Аренда офисов: сколько и за что?

С начала года стоимость аренды офисных помещений в Челябинске увеличилась в среднем на 10–20 процентов. При этом традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие по площади офисы класса В. Тем не менее в условиях анонсирования новых высококлассных офис-центров ожидается некая корректировка спроса. Со временем арендаторы оценят преимущества помещений в офисах класса А либо В+; параллельно с этим офисы класса ниже С будут пользоваться меньшим спросом.

В столице Южного Урала влет уходят небольшие офисы класса В. Такое предложение на рынке коммерческой недвижимости подолгу не простаивает. Спрос на остальные виды коммерческой недвижимости растет меньшими темпами. По сравнению с прошлым годом, в 2008 году стоимость аренды коммерческой недвижимости возросла на 20 процентов по краткосрочным договорам и на 10–15 процентов по контрактам, заключенным на длительный срок.

По данным агентства недвижимости «Компаньон», стоимость аренды офисных помещений класса А в Челябинске варьируется от 1 100 до 1 800 рублей за квадратный метр в месяц (бизнес-центры «Аркаим-Плаза», «Мизар», «Челябинск-Сити»).

Ежемесячная арендная ставка в офис-центрах класса В (Кирова,19, ОЦ «Звезда Юг» или пл. Революции, 7, ОЦ «Скиф») составляет 900–1 250 рублей за «квадрат».

Класс С в городе представлен большинством зданий, построенных в 1990-е годы прошлого века. Арендовать такое помещение можно, заплатив от 700 до 900 рублей в месяц за квадратный метр.

В офисах класса D, к числу которых принято относить некоторые бывшие научно-исследовательские институты, а также офисы, расположенные по Ленина, 52а, Энтузиастов,12, аренда «квадрата» равна 500–700 рублей в месяц.

Остальные офисные помещения, ежемесячная аренда на которые составляет менее 500 рублей за квадратный метр, эксперты относят к классу E.

То, как изменится арендная ставка в будущем, во многом зависит от метода, с помощью которого она начисляется. В России ее принято рассчитывать с помощью стандарта БТИ, который был разработан еще во времена Советского Союза. Размер определяется следующим образом: длина офиса умножается на его ширину, после чего из полученной суммы вычитается площадь колонн. Эксплуатационные услуги оплачиваются арендатором отдельно. Площадь помещений также может быть определена несколькими способами: по внутреннему периметру, по внешнему периметру или же путем введения условных коэффициентов.

Однако существует и другой метод расчёта офисных площадей – это стандарт Building Owners and Managers Association (BOMA). Он является международным, применяется в Европе, США и некоторых городах России, например, в Москве. BOMA включает в стоимость аренды помимо самого помещения площадь мест общего пользования: зона ресепшн, вестибюль, технические, складских помещений, а также комнаты, предназначенные для охраны.

По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости агентства «Компаньон» Станислава Ахмедзянова, в Челябинске при определении размера арендной платы офисной недвижимости единого стандарта нет. По какому правилу она будет начислена – зависит от решения владельцев бизнес-центра.

Так, например, по словам управляющего директора бизнес-центра «Мизар» Валентины Роговой, аренда офисов в «Мизаре» составляет 1 250 рублей за «квадрат» в месяц. Помимо непосредственной платы за помещение сюда входят клининговые услуги, охрана, а также коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, канализация). Средства связи оплачиваются отдельно. «Каждый год мы поднимаем арендную плату на 15 процентов, – поясняет Валентина Рогова. – В этом году мы решили включить в нее плату за электроэнергию, раньше она оплачивалась по отдельному счету».

«Арендная ставка в БЦ «Аркаим Плаза» на сегодняшний день составляет 1 400 рублей за один квадратный метр в месяц, – рассказывает менеджер управляющей компании «Аркаим» Ольга Басарыгина. – Эта сумма включает в себя все коммунальные платежи, в том числе за электроэнергию, отопление и кондиционирование. Исключением является клининг, он оплачивается отдельно в размере 35 рублей за один квадратный метр в месяц по договору оказания услуг. Пользование телефоном и Интернетом в арендную плату тоже не входит».