Сергей Еремеев, директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.»: «Люди перестанут бездумно скупать недвижимость»

На рынке коммерческой недвижимости настали непростые времена. Желающих сдать или продать квадратные метры сегодня значительно больше, чем покупателей и арендаторов. На что готовы пойти владельцы челябинских ТК и ТРЦ, чтобы удержать арендатора? Кто рискует оказаться «за бортом» этого бизнеса? Какова судьба крупных торгово-развлекательных центров города? Что может стать спасательным кругом для ретейла? Своим мнением на эти и другие вопросы поделился директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» Сергей Еремеев.

«Крупным ТРЦ теперь не придется рассчитывать на колоссальную проходимость»

– Сергей, для начала задам вопрос по сегменту street-retail. Там, где раньше были бутики, теперь только вывески об аренде, продаже...

– Продается и сдается на всех углах, все что можно. Раньше была проблема найти подходящее помещение по адекватной цене. Все «заламывали» цены на аренду и продажу. Но теперь ситуация перевернулась с точностью до наоборот: все сложнее найти арендатора и покупателя.

По моим наблюдениям, на стрит-ретейл ставки упали примерно на 50%. Небольшие площади – около 100 «квадратов» – на проспекте Ленина дешевле, чем за три тысячи рублей в месяц, не сдавались. Теперь же надо очень постараться, чтобы найти арендатора за полторы тысячи. Обычно начинают предлагать с двух, а сторговываются – за еще меньшую сумму. Торг в такой ситуации просто необходим.

– Кто уходит из стрит-ретейла?

– Свое развитие остановили почти все салоны парфюмерии и косметики – «Л`Этуаль», Rive Gauche и так далее. Крупнейший ретейлер парфюмерии «Л`Этуаль» имеет больше всего магазинов на территории России, и у них наибольший процент среди коллег собственных магазинов, остальная часть арендуется. Даже этот оператор уже закрыл часть магазинов в Санкт-Петербурге, Москве в собственных помещениях и сдал их в аренду. В Челябинске, насколько мне известно, пока отказались от открытия некоторых магазинов, но действующие салоны еще пока работают. Больше всего пострадал, конечно, средний сегмент. На первый план выходит все то, что работает на экономию денег: стоки, секонд-хэнды, конфискаты, фаст-фуд. Самое активное развитие получают аптеки, алкомаркеты, все чаще становятся популярны форматы «магазина у дома», или convience store.

– С небольшими торговыми площадями ситуация ясна. Крупные торговые центры сталкиваются с аналогичными проблемами?

– Если говорить про торговые центры, то здесь ситуация тоже довольно плачевная. Мы работаем почти со всеми девелоперами Челябинска и наблюдаем серьезную ротацию арендаторов. Их большая часть ушла еще осенью, правда, с того времени вакантные места некоторые все же успели закрыть. Что будет дальше – непонятно.

Большие вопросы возникают с мегапроектами, и это по всей России. В последние два года девелоперы «заболели» гигантоманией – стали строить торговые комплексы площадью свыше 100 тысяч квадратных метров и ретейл-парки, один из которых даже заявлялся в Челябинске. Но любой комплекс такого масштаба обычно включает в себя два-три мегаякоря с площадями от пяти до 15 тысяч квадратных метров. Так вот покупательские предпочтения склоняются как раз к тому, что люди будут ходить в мелкие магазины в шаговой доступности от дома, а не ездить на другой конец города. Все продуктовые, строительные и другие гипермаркеты будут испытывать проблемы с товарооборотом. Соответственно, смысла в огромном ТЦ в отсутствии мегаякорей нет. Большим ТЦ теперь рассчитывать на колоссальную проходимость не придется; в ближайшие пять лет такие проекты не будут окупаться.

– Что в такой ситуации способно удержать ТЦ на плаву?

– Нужно понять, на что сегодня готов тратить свои деньги покупатель. Например, один крупный челябинский торгово-развлекательный центр не потерял своей проходимости. Но качественные характеристики покупателя уже изменились. Например, потребителя может привлекать якорный арендатор в виде продуктового гипермаркета с очень конкурентоспособными ценами. Сегодня из-за разницы в 10-20 рублей покупатель поедет именно туда.

Какие-то преференции для покупателя, например в виде бесплатных шаттлов до торгового центра, в нынешней ситуации жизненно необходимы.

– А если говорить об арендаторах?

– Большие деньги за аренду – по 3-5 тысяч за квадратный метр ежемесячно – они платить больше не могут. Именно поэтому сегодня важно, чтобы ТЦ имел грамотную концепцию, ведь это и есть тот набор фишек, который привлекает, заманивает, мотивирует покупателя оставлять деньги и, соответственно, позволит существовать арендаторам в комплексе.

– Многие проекты, например ТРК «Фокус», анонсировались как достаточно удачные. Но пока дела не идут. В чем ошибки?

– Проблема вся в профессионализме управляющих компаний. Подчеркну, что это характерно для всех ТЦ, ТК и ТРК Челябинска. Некоторые объекты начинают перестраиваться. Грубо говоря, из пафосного базара комплексы «поворачиваются лицом» к покупателю и арендатору. Эта пафосность пока еще присуща многим УК, и она только вредит торговому комплексу. Сейчас необходимо быть лояльным ко всем, хотя для многих управленцев слова «лояльность» вообще не существует; вспомним для примера ситуацию вокруг ТК «Калибр». Эта самая лояльность появляется от профессионализма и опыта. А у нас пока нет управляющих компаний, которые ведут в Челябинске больше чем три объекта. Откуда взяться опыту и профессионализму?

– Можете сказать, кто первым «повернулся лицом» к партнерам и потребителям?

– Многие начинают пересматривать свою политику, причем говорю это со слов самих арендаторов. Люди перестраиваются, понимают, что если ты не перестроишься, то не будешь зарабатывать деньги. Пытаются договариваться об условиях сотрудничества; самое главное – найти баланс этих условий, устраивающий и собственника и арендатора – это самое сложное.

– Кстати, как продвигаются дела с еще не сданными в эксплуатацию комплексами?

– Практически все ТК и ТРК в Челябинске притормозили со строительством. Даже если проект не остановлен, график застройки все равно не выдерживается. К сожалению, многим придется очень непросто. Скажется неумение работать в резко изменившихся условиях. Некоторые объекты были изначально построены и строятся на идее, что все продастся, без концепции, без предварительных согласований с консультантами и будущими арендаторами. У таких проектов нет будущего, даже если их запустят – они будут стоять пустые! Проекты, сделанные профессионально, я думаю, смогут найти своего арендатора и, соответственно, покупателя даже в сегодняшних очень непростых условиях.

– А что происходит с комплексом «Фиеста», который ведет ваша компания?

– До кризиса была проведена большая часть работы, и основные договора аренды были заключены. Как и у других, финансирование идет не теми темпами, какие заявлялись изначально. Поэтому дата открытия пока отодвигается.

– Еще несколько лет назад говорили, что в городе была нехватка качественных ТЦ. Как обстоят дела сейчас, если учесть, что платежеспособный спрос, на который все так рассчитывали, пропал?

– Можно сказать, что по всем нормативам таких торговых площадей до сих пор не хватает. При малейшем увеличении покупательского спроса и оживлении ретейла эти площади снова будут в дефиците. Ретейл после кризиса останется почти единственным бизнесом, который будет приносить хорошие деньги. Остальных бизнесов для инвестиций практически не останется. Соответственно, вполне можно ожидать, что через лет пять ретейл будет бурно развиваться, потребуются новые торговые площади. Вопрос лишь в том, какие торговые площади – крупные или более мелкие. Крупные операторы начинают пересматривать свои форматы. Если раньше, в 2008 году, форматы формировались в сторону увеличения площади, то в 2009 будет дробление – почти все крупные ретейлеры пересмотрят свои форматы и сделают их более мелкими. Пока об этом никто не объявил, но, думаю, месяца через три-четыре мы это увидим.

Вопрос также встанет в окупаемости проекта, потому что часть средств вложена до кризиса, часть – после него. Но это уже вторично: главная задача состоит в том, чтобы заполнить комплекс, а не вывести его на сверхприбыль и окупаемость за пять лет.

– Давайте остановимся также на еще одном важном сегменте комерческой недвижимости – развлекательном. Как ведут себя сетевые операторы сферы досуга?

– Кинотеатры, например, никогда не приносили собственникам высокий арендный доход. Среди профессионалов давно ходит мысль, нужны ли такие операторы в ТК? Если учесть все расходы, то аренда не окупает расходы девелопера. Существует догма о том, что кинотеатр создает трафик. Но создает ли он тот трафик, который оставляет деньги в прилегающих к кинотеатру магазинах? На этот вопрос до сих пор никто не дал точного ответа. Но, тем не менее, думаю, что кинотеатры в городе все же сохранятся. Люди будут смотреть фильмы, потому что за последние десять лет людей научили смотреть кино на большом экране. Кинотеатры будут востребованы даже в условиях жесткой экономии. То же самое касается каких-либо детских крейзи-парков. Родители, скорее, будут экономить на себе, нежели на детях. А вот дорогие развлечения, например боулинг, более других подвержены финансовым трудностям.

«ТЦ и ТРК продают под ключ»

– Сергей, разные эксперты дают разную оценку рынку недвижимости. На ваш взгляд, где находится ценовое «дно» коммерческой недвижимости?

– Давайте все таки будем говорить не совсем о ценовом «дне» как таковом! Рынок недвижимости рос, практически не снижая темпов по всем сегментам. Если говорить о «дне», значит, говорить о коррекции на этом рынке, но сегодняшняя ситуация – это не коррекция цены. Это изменение тренда, то есть недвижимость в ближайшее время будет только падать! Падать будет ступенчато из-за определенной волатильности рынка, связанной с низкой ликвидностью недвижимости как актива. Первое «дно» мы видели осенью. После бурного роста все вдруг поняли, что ничего не покупается, надо быстро продавать. Сейчас идет относительная стагнация, и нужен катализатор, чтобы цены упали. Второе «дно» можно ожидать ближе к лету – тогда будут совершаться покупки на деньги, которые люди еще придерживают. Третье «дно» будет уже осенью, ближе к ноябрю. В это время всегда в экономике мало денег, это длится уже много лет. Четвертое «дно» будет после нового года, хотя, надеюсь, что все-таки его не будет и рынок успеет перестроиться и начать расти.

Примерно то же самое мы наблюдали с долларом. Вспомните, как с 1992 года он начал из 60 копеек превращаться в 3 рубля, до 95 года только рос, а потом стал снижаться. Люди не поверили, как такая стабильная валюта может терять в цене. Такие же «технические» процессы происходят и в недвижимости. В 2004 году люди стремились покупать и строить, а потом, заработав массу денег на недвижимости, решили, что это супердоходный актив. На самом деле, недвижимость – это низколиквидный актив. У него другие циклы – его долго строить и долго продавать. В конечно итоге люди обожгутся на недвижимости и перестанут бездумно ее скупать.

Добавьте к этому, что много коммерческой и жилой недвижимости находится в залоге банков, и она еще в продажу «с молотка» не поступала. Учитывая формальности этой процедуры, залоговая недвижимость выйдет на открытый рынок, в лучшем случае, к апрелю. И это обстоятельство тоже простимулирует возникновение второго ценового «дна».

Не так давно, кстати, вместе с банкирами довелось разобрать один случай. Офисное помещение находилось в залоге у банка, кредит был выдан с коэффициентом 0,8 от рыночной стоимости объекта. Тогда его оценивали в 20 миллионов рублей, кредит выдали на 17 миллионов. Сегодня этот офис можно продать при благоприятном стечении обстоятельств за 12. Банку это невыгодно. А когда недвижимость перейдет к приставам и они начнут ее продавать с торгов, она станет еще дешевле и едва покроет половину тела кредита. Неслучайно уже не раз высказывалась мысль финансистами о том, что необходимо будет списать все убытки; другого варианта нет.

– Насколько привлекательна коммерческая недвижимость нашего «сурового» города сегодня?

– Земля по всей России упала в три раза, покупателей на нее под коммерческую недвижимость нет. Много девелоперов выставили свои участки в Москве и Подмосковье в шикарных местах и с очень хорошим дисконтом. Так что в Челябинске земля девелоперов пока вообще не интересует, а значит, новых «нечелябинских» проектов в ближайшие пару лет не появится. Что касается торгово-офисной недвижимости, то строящийся проект сейчас продать нереально, это очень большие риски для покупателя. К тому же во всех крупных городах на продажу выставлена масса готовых объектов. В той же Москве продается несколько десятков ТК с арендаторами и хорошей инфраструктурой «под ключ» – все это можно спокойно купить. До кризиса торговые комплексы целиком почти не продавались. Можно было купить часть акций девелоперских компаний, стать совладельцем. А чистой купли-продажи не было, но оценка объектов была; так вот, по сравнению с теми временами цена упала в два раза.

– Раньше говорили, что цены на коммерческую недвижимость в Челябинске слишком завышены по сравнению с другими городами России. Что-то изменилось?

– Действительно, у нас цены были дико задраны. Причем необоснованно, так как Челябинск, по сравнению с остальными городами-миллионниками, имеет низкую покупательскую способность. Любой ретейлер, заходя в Челябинск, сильно рисковал. Да, ретейлеры готовы заходить к нам, они понимают, что у нас низкая покупательская способность, так как промышленный город зависит от цен на металлопродукцию. И если раньше площадей было мало и цены летели вверх, то сейчас все наоборот. Думаю, в итоге у нас цены будут ниже, чем в других городах-миллионниках, потому что ретейлеры начнут подходить к ставкам аренды более прагматично и учитывать челябинскую специфику.

Я надеюсь, то, что город уже имеет, он не потеряет. Посмотрим на соседний Екатеринбург – там успели бездумно открыть ТК практически на каждом углу, и у них на фоне упавшего спроса сейчас серьезные проблемы, но надеюсь, до закрытия объектов дело не дойдет. У нас такого переизбытка торговых площадей нет. И тем не менее вряд ли крупные дорогостоящие проекты будут востребованы в ближайшие годы, так как покупательский спрос будет восстанавливаться очень медленными темпами.