Вокруг недвижимости разгораются настоящие страсти. Инвесторы сидят на деньгах в раздумьях, какие объекты сейчас выгодней купить, а какие – продать. А те, кому нужно просто купить жилье для семьи, не знают, ждать ли падения цен. Можно ли говорить о новом витке кризиса, есть ли еще инвестиционные лакомые кусочки на рынке недвижимости и стоит ли избавляться от объектов в собственности прямо сейчас? Эти и другие вопросы мы задали руководителю АН «ДомИНВЕСТ» Льву Шпайзману.
Нужно жилье? Идите и берите
– В этом году Челябинск сдаст миллион квадратных метров. Потребитель в панике: во-первых, непонятно, у кого покупать строящееся жилье. А во-вторых, ходят слухи, что лучше подождать падения цены. Как вы прокомментируете ситуацию?
– Не уверен, что Челябинск сдаст миллион. Возможно, чуть меньше, так как некоторые застройщики уже перенесли сдачу своих домов на следующий год. Покупателю надо понимать в первую очередь цель покупки. Если жилье нужно для жизни – ждать ничего не надо. Не слушать никого, а решать свой жилищный вопрос: просто брать и покупать. Если вы уже выбрали подходящее жилье от застройщика, то платная услуга риелтора тут совершенно не нужна – все оформят в отделе продаж.
Да, какая-то часть людей сейчас сидит и ждет снижения цен. Но есть ли в этом смысл, когда недвижимость берется для того, чтобы жить здесь и сейчас? А если цена пойдет совсем не вниз, а вверх, и вы упустите момент? Так можно больше потерять, чем выгадать. Тем более, что спрос на первичке сегодня выше, чем на вторичке.
– У вас есть в практике примеры, когда люди так теряли деньги?
– За последние три года цены на недвижимость на первичном рынке в Челябинске по официальным данным выросли на 20,1%. То есть все, кто мог себе это позволить, но откладывал покупку на потом, проиграли большие деньги.
– А как дела обстоят с инвестиционными квартирами? Сейчас покупать выгодно?
– Все еще выгодно, но не во всех стройках. Если цель заработать, то чем ближе к котловану, тем выгоднее покупка. Но, опять же, котлован котловану рознь. Вот пример: человек приобрел за низкую цену квартиру в одном популярном малоэтажном поселке. Буквально через некоторое время застройщик начал переносить сроки сдачи домов. Свою «однушку» покупатель продал кое-как, едва отбив вложенное. Нужно более подробно изучать спрос по каждой площадке. Знать, что на этом объекте будет востребовано, на какие квартиры больше спрос, какие планировки будут продаваться лучше и дороже.
Сейчас уже не та ситуация, как было в 2004–2006 годах. Тогда можно было вложить деньги в первую попавшуюся стройку и через год продать ее на 40% дороже.
– И сколько можно выручить инвесторам сегодня с первички?
– Доходность может быть разная, многое зависит от объекта. Но вообще, если вы вложите средства в банк, то вам предложат до 10% годовых, при этом ставки осенью пошли на снижение. А при умелом инвестировании в первичную недвижимость за год можно получить прирост в 15-20%.
Не так давно в моей практике был интересный опыт. Инвестор захотел вложить крупную сумму в жилье. Рассмотрев варианты, мы выкупили три десятка квартир на трех разных площадках города у трёх разных застройщиков. Все объекты через несколько месяцев сработали в плюс, где-то мы получили те самые 20%, где-то чуть-чуть поменьше. В среднем получилось от 15 до 20% годовых. Еще раз убедились в том, что очень большую роль играет место объекта. Хотя немалое значение имеют также планировки, метраж, тип дома. Для современного рынка актуален и еще один критерий, на который инвесторам нужно обратить внимание: репутация застройщика.
– Да, но мы уже видели примеры, когда одни застройщики с многолетним опытом начинают банкротить фирму, а другие – не менее крупные и опытные – едва доводят начатые проекты до конца. Третий застройщик будет строить под флагом правительства – и ему тоже будут верить.
– Совершенно верно. Наше агентство 18 лет работает на рынке, и мы прекрасно знаем, кто и как строит. Поэтому нужно копать информацию из всех возможных источников, советоваться с людьми, с другими специалистами и коллегами, которые постоянно мониторят ситуацию. Это же серьезные деньги. Могут быть и обратные прецеденты, когда дом строит никому не известное юрлицо, но за ним стоит проверенный годами застройщик; объект сдается в срок, оказывается успешным.
– Лев, а есть ли сейчас выбор, куда можно с выгодой инвестировать жилье?
– Кое-что выбрать еще можно, наш рынок сильно монополизирован, конкуренция на строительном рынке очень низкая. Вообще тенденция следующая: новая волна кризиса вовсю идет, продажи у многих застройщиков нестабильны. Процент ипотечников по сделкам сильно вырос. С платежеспособностью становится все хуже, по всем крупным предприятиям идут финансовые проблемы. Зарплаты не растут, некоторые сокращают людей, переходят на трехдневную рабочую неделю. Прогнозы даже на высоких уровнях тревожные, если не сказать негативные. Все это мы в 2008 году уже видели. Как долго рынок это будет выдерживать, такой уровень цен, мне сказать сложно. По какой цене будут продавать застройщики, когда ипотечный ресурс будет исчерпан?
Искусство продавать
– Лев, давайте теперь встанем на позиции продавца. Сложно найти покупателя?
– Найти покупателя – легко. А вот продать объект максимально выгодно – уже другая задача. Она, поверьте, намного сложнее. Именно за этим есть смысл обращаться к риелтору и платить ему за профессиональную эксклюзивную услугу по продаже.
При этом не устаю повторять: не всегда нужно заходить с самой высокой цены. Лучше выставить правильную цену, а затем, грамотно управляя спросом на объект, есть шанс продать его дороже.
– Такое возможно?
– Конечно. Это совершенно четкие, проверенные временем и лично мною технологии продаж недвижимости.
– Получается, что продавцу риелтор нужен больше, чем покупателю?
– Абсолютно в этом уверен. Все эти попытки запугать потребителя, что он находится в «юридической опасности» во время покупки жилья, несостоятельны. Проверить пакет документов может и юрист, и он не попросит за это 3-5% от стоимости квартиры. А вот если после сделки всплывет обстоятельство, по которому у нового собственника будут оспаривать право на квартиру – что он будет делать? И как ему будет помогать риелтор? Агентство недвижимости в этом плане ничего не гарантирует. Даже самое крупное.
При продаже жилья я отстаиваю интересы своего заказчика и целиком несу ответственность за результат сделки. Я анализирую рынок жилья, подбираю оптимальную цену на объект с учетом каждой малейшей детали, провожу рекламу – именно в том виде и в то время, в каком она будет максимально работать. Объект нужно подготовить к продаже – большинство собственников этого не делают. Нужно правильно провести показ объекта. Выгода продавца на каждом из этих этапов остается в приоритете.
– Нужен ли для работы эксклюзивный договор? Многие им просто пренебрегают.
– Для цивилизованного рынка это обязательное условие. Без эксклюзивного права проведения всех переговоров и представления интересов собственника объекта невозможно создать, удержать, сконцентрировать спрос на объект и, управляя им, достичь максимальной цены продажи. Да, пока мало кто так работает в Челябинске, это многими объявляется неправильным. Просто нужно уметь донести все преимущества до своего клиента. И не каждый риелтор может обосновать выгоду такой работы своему клиенту. И тем более не каждый может эту выгоду обеспечить.
Один в поле воин?
– Раз уж мы заговорили о технологиях и стандартах, давайте уточним: вы придерживаетесь стандартов Российской гильдии риелторов?
– Все сотрудники АН «ДомИНВЕСТ» используют стандарты, которые мы прописали ещё в Ассоциации риелторов, потом они стали стандартами местной гильдии, но некоторые её члены, состоя в гильдии, не считают нужным их придерживаться.
– Вам не интересно вступать в ряды гильдии?
– Из челябинской гильдии я ушёл в 2009 году. Какой смысл сейчас опять туда вступать? Мне интересно наблюдать за работой риелторов в Екатеринбурге – их Уральская палата недвижимости уже много лет действует в плотной связке с властью, членство в УПН престижно и, главное, полезно. Если бы в Челябинске появилось что-то подобное, это было бы здорово. В организации такой гильдии я с удовольствием поучаствую.
90% участников челябинского рынка в нашей гильдии не состоят (хотя некоторые при этом руководствуются стандартами качества, прописанными РГР). Что, например, изменилось в нашей региональной Гильдии риелторов «Южный Урал» за последний год-два? Создание «чистой» базы объявлений на сайте гильдии, постоянно функционирующий единый учебный центр и прочее – пока не увижу подвижек в этом вопросе, членство в гильдии меня пока не привлекает. Членство не даёт никакой экономической выгоды для риелтора. Нужно создать сильное профессиональное объединение, которое пользовалось бы уважением как у потребителей риелторских услуг, так и у самих участников рынка. Эту работу не сделать за месяц или за год. Нужно пахать лет пять, и тогда начнут прорастать первые зерна адекватных деловых отношений.
В одной из книг, обучающей риелторскому делу, был приведен в пример интересный эксперимент. В детском саду воспитанников поделили на две группы и дали разные задания. Первая группа должна была сделать за определенное время как можно больше глиняных горшков. А вторая – за то же время должна была смастерить один, но идеальный горшок. Что получилось в итоге? Вторая группа потратила большую часть времени на обсуждение, но из-за нехватки какого-то опыта в гончарном ремесле сотворила не очень привлекательное изделие. Первая же группа, набив шишек на первых горшках, сумела использовать полученный опыт, и все последующие горшки по качеству были намного лучше. На рынке недвижимости Челябинска я и моя компания действуем уже много лет. Когда-то давно у нас были не всегда удачные «горшки», но за эти годы мы научились оказывать продавцу и инвестору действительно качественные услуги как в сфере жилья, так и в сегменте коммерческой недвижимости.
Агентство недвижимости «ДомИНВЕСТ»,
адрес: ул. Кирова, 104, строение 1, оф. 4 (район торгового центра «Молодежная мода»);
тел.: 270-68-68;
отдел жилой недвижимости: 8-912-310-00-79;
отдел коммерческой недвижимости: 8-912-777-27-72;
e-mail: dominvest@mail.ru.
