Получаем земельный участок: правила игры

Минэкономики подготовило законопроект, по которому с 2014 года российские власти должны публиковать в Интернете информацию о свободных земельных участках и выставлять их на торги по заявлениям потенциальных покупателей. При этом оформить схему такого участка можно будет без межевания территории, пишет «Коммерсант». Насколько это будет выгодно для потенциальных землевладельцев и не найдутся ли лазейки для коррумпированных чиновников, читайте в материале DomChel.ru.

В минувшем году президент России Владимир Путин призвал ускорить формирование единого банка данных о земле и как можно быстрее перейти к проведению открытых торгов землей по заявлениям граждан и юридических лиц. Путин назвал «закрытость и непрозрачность» информации о земле «главной причиной коррупции, которая буквально пронизывает весь рынок земли».

Новый закон призван упростить процедуру проведения торгов. Если сейчас, чтобы продать участок, его нужно сформировать, обеспечить разрешенное использование, провести межевание, сформировать кадастровый план и проект организации и застройки, то с принятием поправок к Земельному кодексу, образование участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме Москвы, Санкт-Петербурга и региональных центров), станет возможно без проекта межевания – на основании утвержденной схемы его расположения, которую, кстати, смогут предлагать и потенциальные покупатели или арендаторы.

Претенденту остается только провести кадастровую оценку участка. И уже потом с ней обратиться в уполномоченный орган с заявлением о его продаже или аренде, а власти за три месяца обязаны принять положительное решение или отказать соискателю. В качестве начальной цены торгов предписано брать кадастровую стоимость участка, и если претендент один, то он получит землю по этой цене.

При этом если земля нужна для объектов инфраструктуры, то она может быть продана и без открытых торгов, а время, необходимое для ее выделения, сократится с трех лет до трех месяцев. Кроме того, предусматривается безвозмездное срочное использование земли бюджетниками для индивидуального жилищного строительства, а также прочими гражданами – для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства. Если участки использовались по назначению более четырех лет, граждане могут бесплатно получить их в собственность.

Однако не все эксперты уверены в кристальной чистоте схемы. Девелопер Екатерина Захарова считает, что лазейки для лоббирования интересов всегда найдутся. «Возникает хитрая ситуация, – говорит эксперт. – Получается, человек, захотевший купить себе участок земли, самостоятельно должен провести кадастровую оценку земель. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь. При этом если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается удельный показатель, значение которого больше. В принципе посчитать не так уж и сложно».

Вопросы вызывает и то, кем будут выноситься положительные или отрицательные решения касательно того или иного участка. «Решение для торгов опять-таки должны дать уполномоченные органы. На чем будет основывать их мнение – неизвестно, – сомневается эксперт. – Если комментировать заявление о том, что для объектов так называемой инфраструктуры земля будет выдаваться без торгов, то тут тоже можно попасть в ситуацию, когда может идти процесс лоббирования интересов какого-либо потенциального покупателя, а рядовому физическому или юридическому лицу просто нереально будет выиграть торги или вообще их заявления будут оставаться без удовлетворения».

В облегчении процедуры усомнились и в компании «Просто-Р». «Важно понять, какое упрощение процедур произойдет, с точностью до гектара или до сотки, – отмечает заместитель директора компании Тамерлан Шибулдин. – Потом надо посмотреть, что представляют из себя участки, насколько они перспективны. Например, и сейчас, если участок перспективный, его покупателя не останавливают бюрократические препоны. А сокращение сроков оформления – это, конечно, замечательно, в первую очередь для девелоперов, потому что это влияет на рентабельность. Соответственно, участки земель, измеряемые в гектарах, будут использоваться девелоперами для каких-то проектов. Что касается так называемой отмены межевания для покупателей, оно так или иначе должно быть проведено. Скорее всего, в новой версии оно будет осуществляться за счет государства, что скажется и на цене объекта. Ну а для людей плюс в том, что придется меньше бегать по инстанциям».

Но существует мнение, что и обещанную прозрачность процедуры торгов смогут «замутить». «Например, существует 94-й Федеральный закон, который направлен на централизованное проведение госзакупок, – продолжает Тамерлан Шибулдин. – Он спорный, и есть способы его обходить. Уверен, что и здесь найдутся способы проигнорировать новый закон, и самые хорошие участки будут скрываться, организовываться «для своих». Но тем не менее, это неплохое начало, чтобы снижать коррупционную составляющую».

Само население мало заинтересовано в торгах. «Когда проводились первые торги, кто-то успел купить землю по очень выгодным ценам, – вспоминает челябинец Евгений. – Например, знакомая работница детского сада приобрела участок на АМЗ за 600 тысяч рублей. Но в итоге людям там так и не дали построиться. Ей предложили пять миллионов рублей за участок, и, естественно, она его продала. Другой товарищ купил землю за 600 тысяч рублей, а ему затем предложили за него пять миллионов рублей, хотя участок стоил все девять. Он просто обменял этот участок на пятикомнатную квартиру на северо-западе. Я также участвовал в двух торгах и планировал это делать и дальше, но потом все, так сказать, «опошлили». Участки выставляются перекупщиками за 300 тысяч рублей, а продаются за три миллиона. Дешевле купить у риелтора. Считаю, что участвовать в торгах невыгодно».

С недостатком желающих поучаствовать в торгах не соглашается Тамерлан Шибулдин. «Все зависит от местоположения, – уточняет он. – Если участки предлагаются в интересном северо-западном направлении, где недалеко коммуникации, то люди готовы платить, несмотря на то, что они в 1,5–2 раза дороже, чем земля в других направлениях, где низкая ликвидность и низкий спрос, во многом из-за сложности подключения коммуникаций. Подобные сложности уже были где-то рядом с озером Смолино, за поселком АМЗ. Хотя и там предлагались участки, выдавались техусловия, но по факту проведение коммуникаций было затруднено. И если раньше желающие даже на такой неликвид были, то сейчас люди стали грамотнее и трезво оценивают затраты, которые им придется понести на улучшение этой земли».