Первый этаж: предлагать, но не всем

В Челябинске в открытом доступе имеется около трех тысяч предложений по квартирам на первых этажах. Притом что разница с другими этажами может достигать десятков тысяч рублей, спрос на первые по-прежнему не слишком высок. Немногие собственники соглашаются жить с высокой угрозой грабежа, подвалом под полом и шумом за окном. Кому все-таки могут угодить эти предложения и кто готов заселиться «поближе к земле», выяснял сайт DomChel.ru.

Известно, что спрос рождает предложение. А значит, и на первоэтажную недвижимость есть охотники. Но кому она интересна? С одной стороны, такие квартиры могут стать выходом для неприхотливых пенсионеров и людей с подорванным здоровьем. Они оценят близость к улице первого этажа. Другие же могут пойти на такую покупку из соображений экономии, ведь первоэтажное жилье стоит несколько дешевле остального.

Так, среди объявлений сайта есть предложение однокомнатной квартиры на первом этаже в доме по улице Российской. Помещение в 30 квадратных метров собственник оценил в 1400 тысяч рублей. Среди удобств здесь, пожалуй, только евроокна. А за первоэтажную двушку в кирпичном доме по проспекту Ленина владелец просит 1980 тысяч рублей. Плюсы этой квартиры – большой коридор, кафель и окна во двор. За 1830 тысяч рублей продают двушку с балконом на первом этаже хрущевки по Елькина. Осталось только выяснить, по чьей фантазии там появился балкон. Как отмечает руководитель АН «Инженер» Елена Калинина, в среднем разница между первым этажом и последующими составляет порядка 100 тысяч рублей.

Эти и еще тысячи подобных предложений первоэтажной недвижимости наглядно демонстрируют, что сэкономить действительно можно. Оно и понятно – назначая пониженную цену, собственники пытаются сбыть малопривлекательное жилье. Иногда в ход идут обещания того, что квартиру удастся легко переделать под нежилое помещение и затем сдать в аренду или продать коммерсантам. Как, например, в объявлении: «Продаю под нежилое. В соседнем подъезде квартира переделана под магазин, так что с переводом проблем не возникнет».

Сколько трудов нужно приложить, чтобы перевести помещение в нежилое, можно уточнить здесь.

«На деле перевести квартиру на первом этаже в Челябинске в нежилой объект очень сложно, почти невозможно, – делится мнением местный бизнесмен Артем. – Существует негласный запрет, который, тем не менее, обходят особо приближенные к власти. Одна из главных причин, по которым мелким предпринимателям не удается узаконить перевод, – требование стопроцентного согласия всех жильцов дома. Считаю это глупостью, потому что как-то причастными к коммерческому заведению на первом этаже могут быть жильцы соседних квартир и второго этажа в этом подъезде. Как заведение, соответствующее всем СанПиНам, может помешать остальным? В то же время все понимают, что стопроцентное согласие получить просто невозможно: кто-то из жильцов начнет требовать что-то за свою подпись – от бутылки водки до крупных сумм денег. То есть это лишние затраты, да и уйма потраченного зря времени».

Еще одна проблема, по словам коммерсантов, – механизм согласования необходимой перепланировки, ведь нежилое помещение требует дополнительный вход, оформление фасада и прочее. Как отмечает бизнесмен Артем, сегодня сделать это сложно и дорого.

Сложность перевода первоэтажек в нежилое рождает массу проблем. «В городе очень много не легализованных магазинчиков, кафе и прочих заведений, – продолжает Артем. – Люди сначала пытаются узаконить свое помещение, но потом плюют на это, видя, что им не идут навстречу. А в итоге страдают другие жильцы: кафе, магазины, детские сады появляются на первых этажах многоквартирных домов полулегально. И остальные должны круглосуточно терпеть детские крики и запах горелого масла. Чаще всего такие случаи выявляются, когда на заведения начинают жаловаться соседи».

Не легализованные помещения на первом этаже часто сдаются в аренду коммерсантам, хотя на деле не могут быть помещением для бизнеса. Известно, что в нежилом помещении должны быть отдельные врезки к тепловой системе. Для этого необходимо заключить договор с тепловой компанией. В противном случае помещение запитано от дома.

«Есть еще проблема неоправданных ожиданий, – говорит Артем. – В новостройках, например, множество квартир на первом этаже люди выкупали именно под нежилые помещения. А теперь они столкнулись с проблемой их перевода. Хотя, казалось бы, где как не в новых микрорайонах нужны мелкие магазины, парикмахерские. Это тем более удивительно, если учесть опыт Европы, где большинство коммерческих заведений располагается именно на первых этажах. Это удобно для людей, так как рядом с домом и есть где парковаться. А в Челябинске поощряются заведения в офисных центрах и торговых комплексах, к которым, бывает, просто не подъехать».

Пользователи челябинских форумов, которые делятся своими наблюдениями о процессе перевода жилого помещения в нежилое, отмечают, что с лета 2011 года сделать это крайне сложно. Как ранее сообщали сайту DomChel.ru в челябинской мэрии, сегодня согласовываются лишь 33-35 процентов заявок. Такое скудное количество одобренных запросов там объяснили наличием желающих оборудовать нежилое помещение на втором этаже, а двухэтажные лестницы со стороны фасада не улучшают облик города. Также в число отказников попадают люди, стремящиеся перевести в нежилое подвалы, но это общедомовая собственность жильцов. А еще законодателем определено табу на самовольно построенные объекты.

Тем не менее, по данным собственных источников сайта, в Челябинске сегодня нередко встречаются случаи, когда городские органы архитектуры безосновательно отказывают в согласовании перевода на этапе межведомственной комиссии или даже после нее. С такими немотивированными отказами собственники помещений борются, обращаясь в суд. Суды зачастую оказываются на стороне бизнесменов.