В прошлом году челябинские строители ввели в эксплуатацию порядка 500 000 новых квадратных метров жилья. Лидером строительной отрасли города по итогам 2016 года стал АПРИ «Флай Плэнинг», заняв 12% на рынке новостроек Челябинска. В работе у застройщика сейчас освоение двух площадок: «Квартал у озера» в Чурилово и «Парковый-2» на северо-западе. О том, чем живут южноуральские строители сегодня, какие вопросы решают и каковы планы по сдаче домов в этом году рассказала исполнительный директор компании Наталья Маркина.
– Наталья Ивановна, по итогам прошлого года ООО АПРИ «Флай Плэнинг» стало лидером рынка по сдаче жилья в Челябинске. Намерены и в этом году остаться застройщиком № 1 по объемам строительства?
– Из года в год «Флай Плэнинг» строит и сдает порядка 50–60 тысяч квадратных метров жилья. Это комфортный для нас объем со всех точек зрения: ресурсных, управленческих, финансовых. Но специально за рекордами не гонимся – иные приоритеты.
Весной уже заселили два дома в «Квартале у озера» (мкр. Чурилово). Во втором полугодии будем сдавать еще три дома в этом жилом комплексе, а также заселять две высотки в «Парковом-2» на северо-западе. Всего в 2017 году планируется ввести в эксплуатацию шесть многоэтажных домов.
Несмотря на кризис в строительстве, мы продолжаем реализовывать концепцию сдачи квартир полностью готовыми к проживанию – «заезжай и живи». Ламинат, кафель в ванной комнате, обои, межкомнатные двери – что называется, уже классика жанра. Все дома в строящихся районах имеют высший класс энергоэффективности, квартиры оснащены приборами учёта воды и электричества, что позволяет жильцам новостроек существенно снизить квартплату. В продаже есть как строящееся, так и готовое жилье.
– Последние два дома в «Парковом-2» не были заселены в срок. Что стало причиной задержки? Когда пригласите жильцов на новоселье?
– Действительно, мы были вынуждены перенести сроки заселения домов № 1 и 2. В этом микрорайоне ранее мы уже заселили 18 высоток строго по графику или даже с его опережением, но по последним двум домам – увы, не успели в срок. Такое случилось в практике «Флай Плэнинга» впервые. Сказался целый ряд причин: выбил из рабочего ритма сбой поставок от одного из заводов ЖБИ, а это был единственный поставщик панелей данной серии. Кроме того, часть подрядчиков пришлось менять на ходу – некоторые партнеры из-за кризиса вовсе ушли с рынка. Свою лепту также внесла неритмичность финансирования из-за снижения ликвидности коммерческих площадей в районе – спрос на такие объекты в Челябинске просел больше, чем на жилье, продажа которого поддерживалась льготной ипотечной ставкой. В результате сроки реализации коммерческих площадей значительно возросли. Мы не уверены в эластичности спроса по цене, поэтому «обваливать цены» и устраивать распродажу не стали.
В то же время мы остаемся одной из наиболее финансово устойчивых компаний-застройщиков в регионе. В июне «Флай Плэнинг» увеличил уставной капитал со 100 до 150 млн рублей. В ближайшее время мы планируем еще несколько крупных вливаний в уставный капитал компании. Все это позволит активизировать работу на двух последних домах в «Парковом-2». Уже с июля снова начнем приглашать будущих новоселов за ключами.
На этой неделе мы приступили к рассылке уведомлений о заселении по второму дому. Предъявлять квартиры начнем с 28 июля, сначала 18-этажную секцию, потом – остальные. Дом № 1 заселим осенью, в августе озвучим точные даты передачи ключей по этому дому.
Мы осознанно не вынуждаем клиентов сейчас подписывать соглашения о добровольном переносе сроков заселения, как это зачастую делают застройщики, пытаясь воспользоваться ситуацией, чтобы снизить штрафы и пени. Сейчас и для нас, и для дольщиков в приоритете стройка – достроим, заселим и затем сделаем нашим покупателям предложение по компенсации доставленных им неудобств. Уверены, с подавляющим большинством мы договоримся во внесудебном порядке. Считаем, что эта позиция конструктивна и отвечает интересам будущих новоселов, желающих в первую очередь побыстрее въехать в свои квартиры.
– Этой весной в «Парковом-2» было шумно: новоселы-активисты выступали против продолжения застройки микрорайона. Как разрешилась ситуация?
– Мы изначально были настроены на поиск компромиссного решения, которое бы, с одной стороны, позволило городу развиваться, а с другой – учитывало интересы уже проживающих в микрорайоне жителей. Важно понимать, что наш проект – это возведение второй очереди домов, а не уплотнительная застройка. Проектом соблюдены все градостроительные нормативы, в том числе по требуемой плотности населения микрорайона. При этом «Флай Плэнинг» пошел навстречу жителям и отказался от строительства самого большого дома, убрав из плана застройки объект общей площадью 6 000 квадратных метров. Проект сократили с пяти до четырех домов. Безусловно, эти новые высотки не «натыканы» бездумно в ущерб уже проживающим жителям микрорайона, а привязаны к местности таким образом, чтобы образовывать закрытые уютные дворы с соблюдением требований инсоляции. В скорректированном проекте застройки также увеличено количество мест в детских садах и школе.
Принципиальный момент для понимания ситуации – у «Паркового-2» сегодня один из самых низких показателей плотности населения среди всех микрорайонов Челябинска. В среднем по городу плотность застройки составляет 10 000 квадратных метров на гектар. В «Парковом-2» даже с учетом планов по возведению новых домов плотность населения все равно останется ниже общегородских нормативов. Наш показатель наименьший по Челябинску – 300 человек на гектар, в то время как средняя цифра по городу у многих застройщиков даже жилья бизнес-класса превышает 400 с лишним человек.
Согласно принципам урбанистики, а также вследствие ограниченности муниципального бюджета, строительство государственных школ, садиков, поликлиник и развитие сети общественного транспорта напрямую зависят от достижения новым микрорайоном достаточной плотности населения. Занижение плотности застройки препятствует развитию социальной и коммерческой инфраструктуры – район оказывается менее приоритетным для города, поскольку обеспечения его объектами социальной инфраструктуры дает меньший эффект.
Кстати, мы сейчас плотно работаем с Управлением образования Челябинска по созданию в микрорайоне садиков во встроенных помещениях – дополнительно к планирующемуся строительству отдельно стоящих детских садов. Не дожидаясь оплаты со стороны муниципалитета, застройщик выделил под эти цели собственные, уже готовые площади в «Парковом-2» и начал за свой счет их ремонт и оборудование. В ближайшее время в микрорайоне откроются муниципальные детсадовские группы для дошколят. Позже они станут частью будущих детских садов. Кроме того, проектирование самих детских садов также выполнено застройщиком за свой счет. Проекты вместе с земельными участками мы планируем передать городу в собственность безвозмездно, чтобы максимально ускорить строительство этих садиков. Также мы помогаем городу и с открытием опорного пункта полиции, помещение уже подобрано и отремонтировано. В ближайшее время опорный пункт полиции заработает.
– Сколько потребуется времени на возведение второй очереди «Паркового-2»?
– «Парковый-2» – популярный проект среди челябинцев. При хорошем стечении обстоятельств на строительство второй очереди нам нужно полгода. Проектировщики разработали специальные монолитные фундаменты, которые можно будет возвести быстро и тихо – без забивки свай и с минимальным неудобством для жителей. Это создает для нас некоторое удорожание, но мы относимся к этому с пониманием.
– Но жителей, наверно, волнует не столько появление новых домов, если они размещены рационально и эргономично, сколько вырубка близлежащего леса?
– Согласно проекту планировки, разработанному городской администрацией еще в 2012–2013 годах, на территории в границах улиц 250 лет Челябинску, Академика Королева, Новоградского проспекта и западной границы города в общей сложности будет возведено еще пять жилых микрорайонов. Частью леса при освоении этой площадки придется пожертвовать, но застройщики, согласно законодательству, будут компенсировать вырубку деревьев высадкой новых зеленых насаждений. Кто будет возводить эти новые кварталы – пока не известно. Участки под застройку, расположенные вблизи «Паркового-2», город будет выставлять на аукционы. В свою очередь, мы планируем сосредоточиться на других площадках.
В то же время в «Парковом-2» был и останется в пешей доступности жителей огромный лесной массив. Лесная полоса будет расположена в 200–300 метрах от жилых домов и в пяти минутах ходьбы от подъездов. Объективно, те площадки, которые определены как жилая застройка генпланом Челябинска, будут застроены. Город растет, а значит, нужно искать компромиссные решения между комплексным, но бережным освоением территории и экологией проживания. Возможно, это сейчас не заметно, так как нужно время, чтобы новые посадки поднялись и окрепли, но в рамках проекта «Паркового-2» мы уделили значительное внимание внутридворовому озеленению. Прогулочные аллеи и клумбы возведены по всему району, согласно плану благоустройства. Еще будет разбит центральный сквер. Те деревья и кустарники, что не приживутся, будут заменены на новые, как мы это уже делали этой весной.
– «Флай Плэнинг» приступил к строительству «Квартала у озера» осенью прошлого года, а ключи новоселам первых домов вручали уже в мае. Не идут ли в ущерб качеству такие сжатые сроки возведения домов?
– Действительно, мы построили очень быстро и оперативно подключили к городским сетям, хоть дома были удалены от центральных магистралей. Качество строительства, на мой взгляд, зависит в первую очередь от двух ключевых составляющих: грамотно выстроенного управленческого процесса и общей культуры труда. Мы считаем качество продукта нашей ключевой корпоративной ценностью, разделяемой всеми сотрудниками компании. И мы исповедуем это уже не первый год. Ментальные ценности важны для компании – они не позволяют девальвироваться «кабинетным» решениям, принимаемым руководством, когда эти решения доходят до рядового исполнителя.
Приятно констатировать, что, несмотря на сжатые сроки возведения домов в «Квартале у озера», при передаче квартир этой весной замечания от покупателей были минимальны. Подавляющее большинство покупателей приняли квартиры вообще без замечаний. И это радостно, это главный критерий нашей работы! Массовая сдача квартир с отделкой по принципу «заезжай и живи» для любого строителя намного сложнее, чем передача жилья в черновой или предчистовой отделке. Надеюсь, мы выдержим аналогичный уровень качества наших работ и при предъявлении квартир в двух оставшихся домах «Паркового-2».
– Наталья Ивановна, а как оцениваете общие перспективы рынка жилья? Когда реанимируется спрос?
– Сложный вопрос. Статистика всегда запаздывает, но по ощущениям, мы прошли самую острую фазу кризиса. Мы видим, что инфляция снизилась до рекордных четырех процентов, однако инфляционные ожидания людей все еще высокие – и это неудивительно, мы тридцать постперестроечных лет жили в условиях гиперинфляции. Также и в стройке: уровень ипотечных рублевых ставок опустился до рекордно низкого уровня, но тревожность в настроениях покупателей остается высокой. Кроме того, идет очевидная трансформация покупательской поведенческой модели – люди предпочитают приобретать готовое жилье, и мы стараемся изменить свой бизнес соответствующим образом. Сегодняшние кризисные условия держат застройщиков в тонусе: хочешь выжить – будь максимально эффективным, оттачивай позиционирование, улучшай продукт, сервис, ищи резервы для снижения издержек. Банально, но ситуация очень непростая, в ней выживут сильнейшие. Главное, чтобы в этой борьбе за выживание не остались лишь две-три компании-монополиста, диктующие свои условия покупателю. От этого город только проиграет. Конкуренция – залог здоровья как рынка, так и отрасли в целом.
Кроме того, очевидно, что успешными будут компании, которые от продажи квадратных метров перейдут к предложению своим покупателям образа и стиля жизни, комплексной среды, комфортной и однородной. Мы много думаем над этим, и постараемся заложить в наши новые проекты именно такое понимание ключевой задачи современного застройщика.
Застройщик домов в «Квартале у озера» и «Парковый-2» – ООО АПРИ «Флай Плэнинг». Проектные декларации на строящиеся объекты – на сайте компании.
