обоснования, не может считаться законным. Что касается принятия решений о проведении кадастровой оценки, то помимо рамочного регулирования соответствующей статьей закона данная процедура подробно регламентируется в методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенный пунктов. Там говорится, что кадастровая стоимость определяется состоянием на 1 января, и каких-то альтернативных дат согласно действующему законодательству в формировании перечня быть не может. В связи с этим приказ минпрома «О проведении государственной кадастровой оценки на территории земель Челябинской области», который предусматривает проведение кадастровой оценки в 2015 году по состоянию на 1 октября 2014 года, можно считать незаконным».

Денис Константинов также отметил, что в последнее время ситуация с кадастровой оценкой доставляет все больше беспокойства. Так, некоторые компании получили многократное увеличение кадастровой стоимости, в связи с чем они не в состоянии платить налог. Помимо этого в последнее время стали поступать жалобы на системное нарушение, которое осуществляется исполнителями и заказчиками работ при выполнении кадастровой оценки.

«Нами было рассмотрено шесть отчетов и выявлены ошибки земельных участков, где рыночная стоимость признавалась кадастровой, – говорит генеральный директор ООО «Антей-Эксперт», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный совет» Наталья Гладких. – Одна из основных ошибок – это частичное логарифмирование данных, которое приводит к искажению результатов. Например, при оценке участка трассы главный ценообразующий фактор – интенсивность движения, что необходимо учитывать. Еще одна ошибка была сделана оценщиками в Свердловской области на категорию и вид разрешенного использования. Так, ребята сравнивают 3000 соток под производственное назначение и 15 соток под ИЖС, не делая корректировки».

«Предложение о привлечении экспертного сообщества к работам – это не просто предложение, а обязательное требование в силу тех обстоятельств, о которых я сейчас сказал, – говорит эксперт. – Кроме того, муниципальные власти сегодня меняют категории земель, переводя земли из сельхозназначения и в земли поселения, не спрашивая при этом мнение собственника».

По мнению экспертов, именно такая повсеместная практика по Челябинской области приводит к колоссальному увеличению кадастровой стоимости, что в конечном счете разоряет и без того умирающий сельхозбизнес.

Напомним что, структурное подразделение по управлению кадастровой оценки в региональном министерстве имущества и природных ресурсов создано в мае 2015 года. Изменение структуры ведомства стало необходимым в связи с новыми полномочиями по проведению кадастровой оценки объектов недвижимого имущества и формированию перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость.

Сейчас управление проводит переоценку кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории области – это свыше двух миллионов объектов. По результатам мероприятий в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, будут вноситься изменения.