Подвал: в одни руки не выдавать

Подвалы, чердаки и холлы в новых многоэтажках должны оставаться собственностью жильцов, а не продаваться предпринимателям. С разъяснением об использовании общего имущества собственников жилья выступил Верховный суд РФ, который назвал передачу технических помещений в собственность коммерсанту незаконной. Что нужно сделать, чтобы защитить свой подвал от посягательств и получить выгоду от него?

В споре между собственниками жилья в московской новостройке и бизнесменами поставил точку Верховный суд. Как пишет «Российская газета», новоселы, въехав в купленное жилье, узнали, что нежилые технические помещения в доме уже в собственности предпринимателя.

Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал: он заявил, что был инвестором строительства этого дома и заранее договорился с застройщиком, что после окончания работ получит часть жилых и все нежилые помещения. Московский городской суд признал документы коммерсанта о том, что он получает нежилую территорию в доме, ничтожными, не имеющими никакой юридической силы. Бизнесмен обратился в Верховный суд, где узнал, что нарушает права жителей дома. В собственности частного лица оказались и водомерный узел, насосная станция, коридоры и тамбуры. Однако по закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.

У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля в общем имуществе. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений. Общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, подтвердил Верховный суд.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса говорится, что к общему имуществу могут быть отнесены нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), а также крыши, ограждающие конструкции и инженерное оборудование.

Интересно, что чиновники жилищно-коммунальной сферы неоднократно заявляли, что собственники квартир, особенно те, которые объединились в ТСЖ, могут выручать дополнительные средства от сдачи в аренду подвальных помещений. Деньги можно потратить на нужды дома – ремонт, создание детской площадки или автопарковки. Как сделать использование подвала выгодным?

Во-первых, стоит знать, что распоряжаться нежилыми помещениями в доме могут только собственники. Управляющая компания не имеет таких полномочий. Но один собственник не может выделить долю в общем имуществе и продать ее.

Для того, чтобы сдать подвал в аренду, нужно провести общее собрание собственников жилья. Также на собрание нужно пригласить представителей муниципалитета, если в доме есть неприватизированное жилье. При рассмотрении вопросов, связанных с общим имуществом дома, решение должно быть поддержано квалифицированным большинством, получив две трети голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество. Доля каждого высчитывается путем деления площади квартиры (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по данным БТИ).

Чтобы зарегистрировать право общей долевой собственности на общие помещения, нужно обратиться в орган технического учета для получения кадастрового паспорта. Затем стоит оформить кадастровый паспорт помещения (подвала, чердака или холла) и обратиться в регистрационный орган. Размер доли в общем имуществе, приходящейся на каждого собственника, определять необязательно. Если таких данных не будет, в свидетельстве о праве собственности будет указано, что доля пропорциональна площади жилого помещения, которое принадлежит собственнику.

Добавим, что алгоритм справедлив только в том случае, если подвал пустует. Есть подвальные помещения, которые много лет назад проданы коммерческим структурам, причем даже без ведома жильцов.

Кроме того, при передаче подвала, в котором есть техническое оборудование, в собственность или аренду сторонним лицам могут возникнуть проблемы. Например, организация, занимающая помещение, может не допустить жителей и коммунальщиков к инженерным системам. Приструнить коммерсантов жильцы могут только через суд, перед обращением стоит зафиксировать факт нарушения в присутствии сотрудника управляющей компании.