Кредит на комнату против менталитета

Покупатели комнат получили равные права с теми, кто приобретает отдельные квартиры и жилые дома – ипотечные кредиты, взятые на комнаты, сможет переоформить на других условиях федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 4 июля ведомство опубликовало изменения в программу рефинансирования. Эксперты сайта DomChel.ru называют инициативу полезной, но не для Челябинска – у нас не принято покупать комнаты в кредит.

АИЖК включило в программу рефинансирования комнаты. До сих пор агентство признавало лишь жилищные кредиты на приобретение целых квартир и жилых домов с земельными участками.

Как сообщает пресс-служба ведомства, рефинансированием смогут воспользоваться заемщики, которые уже владеют одной или несколькими комнатами в квартире и готовы выкупить оставшиеся помещения с помощью ипотеки. Также АИЖК пойдет навстречу в ситуации, когда покупатель с помощью ипотеки приобретает в квартире все комнаты, принадлежащие разным собственникам. В обоих случаях в качестве предмета залога выступит вся квартира целиком. Покупателям единственной комнаты в квартире рефинансирование не светит – залог в виде комнаты не предусмотрен.

Заемщики, покупающие комнаты по условиям АИЖК, могут рассчитывать на кредит в банках-партнерах агентства по ставкам от 9,2 до 13,5 процентов. Ставки могут быть как фиксированными, так и плавающими. Купить одновременно все комнаты в квартире заемщик может с помощью маткапитала, либо став участником федеральных программ для молодых ученых, учителей или военных.

Инициатива, по мнению экспертов жилищного рынка, полезная, однако в Челябинске практически не применимая. Во-первых, рынок комнат сегодня почти не развивается: даже для студентов родители предпочитают приобретать отдельные студии, нежели комнаты в квартирах «на соседей», хотя последние как минимум в два раза дешевле. «В нашей компании за прошедший месяц была проведена лишь одна сделка с комнатой. Челябинцы, имеющие комнату в коммуналке, предпочитают продать ее и, добавив деньги, купить отдельное жилье, – отмечает руководитель департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. – Кроме того, цена квадратного метра выставленной на продажу комнаты обычно выше, чем стоимость квадрата в пересчете на квартиру».

В базе объявлений сайта DomChel.ru на 5 июля 2013 года насчитывается 1362 комнаты, выставленные на продажу на вторичном рынке. В поиске комнаты находится всего 60 потенциальных покупателей.

На непопулярность комнат влияет не только распространенность ипотеки и квартир-студий, но и привычки – мало кто захочет по собственному желанию жить в одной квартире с чужими людьми. Так что жильцами комнат люди обычно становятся вынужденно. Например, после развода, когда нужно разменять жилье, отселив бывшего супруга. Помимо этого купить комнату сложнее, чем отдельное жилье: нужно предложить живущим там соседям воспользоваться правом преимущественного выкупа и разобраться с выделением долей.

Во-вторых, если комнаты находят своих покупателей, то на их приобретение обычно не оформляется ипотечный кредит – покупка производится за наличку (цена комнат начинается от 500 тысяч рублей). «Банки считают рискованными такие объекты, только у одного есть специальная ипотечная программа под комнаты, – рассказывает руководитель АН «Ника«Олег Захаров. – Сегодня сделки с участием комнат можно поставить на четвертое место по количеству после сделок со студиями, однушками и двухкомнатными квартирами».

Четыре-пять лет назад ситуация на этом рынке была более оптимистичной: тогда, по данным ЮУ КЖСИ, на долю сделок с комнатами на вторичке приходилось около 30 процентов. В то же время в корпорации, которая является региональным представителем АИЖК, прогнозируют, что спрос на новый продукт будет, и в скорой перспективе начнется работа по этой программе.