Зачем из апартаментов за конгресс-холлом делают квартиры и какие сомнения вызывает проект квартала (видео)

В четверг, 16 сентября, проходят публичные слушания по планировке территории на набережной реки Миасс за недостроенным конгресс-холлом «Крылья» (обсуждения идут в заочном формате из-за ограничений по коронавирусу, предложения и замечания можно отправлять по электронной почте, проект размещен на сайте мэрии). Ключевой объект в этом месте — здание на улице Свободы, 4. Изначально его возводили как гостиницу к саммитам ШОС и БРИКС, завершили как дом с апартаментами (достраивал «Магнитострой»), а в итоге собираются сделать жилым. Для этого и нужны корректировки в документах. Разбираемся с экспертами, зачем застройщику превращать апартаменты в жилье, и как это связано с будущим кварталом на улице Российской.

На публичные слушания вынесли довольно внушительный участок в центре города, ограниченный улицами Братьев Кашириных, Российской, Чкалова, Свободы, Труда, Кирова и Береговой. Общая площадь территории — почти 37 гектаров: это земли рядом с недостроенным конгресс-холлом «Крылья» на реке Миасс, а также участки возле креативного центра Svoboda2. Пока проект — это, скорее, планы на далекое будущее, чем ближайшую перспективу. Судя по документам, здесь должны достроить «Крылья» (в плане недострой значится как 11-этажный общественно-деловой центр), возвести школу на 1100 мест, а также двухэтажное административное здание и пятиэтажную парковку. Сроки строительства этих зданий мэрией пока не указываются, как и ответственные лица. Там говорят, в первую очередь, схему вынесли на публичные обсуждения из-за высотки с апартаментами на Свободы, 4.

— У нас там дом с апартаментами, мы его уже построили и ввели в эксплуатацию. Сейчас благоустраиваем территорию вокруг него, практически все работы уже завершены, — объяснил директор и владелец компании «Трест “Магнитострой”» Олег Лакницкий. — Я хотел перевести апартаменты в жилые помещения, потому что у нас там запланирована и детская группа, и людям, которые купят там недвижимость, будет меньше за коммуналку платить. Это дом класса «вип»: на первых этажах ресторан, фитнес-клуб, есть подземный паркинг. Вышел из подъезда и сразу на набережную — гуляй не хочу. Поэтому лучше, чтобы там продавались квартиры. То, что шла речь о жилом микрорайоне на берегу Миасса и 55-этажном небоскребе, это не имеет отношения к дому на Свободе, 4, это будет на соседнем участке, ближе к улице Российской.

Мы обратились по номеру, который указан на рекламной растяжке на здании. Но сколько будет стоить квадратный метр в элитной многоэтажке, наш собеседник затруднился сказать.

— Апартаменты будут продаваться позже, пока продается только коммерция, то есть площадь на первых этажах под магазины. К тому же, еще неизвестно, будут там апартаменты или жилые помещения. Это скажут позже, — ответил менеджер по продажам.

Риелторы предположили, что такой ход поможет застройщику как минимум быстрее распродать помещения в долгострое, который к тому же еще горел прошлым летом.

— У нас в Челябинске люди не готовы к апартаментам: из-за этого Gagarin Residence плохо продавался. Квартиры продать намного легче, — указал специалист по недвижимости Лев Шпайзман. — В апартаментах коммуналка выше, в частности электричество и отопление, там прописаться нельзя. Апартаменты популярны в Москве, потому что в столице цена за квадратный метр в них дешевле. Но у нас такой ощутимой разницы нет.

Сценарий со сменой статуса «апартаменты» на «жилые помещения» часто используют в других городах, например, в Екатеринбурге. Как правило, это связано с землей и ее видом разрешенного использования, рассказывает региональный координатор федеральной компании по продаже и аренде недвижимости «ПИК-Аренда» Динара Сагандыкова.

— Застройщику интересна земля в центре города, но практически везде ее назначение по градостроительным документам — общественно-деловое, — объясняет Динара Сагандыкова. — Изначально строить на такой территории жилые дома нельзя, поэтому компании сначала занимают лакомые куски, обещая построить офисный центр или гостиницу, а когда уже дело идет к сдаче объекта, переводят в жилой дом. Власти от безысходности идут навстречу. Но в данном случае, скорее всего, это сделано, чтобы быстрее распродать недвижимость: ипотеку на апартаменты дают не так хорошо, как на квартиры, да и процент будет выше. А значит, автоматически отсекается серьезная доля потенциальных покупателей.

Юристы говорят, что чисто формальная процедура перевода дома из нежилого в жилое на самом деле может быть подготовкой почвы для будущего строительства.

— Тот земельный участок, на котором находится здание, сейчас имеет вид разрешенного использования — «объекты административного, торгово-развлекательного, культурно-зрелищного назначения, гостиницы», — рассказал адвокат Роман Сигунов. — Сейчас у застройщика есть желание построить рядом с этим зданием новый жилой квартал, земельные участки должны соответствовать. Территориальная зона там пока — Б.1 (общественно-деловая зона), строить там жилые многоквартирные дома нельзя. А чтобы можно было эту зону изменить, нужно провести публичные слушания, внести изменения в планировочную документацию, потом в территориальную. Впоследствии планировка территории будет касаться ближайших участков с тем, что рассматривается сейчас.

При этом, школу на 1100 мест, как заявили в «Магнитострое», строить в проектируемом квартале будут не они. В городской администрации подтвердили, что в планах на 2022 год этого социального объекта нет.

— Говорить о том, будет ли там школа, когда и кто ее будет строить, преждевременно, — прокомментировала замначальника управления информационной политики администрации Челябинска Ксения Дурманова.

Ранее «Трест “Апартаменты”», связанный с застройщиком Олегом Лакницким и компанией «Трест “Магнитострой”», заявлял о планах по развитию территории на набережной реки Миасс со стороны улицы Российской. Тогда речь шла о новом квартале с домами высотой 7–10 этажей, а также 55-этажным небоскребом (выше «Высоцкого» в Екатеринбурге). Эти намерения Олег Лакницкий не стал отрицать. Сейчас решается вопрос по земле: часть участков там муниципальная, часть занята собственниками.

— Для 55-этажного дома архитектура (управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска — Прим.ред.) нам сначала один участок определила, потом другой. Пока это только планы. Но в перспективе мы там действительно должны сделать что-то красивое: там планируются и высотки, и воссоздание старого Челябинска, будет улица деревянных домов под старину, — рассказал о планах Олег Лакницкий.

Впрочем, урбанисты отнеслись с опаской к таким проектам: как бы центр Челябинска не превратился во второй «Академ Riverside».

— Набережная в центре города — самая дорогая земля в городе. Например, в Екатеринбурге на набережной построили здание РМК от архитектора Нормана Фостера, там стоит посольство США, резиденция полномочного представителя президента России в Уральском федеральном округе. Что строит «Трест “Магнитострой”»? Высотные панельки без благоустройства, — озвучил свои сомнения глава «Городских проектов Ильи Варламова и Максима Каца» в Челябинске Григорий Шевченко. — Откройте их сайт и взгляните, на их «современный» по меркам 90-х годов проект — на ЖК «Спортивный». Это очередной колодец, окруженный высотками, в центре которого огромное асфальтовое поле парковки. Что еще у них в проекте? Доделывают «Академ Riverside» — точно такой же колодец. Мы категорически против такого использования земли в центре города.

Недалеко от участка, на котором собираются строить новый микрорайон, за последние несколько месяцев горели три дома. Первый пожар произошел 10 мая на Российской, 82. Как тогда сообщили в МЧС, полыхнул заброшенный частный деревянный дом, в нем никто не жил. Другой пожар произошел 15 августа, под завалами, по информации СК, погиб бездомный мужчина, и был задержан подозреваемый в поджоге. Еще один пожар на Российской вспыхнул вечером 21 августа. Огонь уничтожил дом № 86, где три года назад прошел фестиваль восстановления исторической среды.