«Через несколько лет можем увидеть массовое выселение»: стоит ли сейчас брать ипотеку

Резкое повышение ключевой ставки Центробанка РФ 28 февраля с 9,5 до 20% годовых заставило банки поднять ставки по всем своим продуктам — и кредитным, и сберегательным. Ипотека всегда стояла особняком среди банковских кредитов, была дешевле беззалоговых кредитов и особо поддерживалась государством. Что теперь будет с рынком ипотеки и стоит ли ее брать в условиях неопределенности — разбираемся с экспертами. (На этой неделе мы уже советовались со специалистами, что сейчас делать ипотечным заемщикам, и вот что они говорят).

Если у вас уже есть ипотека

Тем, кто уже выплачивает ипотеку, опасаться за свою ставку не стоит, правда, за некоторым исключением. Если у вас в кредитном договоре прописана фиксированная ставка, она останется прежней. Некоторые банки включают в договор пункт о том, что ставка по кредиту может вырасти, однако, как правило, это незаконно, объяснил Денис Валдеев, юрист компании «Бенефактум», и можно это оспорить. Однако в нынешней ситуации неясно, какой будет правоприменительная практика.

— Есть судебная позиция, что, если одностороннее изменение предусмотрено договором, оно должно иметь экономическое обоснование. Экономическое обоснование у нас в этом случае есть. Неизвестно, как при текущей ситуации будут реагировать суды. Возможно, они будут вставать на сторону банков, — пояснил Денис Валдеев.

Если кризис уже сказался на ваших доходах и они упали на 30%, вы можете рассчитывать на кредитные каникулы. Соответствующие поправки в закон от 2020 года парламент одобрил 4 марта. Кредитные каникулы — это период, во время которого можно либо вообще не вносить платежи, либо погашать кредит частично. Отсрочки касаются всех видов кредитов, в том числе ипотечных. Каникулы даются на шесть месяцев, подать заявление можно до 30 сентября 2022 года. Главное — не допускайте просрочек, а обратитесь в банк до наступления даты очередного платежа.

Если у вас есть одобренная ипотека

Сейчас на рынке недвижимости ажиотажный спрос от тех, кому банки одобрили ипотеку по прежним ставкам. Это коснулось и первичного, и вторичного жилья.

В банках подтверждают, что это сейчас основная категория заемщиков.

— Спрос за последнюю неделю снизился на 70%, в текущих реалиях клиенты не торопятся брать ипотеку по таким высоким ставкам, — рассказала Анна Севостьянова, управляющий директор по продуктовому портфелю «Ипотека» Уральского банка реконструкции и развития. — Сейчас в основном завершают оформление те клиенты, которым ранее уже была одобрена ипотека и у которых найден объект недвижимости.

Это подтверждает и Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Покупатели торопятся закрыть подготовленные сделки, растерянные продавцы снимают квартиры с продажи. При этом новые продавцы на рынок не спешат. Объем предложения после непродолжительного роста начал быстро снижаться с 25 февраля.

По мнению риелтора Екатерины Тороповой, сохранить старую ставку — это «просто подарок судьбы»:

— Даже если срок для выхода на сделку сильно сократился. Надо просто брать руки в ноги и успеть найти нормальную ликвидную квартиру и оформить сделку. Пусть это 10–11% — лучших ставок не будет для вас еще года два.

По словам экономиста Константина Селянина, если у вас действительно есть необходимость купить жилье, например после появления ребенка, да еще и есть маткапитал и право на льготную ипотеку, то стоит сделать это прямо сейчас.

— Маткапитал — это деньги, которые обесценятся, а льготные программы, которые сейчас действуют, могут быть свернуты, — считает эксперт.

При этом Константин Селянин категорически не рекомендует сейчас покупать недвижимость с инвестиционной целью:

— Это очень рискованный способ инвестиции и в нормальное-то время, а в кризис тем более. Недвижимость имеет один очень существенный минус, о котором редко вспоминают: это низколиквидный актив, то есть продать быстро вы не сможете, кроме как с большой скидкой. А что будет с ценами на недвижимость, очень сложно сейчас сказать. С одной стороны, всё подорожает, в том числе стройматериалы, но с другой — спрос тоже ослабнет, поскольку не будет льготной ипотеки, упадут доходы граждан. Поэтому нет никакой уверенности, вырастут цены или упадут: и то, и другое может произойти.

При этом Георгий Остапкович, директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, напоминает, что главный критерий, на который следует ориентироваться при оформлении любого кредита, — это уверенность человека в своей занятости и доходе на ближайшие один — три года.

— Некоторые люди работают в отраслях, где могут чувствовать себя достаточно уверенно даже сейчас, особенно люди с высоким уровнем знаний и компетенций. Если у вас средний уровень, нужно хорошо подумать над необходимостью брать кредит. Если же вы с низким уровнем знаний и компетенций, а, к сожалению, у нас таких граждан много, здесь стоит воздержаться от кредитования, — советует Георгий Остапкович.

Константин Селянин тоже прогнозирует, что через несколько лет мы с большой долей вероятности сможем увидеть картину массового выселения тех, кто сейчас наберет ипотек, а потом у них упадут доходы — и станет нечем выплачивать долг банку.

А вот величину ипотечных ставок так далеко никто не прогнозирует. Например, сейчас в Сбербанке, являющемся лидером рынка по числу и объему выдачи ипотечных кредитов в России, ставки на строящееся и готовое жилье начинаются от 18,6% годовых, рассказали в пресс-службе Уральского банка Сбербанка России. По мнению Георгия Остапковича, реальные средние ипотечные ставки должны быть на уровне 25–26%. Представители кредитных учреждений сходятся в том, что, скорее всего, до конца марта ставки останутся на сегодняшнем уровне и как минимум не уменьшатся, а дальше всё будет зависеть от ситуации в мире и ключевой ставки Центробанка.