Должников превратят в нанимателей

Ипотечные должники продадут квартиру государству и останутся жить в ней на правах нанимателей. Такой выход из кризисной ситуации для должников вместо выселения предложили депутаты Госдумы. Причина для невыплаты кредита должна быть уважительной, к примеру, болезнь, безработица, сиротство. Количество залогового жилья на рынке при внедрении этой схемы сократится, хотя оно, по данным экспертов нашего сайта, продолжают находить своего покупателя.

Государство должно выкупать залоговую недвижимость по актуальной рыночной цене, говорится в законопроекте. Если стоимость квартиры будет меньше, чем долг заемщика перед банком, муниципальные или федеральные органы должны возместить разницу. Если же выше – остаток средств будет перечислен бывшему заемщику.

По словам одного из авторов идеи депутата Андрея Крутова, которые публикует «Российская газета», государство будет оплачивать кредит за жилье только тех граждан, которые попали в кризисную ситуацию – тяжело заболели, лишились работы, кормильца, либо стали инвалидами. Бывший заемщик получает право жить в этой же квартире на условиях социального найма – жилплощадь будет муниципальной. В то же время если платежеспособность человека восстановится, он сможет выкупить недвижимость обратно в собственность. При этом человек сможет сам решать, выкупать ли ему квартиру, либо пользоваться социальным наймом бессрочно.

По данным Управления Росреестра по Челябинской области, в первом квартале 2013 года количество зарегистрированных ипотечных сделок выросло на 10 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Договоры по ипотеке составляют большую часть (16 260) из общего числа произведенных регдействий.

Законопроект призван защитить людей, которые оказались в трудной жизненной ситуации, от выселения из единственного имеющегося у них жилья. Но депутаты не исключают, что некоторые граждане попытаются обойти закон и оформить фальшивые документы, к примеру, об инвалидности, чтобы кредит за них погасило государство. Законотворцы надеются, что риск мошенничества при такой схеме будет не выше, чем при совершении обычной сделки купли-продажи – в процессе будет задействовано несколько контролирующих инстанций, а окончательное решение остается за комиссией с участием специалистов банка и муниципалитета.

Добавим, что проживать в муниципальном жилье может быть выгодно: нанимателю не придется раскошеливаться на ипотечные и арендные платежи, а также платить за капитальный ремонт дома. Нагрузкой будет только «коммуналка». Кроме того, выселить семью из государственной квартиры невозможно, если там постоянно кто-то прописан. Жилье передается следующему очереднику, когда в квартире не остается зарегистрированных родственников. С другой стороны, жильцы не смогут распоряжаться этой недвижимостью – продать, обменять либо оставить в наследство не получится.

Сегодня залоговое жилье, с оплатой которого не справились заемщики, реализуется через ФГУП «Росимущество» или банки. Причем, по данным экспертов челябинского рынка недвижимости, квартиры с обременением пользуются достаточным спросом. Схема реализации подобной недвижимости на первый взгляд сравнительно проста: потенциальный покупатель самостоятельно или с помощью агента находит объявление о продаже, приходит в банк, платит деньги и через несколько дней становится владельцем квартиры. Как отмечает руководитель АН «Челград» Сергей Фальков, обычно залоговое жилье приобретают люди, которые имеют в распоряжении значительную сумму наличными. «Цена залогового объекта традиционно снижена – стоимость отличается от рыночной примерно на 10 процентов Например, «однушка», которая на рынке может стоить 1,6 миллиона рублей, продается с обременением за 1,5 миллиона, а залоговая «трешка» оценивается в 2,4 миллиона рублей, хотя аналогичные продаются за 2,7 миллиона, – говорит эксперт. – Единственная сложность – зачастую инвесторы сталкиваются с «котом в мешке»: квартиру, которая еще не перешла определенному банку по суду, невозможно посмотреть, так как ключи не выдаются. При покупке такого жилья новый владелец с «зеленкой» на руках и в присутствии участкового может спокойно поменять замки».

Однако чаще всего при покупке залогового жилья возникают сложности: процесс заселения в приобретенную квартиру замедляется из-за обременения, а стоимость жилплощади не всегда конкурирует с рыночной. По словам директора брокерского дома «Паритет» Андрея Ветхова, предложения о продаже залогового жилья составляют около 0,1 процента от общего объема рынка. «Большая часть объектов (около 90 процентов) обременена правами третьих лиц, то есть бывших собственников. Перед заселением нужно через суд выселять прежних жильцов, что растягивает процесс как минимум на полгода, – объясняет собеседник. – Даже если приобретать необремененное жилье, оформление квартиры в собственность занимает несколько месяцев».

Кроме того, покупка залогового жилья не всегда оказывается целесообразной. Как подчеркивает Андрей Ветхов, встречаются ситуации, когда претендент на объект после участия в торгах остается единственным покупателем и вынужден отдавать завышенную стоимость.