Подводные камни земельных торгов

В этом году администрация Челябинска собирается продать порядка 300 земельных участков под индивидуальное строительство. И действительно, горожане постепенно покупают эти площадки. Казалось бы, и цена привлекательная, и места неплохие. Но на практике весь процесс оказывается не таким простым, каким видится на первый взгляд. Почему покупателям приходится вкладывать намного большую сумму в эти площадки, чем ожидалось? На какие коммуникации и в каком объеме можно рассчитывать будущим новоселам? Читательница сайта Анастасия Петровская (Фамилия девушки изменена. – Прим. ред.) делится своей историей покупки земли с торгов.

«Мы – типичная молодая семья: растим с супругом сынишку, снимаем квартиру и мечтаем о том моменте, когда справим новоселье в новом доме. Именно в доме, ведь хочется жить на своей земле, а не в многоквартирном «муравейнике». Понемногу присматривали подходящую землю, потом решили, что имеет смысл посмотреть участки, которые предлагает с торгов муниципалитет. Главное требование – близость будущего дома к центру города и наличие детского сада неподалеку. И вот в поселке Смолино нашелся подходящий участок. Съездили с мужем, посмотрели и решили поучаствовать в аукционах.

Деньги собирали общими усилиями: часть накопили, часть заняли у родителей, а потом добрали недостающую сумму потребкредитом. Так, весной этого года мы стали обладателями площадки в 13,6 сотки. Претендентов на лот было два, так что при первоначальной цене в 760 тысяч рублей выкупили его за 990. Сразу же после торгов к мужу подошел мужчина и сказал, что в поселке уже создано товарищество собственников жилья, и все новенькие туда вступают. Цена вопроса – шесть тысяч рублей, но мы заплатили девять, так как вступили в ТСЖ позже, уже осенью. Как выяснилось потом, наши дополнительные траты только начинались...

Признаюсь, наверное, я питала некие иллюзии по поводу того, что мы получим, покупая землю. Казалось бы, участки формирует мэрия, значит, коммуникации точно будут. Я считала, что за все необходимые сети мы уже заплатили немалые деньги, выкупив площадку с торгов. В договоре этот пункт прописан расплывчатой формулировкой «обеспечение коммуникациями – по техусловиям». Потом в ТСЖ нам сказали, что газ к поселку подведен, но для разводки газа внутри поселка нужен проект. За него мы отдали еще шесть тысяч рублей. Мы также узнали, что и за саму разводку газа по поселку нужно отдать еще целых 75 тысяч рублей! Такие взносы собираются со всех собственников земель.

Словом, мне уже кажется, что мы переплатили, ведь ни дороги, ни электроэнергия к нашему участку не подведены. Кроме того, нужно будет еще самостоятельно бурить скважину и организовывать канализование. В ближайшем будущем я вижу только новые траты: озеленение, вывоз бытовых отходов, охрана поселка... И это еще без учета самого процесса строительства дома, который мы запланировали на весну следующего года. В договоре, кстати, отмечено, что освоить земельный участок мы обязаны в течение 10 лет. Выходит, что мы еще не начали строительство и при этом уже незапланированно потратили почти 100 тысяч рублей. На мои беспокойства муж философски заметил: «Расслабься, дорогая; будем стараться зарабатывать больше». Так я рассталась с иллюзией о том, что молодая семья, покупая землю от муниципалитета с торгов, получит полностью готовый для строительства участок».

Мы попросили прокомментировать эту ситуацию руководителя агентства недвижимости «Паритет» Андрея Ветхова и рассказать, за что в конечном итоге платит человек, покупая землю с муниципальных торгов.

«Если вы решили приобрести земельный участок на открытых муниципальных торгах, то до внесения задатка необходимо сделать следующее. Первое: ознакомиться с местоположением земельного участка непосредственно на местности. Часто оказывается, что покупатели рассчитывали на участок в одном месте, а он оказался совсем не там, где бы хотелось. То есть нужно взять выкопировку или проект планировки и сопоставить на местности. Для торгов часто формируются земельные участки там, где уже нет хороших мест, например на месте болота, близко к железнодорожной станции или промобъекту и другое.

Второе, что необходимо сделать, – это проанализировать цены на аналогичные участки в данной территории. Поинтересуйтесь: возможно, местные жители уже продают участки, цена на которые ниже либо аналогична стартовым на аукционе. Участием в муниципальных торгах вы рискуете переплатить за желаемый участок, если за него будут бороться другие претенденты (а следовательно, и поднимать на него цену).

Третье очень важное обстоятельство – коммуникации. В условиях аукциона при описании лота (выставляемый объект на аукцион) есть очень важный пункт. Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с установленными нормативами и плановой потребностью строящегося объекта. Что это означает? То, что к затратам на приобретение земельного участка важно учесть дополнительные расходы, связанные с подключением коммуникаций. Подключение газа, электроэнергии, водоснабжения, канализации бывает соразмерно стоимости самого участка. Поэтому нужно получить сведения по стоимости таких работ.

И последнее, что желательно сделать, – это узнать максимальную информацию о данной территории, например, кто ее обслуживает, вывозит мусор, охраняет и т. п. Нередки такие случаи, когда территория бывает заброшена, дороги чистятся редко, и после снегопада улицы неделю остаются в ужасном состоянии. И наоборот, может существовать ТСЖ, ТОС, который возьмет на себя содержание территории. Но, опять же, затраты на содержание таких организаций снова ложатся на собственника земельного участка.

Поэтому, если подсчитать все возможные затраты, взвесить все за и против… Возможно, лучше приобрести дом под снос и на месте его построить свой, новый? Или вы готовы оплатить подключение газа и электроэнергии, которые располагаются в километре от участка?»

«Покупая земельный участок у государства, каждый человек должен понимать, что ему придется освоить новую профессию – девелопер земельных участков (land developer), – добавляет директор по маркетингу инвестиционной компании «Западный Берег» Вахтанг Чикаберидзе. – А любая новая профессия чревата чередой проб и ошибок. Желательно ошибок чужих, которых вам нужно избежать. Девелопер земельных участков должен оценить до начала торгов все риски и потенциальные выгоды от покупки земли. Риски могут быть следующие:

• инженерно геологические (земельные грунты могут потребовать дополнительных расходов при возведении дома);

• инженерно-коммуникационный риски (в месте, где вы покупаете участок, может просто не быть свободных лимитов по газу, электричеству и водоотведению);

• градостроительные ограничения (территория может находиться в зоне ЛЭП, газопровода высокого давления, где нельзя возводить капитальные строения);

• социальные риски (уровень социальной среды не будет соответствовать вашему уровню, и жизнь превратится в борьбу за свои ценности);

• изменения окружающей обстановки (возможно, скоро по град плану ваш участок окажется в окружении трех, четырех, десятиэтажного микрорайона, так что изучите градплан территории. Но и это не всегда может помочь, ведь здания до трех этажей с мансардой можно строить и без получения утомительных разрешений);

• экономические и временные риски (ожидание получения коммуникаций и оплата технических условий может неприятно увеличить общий бюджет домовладения).

Уже сегодня в пригороде Челябинска установилась минимальная цена за участки с коммуникациями в размере 155 тысяч рублей за сотку (в местах, где технические условия входят в стоимость участка), поэтому сравнивайте стоимость вашего времени и возможных рисков с ценой тех объектов, где этих проблем нет.

Можно купить участок на торгах за сумму меньше миллиона рублей, но два года в него придется вклдадывать время и деньги для того, чтобы на нем можно было строить и жить. Если ваши два года усилий стоят дешевле миллиона рублей, тогда вперед. А если вы не может позволить себе ждать, тогда покупайте готовый продукт».