Русские идут, или Как купить зарубежное жилье

Цены на недвижимость в крупных городах России, в частности, в Челябинске за один год делают 30-процентный скачок. Желающие приобрести квартиру или дом все чаще задумываются, стоит ли покупать это здесь? Может, лучше купить недвижимость в более приятном во всех отношениях месте: чтобы было, где жить и отдыхать. За рубежом. Естественно, в первую очередь их взоры обращаются к наиболее дешевым вариантам.

Три дня и – в доме!

На Кипре, например, недвижимость разрешено покупать иностранцам еще с 1990-го года. Сейчас 80 процентов спроса обеспечивают граждане Великобритании (остальные 20 процентов приходятся на греков, россиян и жителей скандинавских стран). Законодательная защита прав собственности на Кипре осуществляется по образцам британских законов. Очень важно, что на Кипре иностранцу относительно просто получить кредит на покупку недвижимости: для этого нужно предъявить загранпаспорт, договор купли-продажи, справку о размере заработной платы и справку о наличии счета в банке (без указания имеющейся на нем суммы). Ставки по кредитам пока составляют всего 3 процента годовых, но в скором времени они могут повыситься до 3,3 процента.

В Болгарии стать инвестором на рынке недвижимости тоже относительно несложно. Нужно лишь зарегистрироваться как юридическое лицо. В Турции для получения так называемого «тапу» (так в этой стране именуется единственный документ, удостоверяющий право собственности на определенный объект недвижимости) иностранец должен иметь загранпаспорт и вид на жительство сроком на шесть месяцев. В данный момент ведутся переговоры, чтобы вообще убрать последнее условие для российских граждан, приобретающих недвижимость в Турции. Но даже при наличии такого требования в приобретении недвижимости и земли в Турции для россиян нет особых препятствий. Так, например, при образовании юридического лица вся процедура оформления занимает 1-3 дня, для физического лица – 3-4 месяца. Для этого нужен загранпаспорт и оформление вида на жительство на шесть месяцев, которое выдается в течение 4-5 рабочих дней.

За окошком – пальмы

Впрочем, внесем ясность. Вид на жительство в Турции можно оформить не только сроком на шесть месяцев, но и на неограниченное время. Таким образом, можно жить в Турции много лет, и это правило распространяется не только непосредственно на инвестора, но и на его ближайших родственников, то есть на супругу, детей. Кроме того, право собственности в Турции безусловное, что гарантирует безопасность покупки недвижимости, в том числе и для иностранца.

Цены на недвижимость в Болгарии, Турции и на Кипре значительно отличаются от европейских. Они намного ниже, чем в Москве и некоторых крупных городах России. Например, в Болгарии вполне приличные апартаменты в курортном местечке можно приобрести по цене от 1000 евро за квадратный метр. Стоимость турецкой недвижимости колеблется в основном от 500 до 2000 евро за «квадрат».

Особенностью турецкого рынка недвижимости является преимущественное предложение квартир крупных площадей, так как сами турки живут большими семьями. Редко встречаются квартиры площадью менее 70 квадратных метров. Средняя стоимость квартир площадью 100-140 квадратных метров в Турции равна 40000-80000 евро, в зависимости от удаленности от моря.

В рассматриваемых странах привлечение иностранных инвестиций в недвижимость поддерживается как на государственном, так и на частном уровне. К примеру, совсем недавно правительством Турции был принят новый закон о поощрении инвестиций в Турецкую Республику. В частности, были отменены некоторые налоги.

Русско-турецкая деревня

В настоящее время в Турции началось строительство поселка специально для россиян. Его рабочее название – «Русская деревня». Комплекс многоэтажных зданий задуман на 800 малогабаритных квартир с полной инфраструктурой для обслуживания проживающих. Реализация первой очереди поселка предполагает строительство 400 квартир на побережье Средиземного моря. В каждой квартире предусмотрены: салон-студия, спальная комната, санузел с душевой кабиной и открытая терраса. Жилая площадь составляет 50 квадратных метров (имеются варианты и площадью 75 «квадратов»). Все квартиры в «Русской деревне» будут стоить приблизительно 40000-45000 евро. Там будут русские рестораны и библиотеки.

За последние два года недвижимость в Болгарии, Турции и на Кипре существенно подорожала. По мнению экспертов, намеченная тенденция к росту цен сохранится в ближайшие несколько лет. На Кипре с 1 января 2008 года вводятся евро, и тогда цены на недвижимость здесь быстро догонят среднеевропейские. Турция сейчас также является кандидатом в члены ЕС со всеми вытекающими для потенциальных инвесторов в недвижимость последствиями.

Упущенная выгода

Как развивается процесс покупки недвижимости за рубежом в Челябинске? В результате бесед с менеджерами выяснилось, что приобретение недвижимости за рубежом у нас развивается достаточно робко. Во всяком случае, пока. Но, как заверила менеджер Юлия из «Метрополии», эту услугу планируют активно раскручивать в 2007 году. Предпосылки к тому имеются. Челябинцы периодически делают запросы на такой вид недвижимости и, чтобы удовлетворить интересы заказчиков такого уровня, приходится связываться с крупными агентствами из других городов региона. Чаще всего обращаться приходится в Екатеринбург и Тюмень. Менеджерам, конечно, не нравится, что часть их прибыли уплывает соседям. Так что они вполне осознанно констатируют: пора переводить рельсы на себя, хватит упущенной выгоды.

Директор по развитию фирмы «Компаньон», вице-президент Челябинской региональной гильдии риэлторов Арсен Унанян заверил, что челябинских претендентов на недвижимость интересует в основном Испания, Болгария, Франция и Объединенные Арабские Эмираты. Не виллы и бунгало, не коттеджи и не земля привлекают в этих странах наших земляков. Их запросы пока что скромнее – небольшая квартирка, по возможности, ближе к морю (горам, либо какой-то иной экологически привлекательной зоне). В редких случаях запросы распространяются на отдельно стоящий дом. Но тоже небольшой.

Что ж, аппетит приходит во время еды. И, думается, как только «первые ласточки» из Челябинска приобретут для себя апартаменты «за бугром», посетят их, обживут в течение какого-то времени и затем вернутся сюда и начнут делиться впечатлениями с соседями и сослуживцами, интерес к инвестированию такого рода возрастет.

Испанская грусть

В Москве и Петербурге мода на зарубежную недвижимость формируется с 2000 года. И вот, наконец, приходит она на Урал. В завершении материала – взгляд на эту проблему, что называется, изнутри. Автор этих строк попросила свою подругу Елену Голуб, в прошлом – челябинскую журналистку, рассказать, как обстоит дело с приобретением квартир и домов русскими в Испании.

Внесу ясность. В стране корриды и знойных мачо Елена оказалась после замужества. Ее супруг Юрий занимался бизнесом и жил до недавних пор в Москве. Два года назад он приобрел дом в Испании и перебрался в эту страну. Живет семья в маленьком уютном городке Торревьяха на берегу Средиземного моря.

Право первого

Итак, по утверждению PR-менеджера международного холдинга торговли недвижимостью Елены Голуб, чтобы приобрести дом или квартиру в Испании, иностранный покупатель должен открыть в одном из испанских банков счет, на который вносятся или переводятся деньги. После этого заключается первичный договор-привадо, в котором покупатель и продавец выражают свое намерение произвести действия с недвижимостью. В этом документе оговариваются сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочие условия, о которых договорились две стороны».

Как сообщает начальник отдела «Зарубежная недвижимость» компании «Святоград-недвижимость» Ольга Попова, в момент подписания договора-привадо вносится начальный взнос в размере 10-20 % от общей цены квартиры или дома. Оплата производится чеком, заверенным банком. Если покупатель по какой-либо причине отказывается от контракта, он теряет этот залог. В случае, если сделка не состоится по вине продавца, последний должен предоставить покупателю материальную компенсацию в размере двойного залога.

С момента подписания договора-привадо и внесения залога за клиентом закрепляется исключительное право на покупку выбранного объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Оставшуюся часть стоимости объекта покупатель выплачивает в день нотариального оформления купчей, то есть основного договора купли-продажи под названием Escritura Public. При покупке от строителей задаток оплачивается при подписании контракта, затем один или несколько промежуточных платежей вносятся по ходу строительства, остальное – при подписании купчей у нотариуса.

В случае использования ипотечного кредита это фиксируется в договоре купли-продажи, а зарегистрированный оригинал купчей покупатель получает в момент погашения кредита (до этого купчая хранится в банке, выдавшем кредит).

Перед оформлением у нотариуса эскритуры на право владения недвижимостью, как рассказывает ведущий менеджер по недвижимости компании Costa Esperanza Оксана Касерум, вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от продажной стоимости данного объекта недвижимости: разовый налог на покупку недвижимости (IVA) – 7 %, плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности – 1 %, услуги нотариуса – 1 %, оплата услуг банка по открытию расчетного счета и оплата процедуры выдачи ипотечного кредита (платится банку) – 1-2 % от суммы кредита. Все эти дополнительные расходы составляют 10-11 % от стоимости объекта. Комиссионные риелторов входят в стоимость объекта и не являются дополнительными расходами.

После процедуры подписания остается лишь зарегистрировать приобретенную недвижимость в Регистре собственности. Оригинал купчей предоставляется в соответствующий Регистр для регистрации покупателя как владельца, а также для последней проверки правильности оформления акта.

До тех пор, пока вы хотя бы не сдали документы на регистрацию и регистратор не сделал соответствующую запись в реестре покупаемого объекта, вы не являетесь официальным собственником объекта недвижимости. Например, если вы вовремя не регистрируете договор, то недобросовестный продавец (он по-прежнему числится официальным собственником объекта недвижимости) может повторно взять Nota Simple и кому-нибудь продать недвижимость еще раз. И если новый покупатель зарегистрирует сделку до вас, то получить свои деньги обратно вы сможете только через суд, ведь новый покупатель такой же обманутый, как вы, и имеет такие же права. Кроме того, пока официальным собственником будет другой человек, на это имущество может быть наложен арест за невыполнение других обязательств.

В Регистре собственности отмечается не только дата, но и точное время (часы и минуты), когда документы сдаются, чтобы тот, кто раньше сдал, имел приоритет. Нотариусы могут сделать это по факсу сразу после подписания протокола, чтобы забронировать за покупателем преимущественное право на 10 дней.

Процесс оформления в Регистре собственности длится обычно 20-30 дней. По истечении этого срока покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал купчей, после чего становится полноправным владельцем купленной недвижимости.