Кто вошел в ипотечный антирейтинг

Приобретение недвижимости в ипотеку по России составляет практически половину всех сделок с жильем, однако позволить себе такой кредит сегодня может далеко не каждый. И не всегда решающими для банка являются доход и кредитная история заемщика. Немалое значение имеет также род занятий кредитуемого.

АН «Домус финанс» провело свое исследование, в основу которого легли данные по отказам банков в выдаче ипотеки за первое полугодие 2013 года. Согласно полученным данным, реже всего в этот период кредитовали риелторов, адвокатов, а также тех, кто вынужден ежедневно рисковать жизнью, например пожарных и спасателей. Антирейтинг можно продолжить другими профессиями с сомнительными или непостоянными доходами.

Итак, на верхней строчке – риелторы. Большинство из них не имеют официального дохода и не могут предоставить в банк трудовую книжку и справку 2-НДФЛ. Вторые в этом списке – адвокаты, которые часто работают на себя и не в состоянии официально подтвердить доходы. По данным экспертов, банки с опаской относятся и к судьям, которые в случае просрочек платежей не сразу выплачивают долги.

Третьими в антирейтинге компании стали спасатели, каскадеры, дрессировщики цирка и промышленные альпинисты. Их работа связана с риском для жизни, что также настораживает банкиров. В предоставлении обычной ипотеки часто отказывают и военнослужащим, по причине небольшого официального дохода: основная часть их заработка складывается из надбавки за выслугу лет и другие доплаты.

Последние в списке нежелательных для банков профессий – индивидуальные предприниматели. Однако и здесь есть сдвиги. Если раньше ипотечный кредит им вообще не предоставлялся, то сейчас банки стали более лояльными. Но тем не менее шансы получить ипотеку владельцев мелкого бизнеса незначительны.

«Профессия, скорее, скажет о доходах заемщика, – делится мнением исполнительный директор АН «Альфа» Светлана Нуждина. – Например, важно, из чего складывается зарплата. Если в ней присутствует окладная часть – это дополнительные гарантии, своеобразная подушка безопасности. Если доход складывается только из процента, это говорит о меньшей платежеспособности клиента. В случае, если месяц выдастся провальным и заемщик не получит необходимого дохода, появляется риск, что он не сможет заплатить банку. А для банка важна стабильность оплаты. Именно поэтому менее предпочтительными являются профессии риелторов, адвокатов, юристов, менеджеров – всех тех, чья зарплата не фиксирована. Бизнесмены также попадают в зону риска, потому что бизнес – достаточно нестабильная сфера. Хотя, казалось бы, у кого как не у предпринимателей есть деньги на недвижимость?»

А вот риск для жизни, присутствующий в некоторых профессиях, по мнению Светланы Нуждиной, не столь важный фактор. «Таких людей просто застрахуют на большую сумму, – уверена эксперт. – Банки в этом случае ничем не рискуют».

Риелторы не скрывают, что на федеральном уровне определен перечень рисковых профессий. И банки руководствуются именно им. Однако у каждого учреждения есть свои предпочтения и профессии нон-грата. «У каждого банка свой список профессий, менее всего подходящих ему. От чего это зависит, трудно объяснить. Скорее, это изучение клиентуры и сделанные выводы о платежеспособности тех или иных заемщиков ложатся в основу составления таких перечней», – отмечает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. Также известно, что банки в курсе состояния дел в разных отраслях и осведомлены, какие заработки у того или иного работника и является ли отрасль стабильной.

Однако род занятий – далеко не единственное, на что обращают внимание кредитные учреждения. И со временем эти критерии меняются. «В погоне за клиентом последние два года банки снижали требования к заемщикам, – комментирует управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова. – По сравнению с 2007 – началом 2008 года, требования стали более жесткими. Не стоит также забывать, что за прошедшие четыре года банки накопили хорошие данные о поведении клиентов, увеличилось количество кредитных историй. Все это приводит к тому, что банкам легче оценить качество заемщика. Для примера, во многих странах Европы и в Америке для получения кредита уже давно достаточно предъявить только один документ, даже для получения ипотеки».

При этом среди требований к портрету заемщика в банке выделяют следующие:

• Место работы. «Еще пять лет назад банки рассматривали под лупой каждого заемщика, независимо от того, где он работал. Главным было официальное подтверждение дохода. Сегодня у банкиров совсем иной подход. Самый желанный заемщик для них – сотрудник крупной, известной компании. Для таких организаций кредиторы сами делают хорошие предложения. Имеют значение размер компании, сфера деятельности, сегмент рынка, стаж работы. Еще лучше, если компания обслуживается в банке-кредиторе, например, её сотрудники получают зарплату через этот банк, тогда для получения кредита будет достаточно всего двух документов», – отмечает Ирина Кудрякова.

• Тип занятости. «Если ранее любимыми клиентами были наемные сотрудники, а индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса становились, мягко говоря, персонами нон-грата в связи со сложностью подсчета и предсказания уровня дохода в перспективе, то теперь банки развернулись лицом к таким клиентам и готовы выдавать им кредиты без предоставления правоустанавливающих и финансовых документов по деятельности компании, но при существенном первоначальном взносе. Например, при взносе от 35% только по двум документам, ну или при привлечении второго созаемщика, доход которого составит 50% от совокупного», – добавляет Ирина Кудрякова.

• Возраст. «Идеальный возраст – золотая середина, то есть старше 25 лет, но ещё далекий до пенсии. Заемщики этой возрастной категории могут получить кредит на самый приемлемый срок – 10-15 лет. И до кризиса, и сегодня это самая активная возрастная категория, которая обращается за ипотечным кредитом», – уверены в ВТБ24.

• Место регистрации. Если раньше банки требовали наличие временной, а еще лучше – постоянной регистрации по месту выдачи кредита, то сейчас, когда наше общество становится более мобильным, актуальность привязки к месту работы постепенно ослабевает. На сегодняшний день банкам важно лишь то, чтобы человек имел постоянную регистрацию на территории РФ, желательно, если в этом регионе есть филиал банка, а вот наличие временной регистрации в городе, где проходит сделка по покупке квартиры и получению кредита, не требуется.

• Семейное положение. Еще пять лет назад большую часть одобрений банков получали молодые семьи, состоящие в официальном браке. Сейчас фиксируется все больше сделок с участием молодых людей, состоящих в так называемых гражданских браках. Для ипотечного кредита это означает, что есть основной заемщик и привлекается второй созаемщик, а собственником может быть как один из них, так и оба участника сделки, каждый по ½ доли.

В КЖСИ также отмечают, что профессия человека на сегодняшний день – менее значимый фактор при одобрении ипотеки. «Для нас важно, чтобы деятельность заемщика была законной, чтобы он не имел непогашенных судимостей и обладал хорошей кредитной историей, – отмечает заместитель генерального директора по экономике ЮУ КЖСИ Лариса Гусак. – Кроме того, сейчас существуют разные программы, которые подойдут многим заемщикам: военная ипотека, молодые учителя и ученые, кредит на новостройки. По стандартам АИЖК и нашим собственным можно оформить займы с более гибким подходом к пакету документов».